Растущие цены на немецкую недвижимость вызвали у Бундесбанка опасения о возможных признаках «надувающегося пузыря». Тенденция подъема цен поддерживается фиксируемым экспертами большим интересом потенциальных покупателей к этой недвижимости. Поддержанию этого интереса способствуют несколько факторов:
– Стабильность рынка. Рынок недвижимости Германии — один из самых стабильных в еврозоне. Если в последнее время во всей Европе цены снижались, здесь они росли. Например, с 2008 по 2012 год спад цен в среднем в еврозоне составил более 8%, Германия показала рост на 7,4%. Лопнувшие пузыри на рынках недвижимости Соединенных Штатов, Испании, Греции, Италии и других европейских стран, сделали спокойный в течение многих лет немецкий рынок еще более привлекательным для инвестирования. Бундесбанк отметил наблюдающийся приток покупателей из еврозоны. Желание выгодно инвестировать свои средства заставляет их искать более надежный рынок.
– Ипотечное кредитование. Еще одним фактором, поддерживающим интерес покупателей к недвижимости в Германии и, соответственно, существующий рост цен — являются низкие ставки по ипотеке, малый объем новостроек и, наоборот, широкий рынок жилья, контролируемый государством. Постоянная политика банков Германии в вопросах кредитования, с понижающимися ипотечными ставками стимулирует местное население стремиться к покупке собственного жилья. Так, в начале декабря 2012 года эффективная процентная ставка составила 2,54%. За год до этого - 3,24%, а за пять лет – 4,92%.
– Рост цен. По сообщениям аналитиков, за год с апреля 2012 по апрель 2013 года в Германии стоимость квадратного метра в новостройках выросла на 4%, а на вторичном рынке — увеличилась на 7,4%. Причем возросла стоимость как дорогого жилья, так и жилья эконом класса. Особенно впечатляет динамика изменения цен на недвижимость в крупных городах Германии. Среди лидеров — Мюнхен и Берлин. Немного отстает от них Франкфурте-на-Майне.
За тот же период с апреля 2012 по апрель 2013 года цены в Мюнхене выросли на 7,2% относительно прошлого года. В элитных домах стоимость квадратного метра составила до €9535. В обычном многоквартирном доме — в среднем €3 тыс., в частном доме — около €4 тыс.
В Берлине за аналогичный период цена квартир увеличилась на 9,91%, а дома подорожали на 6,88%. При этом средняя стоимость квадратного метра квартир составила €2,3 тыс., а в домах — около €1,8 тыс.
Во Франкфурте-на-Майне цены по сравнению с прошлым годом выросли меньше - всего на 3%. Стоимость элитного жилья здесь составляет €7227 за 1 кв. м. В квартире средняя цена — около €2,5 тыс. за 1 кв. м, а в доме — около €2 тыс. за 1 кв. м.
В последнее время экспертами рынка недвижимости постоянно обсуждается вопрос дальнейшей динамики цен на недвижимость в Германии. Инвесторов волнует, не постигнет ли немецкий рынок судьба других рынков недвижимости еврозоны, и не является ли продолжающийся рост цен признаком вздувающегося пузыря на рынке, в этом и разбирались аналитики отдела «Новости недвижимости» интернет-журнала «Биржевой лидер».
Есть ли возможность образования пузыря на рынке
По прогнозу экспертов рост стоимости квартир в крупных городах продолжится в течение трех лет: на 11% — в Мюнхене, на 8% — во Франкфурте и в Берлине, а также почти на 16% – в Гамбурге, на 10% – в Штутгарте.
В то же время, по оценке экспертов, цены на жилье в этих, а также и в других крупнейших городах Германии завышены примерно на 20%. Например, в Кельне и в Дюссельдорфе. Рост цен на жилье в этих городах с 2010 года составил больше 25%, причем стоимость зданий повысилась менее значительно.
По мнению некоторых аналитиков, такая ситуация может говорить о надувающемся пузыре на рынке недвижимости.
Их противники приводят следующие доводы в доказательство того, что о пузыре на рынке немецкой недвижимости говорить преждевременно:
– Несмотря на рост в течение последних лет, уровень цен на жилье в городах Германии все еще ниже, чем во многих других городах Европы.
– В стране существуют большие различия в динамике рынка недвижимости крупных и небольших городов. В период с 2009 по 2012 год по оценкам экономистов цены на жилье в Берлине выросли больше чем на 80%, а в целом по стране — только на 7%. То есть явление носит локальный характер, и, если уж говорить о пузыре, то только о местном.
– В Германии невысок объем нового предложения при сохраняющемся спросе на недвижимость, особенно в крупных центрах бизнеса.
– Цену на недвижимость формирует рынок при конкретных обстоятельствах. Пока сохраняются обстоятельства, рынок будет удерживать цену. Повлиять на нее может только изменение ситуации. Например, изменение условий ипотечного кредитования. Понятие справедливой цены зависит от способности рынка платить. Поэтому нельзя говорить о том, что цены завышены.
Эксперты Бундесбанка заверили, что не стоит доверять слухам о зарождении на немецком рынке недвижимости «мыльного пузыря», и что ситуация находится под контролем.
Рынок недвижимости Германии довольно стабилен, вполне возможно в ближайшее время замедление роста цен. Снижение цен маловероятно, но даже если падение цен произойдет, оно составить максимум 10%.
Перспективы инвестиций в рынок недвижимости Германии
Рассматривая возможность инвестирования в недвижимость, нужно учесть, что Германия - сильное государство,контролирующее рынок недвижимости, не допустит его падение, отмечает ведущий эксперт рынка зарубежной недвижимости Евгений Ольховский. Хотя есть пессимисты, утверждающие, что пик роста цен на недвижимость в этой стране уже пройден, спрос на рынке все еще значительно превышает предложения, значит, есть время для инвестирования.
Правда, нужно принять во внимание цель инвестирования. Перепродать квартиру по большей цене с получением высокого дохода может не получиться. Более того, при достижении рыночных цен своего пика, могут вообще возникнуть сложности с реализацией.
Кроме этого, прибыльность от перепродажи существенно снижает введенный в Германии специальный налог на продажу квартиры, бывшую в собственности не более 10 лет. Указанный налог составляет 25% стоимости.
Однако инвестиции в недвижимость для сохранения своего капитала могут быть вполне успешными. Потенциальным инвесторам лучше присмотреться к западной Германии, так как восточная, по прогнозам экспертов, становится малоинтересна для вложений, за исключением Берлина. Наиболее перспективен северо-запад, Бавария и особенно Мюнхен. При самом высоком проценте роста цен, недвижимость в Баварии, Мюнхене - самое стабильное и доходное вложение в недвижимость в Германии.
