Согласно выводам аналитиков, продолжающийся рост мировых цен на недвижимость поддерживает интерес к ней глобальных инвесторов. Как видно из исследований, предпочтение при вложении средств отдается объектам, находящимся в развитых странах со стабильной экономической и политической ситуацией. Привлекательность таких инвестиций поддерживается уровнем их доходности, составляющем до 30 процентов годовых, при низкой рискованности. Все это делает вложения в зарубежную недвижимость выгодным долгосрочным вариантом со стабильным доходом.
При этом выгода получается как от повышения рыночной стоимости объекта вложений, так и от его использования. Где инвесторы чаще всего покупают недвижимость для последующей сдачи ее в аренду и как избежать рисков, в этом вопросе разбирались аналитики интернет-портала "Биржевой лидер" для раздела "Новости недвижимости".
Купить и выгодно сдавать в аренду - в чем сложности
– Сравнивая уровни доходности подобных вложений, можно прийти к выводам, что доходность напрямую зависит от выбора страны, региона и даже города. Собираясь выгодно сдавать квартиры, люди, как правило, выбирают подходящие объекты на популярных курортах, или в крупных городах, в том числе столицах. У этих вариантов есть свои особенности, которые нужно учесть, выбирая, куда именно вложить средства, - рассказывают эксперты агентства недвижимости в Испании DGF&IP.
Сезонность курортной аренды дает возможность получать доход лишь на определенное время. Все остальные месяцы квартира будет пустовать, что значительно снизит среднегодовую рентную прибыль.
Сдача в аренду жилья в крупных городах — основа получения стабильного дохода. Как правило, в них существует постоянный спрос на жилье независимо от сезона, да и цены на аренду гораздо выше. Кроме того, всегда можно найти желающих снять жилье на длительный срок: студентов, иностранцев или просто жителей других городов и пр.
Часто в этом случае арендаторы оплачивают и счета за обслуживание. При этом арендодатель может спокойно жить вдали от объекта собственности, отмечает эксперт.
Аренда недвижимости: Кипр+Германия+Испания+ Болгария - на что обратить внимание
Самыми популярными в плане инвестирования средств являются, как и прежде, страны Европы. Это во многом связано и с их территориальной близостью и с относительной экономической стабильностью. В числе первых по объемам подобных вложений - Кипр. При этом практически всю недвижимость здесь можно отнести к курортной, есть все-таки большая разница между вложениями в апартаменты, например, в Айя-Напе или в Лимассоле. Хотя первый – прекрасный курортный городок, привлекательный для туристов, жизнь в нем бурлит только в сезон. В остальное время здесь практически никого нет, отмечает Евгений Ольховский, ведущий эксперт рынка зарубежной недвижимости, маркетолог Канады.
Данные сервиса wordstat.yandex.ru свидетельствуют о том факте, что россияне интересуются арендой недвижимости на Кипре в Германии, Испании и в Болгарии через Интернет намного чаще жителей Беларуси, Казахстана, Украины и Молдовы:
Представленная таблица демонстрирует следующее:
- наибольшую заинтересованность в аренде недвижимости на Кипре в Германии, Испании и в Болгарии проявляют россияне (1,11 процента на тысячу человек населения России);
- почти в три раза реже россиян арендой недвижимости интересовались на Кипре+Испания+Германия+Болгария граждане Украины (0,01 процента на тысячу населения Украиы в Яндекс за месяц);
- белорусы интересуются в Интернете арендой на Кипре+Испания+Германия+Болгария еще реже, чем украинцы и тем более россияне (0,02 запроса на 1 тыс. населения в Беларуси);
- реже всего из представленных в списке стран интересовались арендой на Кипре+Испания+Германия+Болгария жители Казахстана, Молдовы, Киргизии, Узбекистана и Туркмении (менее 0,002; 0,004; 0,0007; 0,00003 и 0,0002 процентов соответственно на 1 тысячу человек перечисленных выше стран).
Сервис Яндекса wordstat.yandex.ru позволяет очень точно определить, какая именно информация интересует россиян при вводе в Яндекс запрос "аренда кипр":
Исходя из данных wordstat.yandex.ru, можно сделать вывод, что чаще всего жителей России интересуют не конкретно покупка недвижимости на Кипр, а именно аренда, о чем свидетельствуют следующие поисковые запросы россиян в Яндексе:
– аренда на кипре (в месяц 3979 запросов);
– аренда виллы на кипре (591);
– аренда апартаментов на кипре (265);
– аренда северный кипр (208);
– аренда квартир на кипре (207);
– аренда недвижимоти на кипре (145);
– аренда +без посредников на кипре (131);
– аренда жилья на кипре (131);
– аренда на северном кипре (115);
– аренда дома на кипре (109);
– аренда кипр лимассо (76);
– северный кипр аренда недвижимости (52).
В Лимассоле же приезжие не только отдыхают, но и часто остаются жить. Жизнь здесь кипит круглогодично, население и приезжие живут и работают в городе. Недвижимость, купленная в таких городах как Лимассол, Пафос или Ларнака, будет востребована круглый год и среди приезжих, и среди местных жителей (см. также: Кипрский вопрос: выгодно ли покупать евро во время неопределенности на рынке - Ред.).
В последние годы все больший процент купленной и сдаваемой в аренду недвижимости приходится на Германию. Привлекательной для инвестиций страну делает то, что у нее самая стабильная экономика в Европе и хороший уровень жизни. На эти показатели не повлиял даже кризис: демонстрируя по-прежнему хорошие результаты, Германия еще старалась вытащить экономики остальных стран Европейского союза.
Поскольку Германия страна не курортная интерес россиян относительно аренды здесь значительно ниже по сравнению с Кипром, на что указывает сервис Яндекса wordstat.yandex.ru:
– аренда в германии (2 170 запросов в месяц);
– аренда квартир в германии (152);
– +в германии аренда жилья (83);
– аренда дома в германии (66);
– аренда недвижимости в германии (61);
– автодом аренда германия (53);
– аренда автодома в германии (43);
– аренда квартир в германии цены (34);
– аренда жилья в германии цены (19);
– аренда апартаментов в гемрании (19);
– аренда коттеджа в германии (16);
– стоимость аренды жилья в германии (12).
Первое место в этой стране по количеству арендованного жилья занимает Берлин. Спрос на него в этом городе был и остается очень высоким. По данным исследований, в Берлине только 12% жителей имеют собственное жилье, а 88% - живут в съемном.
Впрочем, эта тенденция распространяется на всю Германию. Это связано с высокой мобильностью граждан страны, постоянно переезжающих туда, где нашлась более подходящая и высокооплачиваемая работа. Из-за этого немцам невыгодно приобретать жилье в собственность, и они предпочитают съем.
Причем долгое время арендованная недвижимость имела стабильную стоимость, а за последние годы ставки стремительно выросли (см. также: Стоит ли опасаться образования "пузыря" на рынке недвижимости Германии - Ред.). Правда, цена может быть разной в зависимости от района: от 4,69 евро за квадратный метр в Марцан - Хеллендсдорф до 11 евро - в Хакишер Маркт. А в элитной части Берлина стоимость достигает 14,5 евро за «квадрат» в месяц.
Еще одна страна с большим инвестиционным рынком недвижимости – Испания. Хотя по экспертным данным с апреля 2012 года по апрель 2013, жилье здесь подешевело в среднем где-то на 8%, а падение цен с начала кризиса составляет около 27% - это, наоборот, сделало Испанию самым оживленным в мире рынком по объему сделок с недвижимостью. Все стараются не упустить редкую возможность и скупают массово испанскую недвижимость. Наиболее популярны объекты возле побережья и на Балеарских островах (см. также: В Испании растет популярность отпускной аренды недвижимости - Ред.). Данные сервиса Яндекса wordstat.yandex.ru показывают:
– аренда в испании (4 807 поисковых запросов в месяц);
– аренда виллы в испании (735);
– аренда апартаментов в испании (571);
– аренда квартиры в испании (468);
– аренда недвижимости в испании (379);
– аренда дома в испании (310);
– аренда в испании жилья (248);
– аренда в испании недорого (111);
– аренда коттеджа в испании (53);
– торревьеха испания аренда (46);
– долгосрочная аренда в испании (39);
– аренда квартир в испании недорого (37);
– аренда квартир в салоу испания (32);
– аренда в испании от собственника (27);
– апартаменты в испании аренда недорого (23);
– аренда недвижимость в испании недорого (21);
– испания кальпе аренда (16);
– аренда жилья в испании недорого (16);
– аренда жилья в аликанте испания (12);
– аренда апартаментов в испании салоу (12);
– аренда виллы в испании отзывы (11).
А вот покупая жилье в Болгарии, для сдачи его в аренду, инвестор рискует потерпеть убытки. Сегодня в этой сфере существует довольно высокая конкуренция. Даже в пик курортного сезона гостиницы и апартаменты заполняются только частично. Поэтому, велика вероятность, остаться совсем без постояльцев (см. также: Недвижимость Болгарии: иностранные инвесторы не спешат на рынок - Ред.). Сервис Яндекса wordstat.yandex.ru показывает:
– аренда в болгарии (поисковых запросов 2 375);
– аренда квартир в болгарии (571);
– аренда апартаментов в болгарии (326);
– аренда жилья в болгарии (279);
– аренда недвижимости в болгарии (234);
– аренда дома в болгарии (233);
– аренда в болгарии у моря (192);
– аренда в болгарии без посредников (109);
– аренда виллы в болгарии (98);
– солнечный берег болгария аренда (87);
– бургас болгария аренда (80);
– аренда квартиры в болгарии цены (49);
– аренда коттеджей в болгарии (47);
– болгария солнечный берег аренда квартир (34);
– болгария аренда апартаментов +у моря (32);
– аренда болгария святой влас (26);
– аренда квартиры в бургасе болгария (26);
– аренда квартир в варне болгария (25);
– аренда квартир в софии болгария (24);
– аренда в болгарии от собственника (23);
– аренда студии в болгарии (19);
– аренда апартаментов в болгарии 2013 (18);
– аренда квартиры в болгарии недорого (16);
– аренда квартиры +болгарии недорого 16).
Что нужно учесть потенциальному арендодателю
Рассчитывая возможную прибыль при покупке жилья для сдачи в наем, следует помнить, что в европейских странах аренда обязательно оформляется легально. Заключается договор с арендатором, на основании которого впоследствии необходимо будет заплатить налог на прибыль. Ставки налога в странах Европы очень отличаются: в Болгарии они составляют 10 %, в Германии — уже 25%, в Финляндии — 28% от дохода. Рекордсменом же является Италия — здесь потребуют 40% от прибыли.
Договор аренды необходим и собственнику жилья, и арендатору. На его основании можно отстоять свои права в суде при возникновении каких-нибудь инцидентов. Да и европейцы никогда не согласятся обойтись «честным» словом, без заключения договора. Они предпочитают четко соблюдать законодательство.
Вообще, скрывать от налоговой службы в Европе факт сдачи в аренду квартиры — дело рискованное. Ведь после приобретения недвижимости и оплаты соответствующего налога на покупку, собственника поставят на учет, и проследить судьбу квартиры не составит труда. А при уклонении от уплаты налогов будет выписан очень большой штраф. Например, в Испании в этом случае придется выплатить 30 тысяч евро, в Болграии закон о налогах на доходы физических лиц предусматривает штраф от 600 до 3 000 евро за сокрытие доходов, полученных от аренды.
