Покупка квартиры для собственных нужд – лишь одна из возможностей использования такой недвижимости. Почти так же часто мы покупаем недвижимость в инвестиционных целях. Получение дохода от сдачи в аренду может быть хорошей идеей, чтобы получить стабильный и надежный запас наличных денег. Это также отличный способ защитить свой накопленный капитал от последствий инфляции. Однако доходность инвестиций в недвижимость зависит от многих факторов, в том числе стоимость покупки и амортизации квартиры в аренде. Необходимо помнить, что такое решение имеет не только прибыль, но и затраты (финансовые, временные и эмоциональные). Стоит ли доверять калькулятору ROI? Что делать, чтобы получить максимально возможную доходность от аренды? Сколько составляет амортизация квартиры при аренде? На эти и другие вопросы мы отвечаем в статье ниже.
Как рассчитать стоимость недвижимости - калькулятор или профессиональная оценка?
Когда мы хотим рассчитать стоимость квартиры, калькулятор кажется инструментом, к которому мы должны обратиться в первую очередь. В Интернете доступно множество различных веб-сайтов, которые помогают нам произвести оценку недвижимости. На основании этой информации, а также расчета ожидаемой прибыли от инвестиций (нам необходимо узнать, например, сколько стоит сдать квартиру в Москве, в районе, где недвижимость мы рассматриваем для покупки находится), можно изначально рассчитать рентабельность сдачи квартиры в аренду.
Мы можем рассчитать стоимость недвижимости на калькуляторе или заказать профессиональную оценку. Такую услугу особенно выбирают люди, оформляющие ипотеку на покупку квартиры (вне зависимости от того, предназначена ли она для личного пользования или для инвестиций). В этом случае оценка должна производиться оценщиком имущества, который осматривает имущество на основании, в том числе, следующие помещения:
• расположение,
• стандарт отделки,
• оборудование.
После получения оценки и совершения сделки в большинстве случаев вам все же придется заплатить налог на покупку недвижимости (в случае покупки на первичном рынке стоимость налога включена в стоимость квартиры, как это предусмотрено разработчик). Однако, если мы докажем, что недвижимость используется для налогооблагаемой деятельности (например, она сдается в аренду третьим лицам), мы можем подать заявление на возмещение. Сумма налога составляет 8% или 23% от стоимости квартиры или дома. Льготная ставка НДС применяется к зданиям, включенным в программу социального жилья. К ним относятся жилые помещения с полезной площадью не более 150 м2 и индивидуальные дома с полезной площадью не более 300 м2. Чтобы узнать, какую сумму можно вернуть на наш счет, стоит воспользоваться калькулятором возврата НДС — такие инструменты есть в интернете.
Прибыльность недвижимости - как рассчитать ROI?
Рентабельность инвестиций оценивается с помощью различных инструментов. Одними из самых важных являются ROI и ROE, а также IRR и CAGR. Последние два являются более точными и обычно используются профессионалами в сфере недвижимости.
IRR (Internal Rate of Return) — это так называемый внутренняя норма прибыли. CAGR (сложный годовой темп роста) — совокупный годовой темп роста. При расчете доходности аренды квартиры на основе этих показателей учитываются различные переменные, в т.ч. с точки зрения временной стоимости денег. Индикаторы IRR и CAGR также помогают определить максимальную сумму инвестиционного кредита, которую мы можем взять, чтобы не понести убытки.
ROE (Return on Equity) — это простое соотношение рентабельности собственного капитала (без учета краткосрочных и долгосрочных обязательств). В случае ROI интерпретация индекса выглядит следующим образом. Чтобы рассчитать его значение, разделите чистую прибыль на понесенные затраты и полученное значение умножьте на 100%. Получаем чистую прибыль путем расчета разницы в доходах и понесенных расходах (включая налоги). Формула ROI выглядит следующим образом:
Чем выше результат уравнения, тем выше рентабельность аренды или других инвестиций (отсюда аббревиатура ROI может быть расширена до возврата инвестиций). Например, для квартиры, купленной за 2500000 рублей, ремонт и мебель которой обошлись нам в 500000 рублей, а прибыль от нее составляет 20000 рублей в месяц, годовой ROI будет (20000 рублей x 12 месяцев) / (2500000 рублей + 500000 рублей) x 100 = 8%.
При сдаче квартиры кому-либо мы можем произвести расчеты на общих условиях или единовременно (есть калькуляторы фиксированного налога и др.). Если мы решим поселиться на общих условиях, мы должны принять во внимание, что аренда квартиры облагается налогом, в соответствии с которым существует два порога дохода: 17% на доход, не превышающий 85 528 рублей в год, и 32% на превышение, если мы превышаем это количество. Также можно воспользоваться необлагаемой налогом суммой, которая составляет 80000 рублей в год, при условии, что аренда недвижимости является нашим единственным доходом в данный расчетный период.
При аренде квартиры на общих условиях доход облагается налогом. В случае расчета по фиксированной ставке мы облагаем налогом доход. Это означает, что мы не можем использовать необлагаемую налогом сумму, но в то же время на нас распространяются разные налоговые ставки. В случае расчета по фиксированной ставке плата, уплачиваемая в налоговую инспекцию, составляет 8,5%, если доход от аренды не превышает 1000000 рублей в год, и 12,5%, если эта сумма превышена. Еще одним важным моментом, который отличает расчет по единой ставке от общих правил, является тот факт, что при объявлении расчета по единой ставке мы не можем вычесть расходы, понесенные в связи с арендой. К таким расходам относятся, например, ремонт, проведенный в квартире, а также расходы на амортизацию инвестиций в недвижимость.
Амортизация сдаваемой квартиры – это иными словами расходы, связанные с использованием (и износом) т.н. основные средства. Ставки в этом случае фиксированы и зависят от типа недвижимости, которой мы располагаем. Здания и жилые дома (в основном новостройки) амортизируются по ставке 1,5% годовых. Нежилые здания и помещения, а также недвижимое имущество с правами совместной собственности на помещения амортизируются по ставке 2,5% годовых. В случае квартир вторичного рынка, которые использовались не менее 60 месяцев (5 лет) до покупки, применяется ставка до 10% годовых. Стоит помнить, что как при личном пользовании, так и при аренде квартиры амортизация определяется один раз и изменению не подлежит. По этой причине, объявляя, например, ставку 10% на 10 лет, мы должны учитывать тот факт, что мы не сможем принять иное решение в этом вопросе через какое-то время. Чтобы рассчитать стоимость амортизации для конкретного имущества по предполагаемой норме, вы можете использовать калькулятор (одно из специальных приложений, доступных в Интернете). Амортизацию сдаваемой квартиры стоит учитывать при расчете доходности вложения, особенно если мы покупаем недвижимость специально для получения прибыли.
Прибыль от аренда квартиры и страхование имущества
Управление недвижимостью приносит прибыль, но также требует затрат. Последние возникают, например, в результате ремонта, покупки мебели и оборудования или использования услуг посредника для поиска подходящего арендатора. Еще одна стоимость, которую стоит (а иногда и приходится) платить каждый год, — это страхование дома или квартиры. Приобретая соответствующий полис, мы защищаем нашу собственность от последствий случайных событий, таких как пожар, затопление, скачки напряжения или разрушения. Некоторые пакеты также предусматривают выплату компенсации в случае кражи со взломом, грабежа или затопления. Страхование недвижимости может охватывать следующие элементы:
• конструкция строительного объекта (стены дома или квартиры и примыкающие к ним подсобные помещения или гараж);
• оборудование строительных объектов (неподвижные элементы и движимое имущество);
• страхование гражданской ответственности владельца здания (распространяется на ущерб, причиненный третьим лицам, например, ущерб от воды и канализации);
• страхование гражданской ответственности арендатора здания;
• страхование помощи (помощь после ущерба, например, покрытие расходов на транспорт и временное пребывание).
Можно купить полис, покрывающий любые выбранные случаи, или полис от всех рисков, который покрывает все возможные случайные события. Вы также можете распространить сферу охраны на другие объекты, находящиеся в нашем владении – например, беседку на участке или дачу. Расходы на страховку, как правило, невелики, но их стоит учитывать при расчете рентабельности аренды квартиры и ее покупки.
Выгодность аренда квартиры в Москве в 2022 году
Прибыльность инвестиций в недвижимость или другие активы не гарантируется, и никто не может предсказать, какие нормы прибыли будут ожидаться в будущем. Анализируя прошлую и настоящую рыночную ситуацию, можно, однако, сделать некоторые предположения, на основании которых, по совести, мы можем решить, выгодно ли нам начинать такой бизнес.
В последние годы на рынке недвижимости наблюдается тенденция к минимальному, но постоянному снижению доходности от сдачи внаем квартир, приобретаемых специально для этой цели. Это означает, что рост средних цен на квартиры был больше, чем рост средних ставок аренды, т.е. доходов от аренды. Однако это не мешало инвесторам совершать все больше и больше покупок недвижимости. Увеличение конкуренции, которое мы можем наблюдать, особенно в крупных городах, также отражается на прибыльности аренды квартир. Для того, чтобы наше предложение было привлекательным для потенциального арендатора, мы должны предложить доступную цену. Чем хуже расположение нашей собственности, тем меньше у нас места для переговоров в этом отношении. По этой причине мы часто снижаем цену аренды, чтобы квартира не создавала для нас дополнительных расходов.
Однако стоит отметить, что даже небольшая чистая доходность от аренды (например, на уровне 4% годовых) все же выгодно отличается от процентных ставок по банковским депозитам, которые обычно не превышают 1,5%. По этой причине покупка недвижимости в аренду по-прежнему представляется привлекательной формой вложения избыточного капитала. Если мы хотим профинансировать такой проект с помощью ипотеки, стоит тщательно просчитать потенциальную окупаемость инвестиций (с помощью калькулятора или с помощью профессионалов в этой области). Имейте в виду, что недвижимость — это актив, цена которого не колеблется быстро, и его легко обналичить, когда это необходимо для получения наличных. При покупке квартиры вы также можете рассчитывать на дополнительную прибыль, ведь цены на недвижимость имеют тенденцию не к снижению, а к росту. Это означает, что квартира, купленная сегодня за определенную сумму, всего через несколько лет может стоить на десятки тысяч рублей больше. Кроме того, сдавая купленную квартиру в аренду, мы получаем фиксированный доход, который обычно покрывает расходы на ипотечные взносы, если они у нас есть. Принимая все это во внимание, баланс прибылей и убытков в разрезе доходности сдачи квартир, похоже, все-таки складывается в пользу людей, решивших заняться таким бизнесом.
