Рынок недвижимости Германии считается одним из самых стабильных на территории Европейского континента. Инвестиционная привлекательность недвижимости Германии ни у кого не вызывает сомнения. Качество объектов высокое, цены растут, ипотека – дешевая. Казалось бы, чего же боле? Для граждан Германии, зарплаты которых являются одними из самых высоких в ЕС, созданы все условия для приобретения собственного жилья. Но большинство из них предпочитают арендовать дома или квартиры, даже если у них имеются средства, необходимые для покупки.
По данным последнего социологического исследования, только 43% немецких семей живут в собственных стенах. Остальные 57% арендуют недвижимость. Причем, они даже не задумываются о том, чтобы приобрести дорогую собственность. Как отмечают эксперты, причин для такого поведения у немцев много. И главная из них – борьба со стрессом.
Впрочем, аналитики также утверждают, что за последние годы количество убежденных арендаторов уменьшается. Соответственно, все больше немцев, а вместе с ними и зарубежные инвесторы решаются на покупку жилья. Выплаты по ипотеке часто оказываются не на много большими, чем арендная плата. Зато через пару десятилетий в первом случае вы становитесь полноправным владельцем дорогой собственности, которой сможете распоряжаться по своему усмотрению. Во втором – потраченные на аренду деньги уходят как вода в песок. Не слишком ли большая плата за «отсутствие стресса»?
Почему недвижимость в Германии остается вне конкуренции?
В отличие от многих других стран ЕС, здесь даже в годы обострения мирового кризиса не ощущались значительные колебания цен. Как местные, так и зарубежные инвесторы активно вкладывают свои капиталы в жилые и коммерческие объекты.
Об особенностях инвестиций в немецкую недвижимость рассказывает Любовь Баумгертнер, исполнительный директор компании L&B Immobiliya.
Биржевой Лидер: – В чем же секрет стабильности рынка недвижимости Германии?
Любовь Баумгертнер: – В этой стране инвесторы находят сразу несколько важных преимуществ. Во-первых, качество недвижимости давно находится на высоком уровне. Инфраструктура хорошо развита не только в больших городах, но и в провинции. Порой даже в пригородных зонах жить можно с большим комфортом, чем в столице. Во-вторых, немецкая недвижимость обладает высокой степенью ликвидности. Согласитесь, мало купить высококачественную квартиру или дом, необходимо быть уверенным, что когда-нибудь вы запросто сможете продать свою собственность и при этом получите прибыль. Если вы вложили деньги в Германии, такая уверенность у вас есть.
Биржевой Лидер: – Какие регионы пользуются большей популярности у иностранных инвесторов?
Любовь Баумгертнер: – Прежде всего – Берлин. Как столица страны, он остается вне конкуренции. Но иностранцы много недвижимости покупают в Мюнхене и других больших городах. Серьезный приток мигрантов наблюдается в Северной Рейн-Вестфалии и Нижней Саксонии.
По нашим данным, за счет приезжих население Берлина ежегодно растет примерно на 40 тыс. человек. Здесь ведется активное строительство. Но жилья все равно не хватает, что создает прекрасные условия для инвесторов. С одной стороны, дорожает сама недвижимость. С другой, растут арендные ставки. Таким образом, если вы приобретаете дом или квартиру с целью заработать деньги, перед вами открывается сразу два источника дохода. Спрос уже давно значительно превышает предложение. Аналогичная ситуация наблюдается и в Мюнхене, который является городом очень дорогой недвижимости. (Прим.: L&B Immobiliya рассказывает, когда наступит ренессанс элитной недвижимости Германии - Ред).
Биржевой Лидер: – Почему же спрос наиболее высок в таких городах, как Берлин или Мюнхен, если комфортное проживание обеспечено по всей территории Германии?
Любовь Баумгертнер: – Чем выше спрос, тем выше ликвидность. Быстрее растут цены на недвижимость и арендные ставки. Спрос же растет потому, что в таких городах много высокооплачиваемых рабочих мест, там хорошие условия для развития частного бизнеса. Люди едут туда за деньгами и готовы за это платить. Кроме того, в местные университеты приезжают учиться многотысячные армии студентов. Они тоже создают значительный спрос на аренду жилья.
Биржевой Лидер: – Располагаете ли вы информацией о том, граждане каких стран больше всего интересуются покупкой недвижимости, например, в том же Берлине?
Любовь Баумгертнер: – Да, серьезные риэлторы внимательно отслеживают миграционные процессы. Это, так сказать, вопрос на миллион долларов. Потому что, если вы знаете, кто и зачем приедет, каковы платежеспособность ваших будущих клиентов, то вы можете правильно сформировать предложение.
Известно, что в Берлин на постоянное или временное проживание ежегодно приезжает примерно 160 тыс. человек. Из них более 70 тысяч – иностранцы, которые либо покупают для себя жилье, либо арендуют недвижимость. Абсолютное большинство приезжих – молодые люди, пока еще не имеющие своей семьи. Почти 80% - в возрасте от 18 до 30 лет. Хотя, много иностранцев прибывают в Берлин в расцвете трудоспособного возраста (от 30 до 45 лет).
Чуть более 45 тысяч человек приехали в Берлин на заработки из стран Южной Европы, особенно тяжело переживающих последствия последнего экономического кризиса. Из Польши с той же целью прибыло около 8 тысяч мигрантов. Несмотря на то, что в этой стране не прекращался экономический рос, она все еще не вышла из разряда бедных. Поэтому миграционные процессы там все еще достаточно активны.
Примерно 3,6 тыс. чел. приехало из Болгарии, почти столько же – из Румынии. Высокая безработица в Испании привела к тому, что в Берлин за год переехало 3,2 тыс. испанцев. Италия из-за тяжелого экономического положения также стала крупным поставщиком иммигрантов.
Впрочем, и в самой Германии в поисках работы и лучших условий для жизни или ведения бизнеса из одного региона в другой переезжает очень много людей. По некоторым оценкам, в таких городах как Берлин, Мюнхен и Гамбург, дефицит жилой недвижимости будет сохраняться даже в долгосрочной перспективе. А это значит, что инвестировать сюда очень выгодно.
Биржевой Лидер: – Это просто предположение профессионального риэлтора, или вы можете говорить о конкретных данных?
Любовь Баумгертнер: – Судите сами. По оценкам экспертов, потребность строительства новых объектов жилой недвижимости в Германии составляет 224 тыс. в год. В 2012 году было построено только 200 тысяч квартир и особняков. Таким образом, только за этот период возник дефицит 24 тысяч объектов. Но это – усредненные данные. Спрос и предложение меняются в разных регионах в соответствии с демографическими и экономическими факторами.
За последнее время только в Бремене сумели построить жилья больше, чем было востребовано рынком. Во всех остальных городах Германии ситуация противоположная. Так, в Берлине ежегодный спрос на новые дома и квартиры составляет 15 тыс. объектов, строится только 10 тысяч. В Гамбурге спрос составляет 9 тыс. объектов недвижимости, предложение – 5,3 тысячи. В Мюнхене при годовой потребности 11,5 тыс. объектов строится 5,4 тысячи. И такая картина наблюдается почти во всех больших городах. Считается, что жилой фонд ежегодно должен обновляться на 2,5%. Но такого показателя не удается достичь нигде. Это – еще одна причина высокой ликвидности немецкого рынка недвижимости. Инвестору в ближайшие годы не следует бояться, что на вторичном рынке он не сможет выгодно продать бывшие в эксплуатации квадратные метры.
Напомним, что L&B Immobiliya является одной из крупнейших риэлторских компаний, многие годы работающей на рынке недвижимости Германии. Агентство, в основном, продает недвижимость выходцам из России и стран СНГ, Италии, Испании, Франции, Англии и других стран. Недавно агентство вошло в список 200 лучших компаний мирового рынка недвижимости, которым следует доверять (по версии журнала «Homes Collection»).
