По стоимости немецкая недвижимость остается одной из самых дорогих в Евросоюзе. Однако высокие цены даже на обычное жилье заставляют волноваться некоторых инвесторов. Как долго еще продолжится рост на рынке страны? Насколько велик здесь потенциал? От ответа на эти и другие вопросы зависит объективная оценка инвестиционной привлекательности объектов недвижимости.
Эксперты советуют не бояться огромных цифр .
На первый взгляд, рынок недвижимости Германии действительно выглядит несколько перегретым. Особенно это заметно в больших городах. Например, чтобы купить стандартную квартиру в Мюнхене, необходимо заплатить почти 300 тысяч евро. Такие затраты по силам далеко не каждому работающему немцу. Статистика свидетельствует о том, что для приобретения жилья сегодня нужно потратить сумму, эквивалентную примерно семи средним годовым зарплатам. А ведь когда-то было достаточно и трех! С другой стороны, ставки по ипотечному кредитованию в Германии упали до минимума. Кажется, еще немного, и деньги у банков можно будет одалживать даром. Анализируя все эти факты, некоторые аналитики предполагают возможное начало надувания пузыря. Но правы ли они?
По мнению экспертов компании L&B Immobiliya, ситуация выглядит совершенно иначе. Говоря о высоких ценах на немецкую недвижимость, не стоит забывать, что германская экономика – самая сильная и самая стабильная в Европе. Было бы странно, если бы дома, квартиры и коммерческие объекты стоили здесь дешево. К тому же тенденция к подорожанию жилой недвижимости наблюдается во многих странах мира вот уже в течение четырех десятилетий. Денежно-кредитная политика могла сдерживать или усиливать эту тенденцию, но никогда не была способна ее изменить. Даже падения цен во времена кризисов оказались всего лишь временными явлениями.
Как отмечают специалисты, Германия здесь все еще остается рынком с довольно-таки умеренным ростом. За последние десятилетия цены на недвижимость в таких странах, как Австралия, например, росли гораздо быстрее. Особенно это было заметно в конце восьмидесятых годов прошлого века. Если кому-то сегодня кажется, что стоимость немецкого жилья слишком быстро меняется, пусть вспомнит о том, что страна, возможно, просто пытается наверстать упущенное. Но маловероятно, что правительство и центральный банк выпустят ситуацию из-под контроля. Рынок немецкой недвижимости отличается необычайной стабильностью. Именно это его качество привлекает не только внутренних, но и зарубежных инвесторов, которые предпочитают отказаться от значительной спекулятивной составляющей в своем бизнесе, но зато желают получить гарантии сохранности своего капитала. (Прим: В L&B Immobiliya рассказали, почему спрос на недвижимость в Германии будет всегда - Ред.).
Основы немецкой стабильности.
Недавно в немецких СМИ были опубликованы результаты исследования рынка недвижимости более чем за столетний период. Согласно полученным данным, с 19 по середину 20 века цены на недвижимость менялись только в соответствии с уровнем инфляции. Но и позднее, когда правила развития рынка изменились, с таких стабильных странах, как Германия, ситуация выглядела примерно так же. Это значит, что покупка недвижимости в Германии почти гарантированно сохраняет капитал от инфляции и девальвации валют. Если вы сдаете принадлежащие вам объекты в аренду или сами используете коммерческую недвижимость по назначению, то получаете чистую прибыль, не беспокоясь о том, что она может быть съедена очередным обвалом цен.
Жителям развивающихся стран порой бывает трудно понять, почему в Германии цены на недвижимость не падают в разы с наступлением кризиса, а рынок не перегревается от поступления на него новой крупной порции инвестиций. "Дело в необычайной мощи, которую генерирует сама экономика Германии", - поясняют специалисты L&B Immobiliya.
Высокий уровень социально-экономического развития позволяет большинству немцев приобретать недвижимость. Низкие процентные ставки делают доступными ипотечные кредиты. И первый, и второй факторы автоматически создают хороший внутренний спрос. Капитал извне всего лишь усиливает его. Даже если все международные инвесторы, вкладывающие свои средства в европейскую недвижимость, вдруг захотят сконцентрироваться на Германии, местная экономика сможет ответить пропорциональным увеличением предложения новостроек.
Вообще-то этот процесс продолжается уже не одно десятилетие. По словам экспертов, бурное развитие транспортной инфрастуктуры в Германии позволяло поставлять на рынок все новые и новые участки земли под застройку. Не было смысла бороться за них прямо на окраине какого-либо крупного города, взвинчивая цены до небес, если и в отдаленных селах можно жить в не менее комфортных условиях. Если между участками за 1 км от Мюнхена или Берлина и теми, которые расположены за 100 км, есть разница в цене, то она объясняется только необходимостью тратить больше денег на дорогу. По прогнозам риэлторов, в долгосрочной перспективе рост стоимости недвижимости Германии только на 20% будет зависеть от их места расположения, а на 80% - от качества зданий. К слову, подобная ситуация складывается и в Великобритании.
Тем не менее на немецкий рынок недвижимости воздействует и спекулятивная составляющая. Как известно, значительная часть населения страны предпочитает арендовать жилье. Арендные ставки, в свою очередь, выше в крупных городах, таких как Берлин, Мюнхен, Франкфурт, Гамбург и др. Там зарплаты и платежеспособность граждан выше, чем в среднем по стране. Соответственно, растет доходность арендодателей, что двигает цены на жилую недвижимость вверх. Кстати, и зарубежные инвесторы предпочитают покупать недвижимость в больших городах Германии, поскольку здесь они находят не только стабильность, но и возможность больше заработать на своей собственности.
