С нового года в Германии вступает в силу закон, по которому правительство вводит новые ограничения на рост арендной платы в жилом секторе. Несмотря на то что принятый документ резко критиковали левые и ультрарадикальные партии, большинство экспертов считают, что будущие нормы позитивно повлияют на состояния рынка недвижимости страны. Особенно это касается больших городов, где цены и арендные ставки за последнее время устанавливали все новые и новые рекорды.
Журналисты раздела «Новости недвижимости» Биржевого лидера обратились к ведущему аналитику в области инвестирования в недвижимость Германии компании L&B Immobiliya, с просьбой проанализировать сложившуюся ситуацию на рынке.
Для инвестора, чем объект дороже – тем он лучше.
Впрочем, то же самое нельзя сказать об обычных гражданах. По данным статистики, в больших городах Германии среднестатистическая семья тратит же от 30 до 40 процентов своих доходов на аренду обычного жилья. А ведь есть еще расходы на коммунальные услуги, налоги, которые влияют на цены и т. д. Учитывая динамику роста стоимости недвижимости, а также арендных ставок, аналитики и эксперты немецкого рынка недвижимости давно ужа начали спорить о том, не начинается ли здесь надувание пузыря? Большинство все-таки сходится во мнении, что никакого перегрева рынка в ближайшие годы не произойдет. Подтверждением тому является неподдельный интерес властей к проблемам рынка жилья, результатом которого становятся реальные действия государства в сфере регулирования, а не просто декларации о намерениях.
Идея ограничить рост арендных ставок десятью процентами в год – одно из подтверждений серьезных намерений власти. Такая норма будет действовать в 16 федеральных землях и, прежде всего, в больших городах, где рынок жилой недвижимости растет быстрее всего. Отвечая на вопрос, почему столь жесткое регулирование отношений домовладельцев и арендодателей должно привести только к позитивным изменениям, эксперты советуют внимательнее проанализировать сложившуюся ситуацию на рынке.
Как известно, главными характеристиками любого рынка являются его ликвидность и доходность. Причем эти два показателя всегда взаимосвязаны. Если рост арендной платы в больших городах не ограничить, очень быстро возникнет ситуация, когда в немецких семьях плата за снимаемую квартиру достигнет размеров 100% заработка одного из работающих, а затем станет еще больше. Трудно ли предположить, что при таком сценарии обычные немцы станут экономить на качестве – переселяться в более тесное жилье или арендовать квартиры в относительно дешевых микрорайонах? В этом случае, спрос на относительно качественную недвижимость начнет падать, а вместе с ним вниз могут поползти и цены.
Вводимые ограничительные меры также не должны негативно сказаться на состоянии бизнеса домовладельцев. Во-первых, правительство помогает им сохранить спрос. Во-вторых, при почти нулевой инфляции и такой стабильной валюте как евро, ежегодного роста доходов от сдачи в аренду недвижимости не более чем на 10% вполне достаточно, чтобы инвестиции в жилье остались одним из самых выгодных видов капиталовложений. В-третьих, прибыль домовладельцев не ограничивается лишь суммами, получаемыми от сдачи жилья в аренду. Сами объекты также стабильно дорожают, постоянно обновляя максимумы. Наконец, в-четвертых, ограничения коснутся только самых высоколиквидных и высокодоходных локальных рынков недвижимости Германии. Инвестировать в них все равно будет выгоднее, чем в провинциальное жилье (См. также: L&B Immobiliya советует стартовать с инвестициями в недвижимость Германии на Балтийском побережье).
Лишь один нюанс принятого закона вызвал немало горячих споров. Сначала эксперты опасались, что ограничения на рост арендных ставок не позволят домовладельцам проводить капитальные ремонты и реконструкции старых объектов. А когда на этот случай сделали исключение, у нормативного документа появилось множество критиков, которые предрекали, что, мол, арендодатели под видом проведения работ станут повышать ставки и могут свести на нет весь позитив, которого ожидают в правительстве. Правда, следует учитывать, что вводимые ограничения будут действовать только до 2020 года. Вряд ли столь короткий период будет стимулировать домовладельцев начинать проводить дорогостоящие работы только затем, чтобы после поднять стоимость аренды.
«Золотые» квадратные метры.
– Говоря о ценах, мы не должны забывать, что Германия – самая мощная и одна из наиболее высокоразвитых экономик Европы, - рассказывает Любовь Баумгертнер, исполнительный директор компании L&B Immobiliya. – Поэтому инвестиционная привлекательность недвижимости здесь формируется иначе, чем на кризисных рынках или в среднем по ЕС. Как и во Франции, Великобритании или Нидерландах, стандарты цены и качества в Германии задает элитный сектор. Так называемое обычное жилье, которым пользуется отнюдь не бедный средний класс, подтягивается к нему и по динамике роста стоимости. С другой стороны, чтобы определить, насколько дорого стоят немецкие дома и квартиры, нужно сравнить их с британскими или французскими. Таким образом, можно определить и потенциал дальнейшего роста.
Несколько месяцев назад в Берлине был установлен очередной рекорд стоимости жилья. Шикарный пентхаус, расположенный в центре столицы, продали за 5,7 млн. евро. При этом стоимость квадратного метра составила 22 тыс. евро. Местные СМИ сообщали, что бывший владелец сумел заработать на каждом «квадрате» не менее 10 тысяч. Ранее цена самой дорогой квартиры в Берлине составляла ровно 5 млн. евро.
Сравним эту информацию с той, которая поступает от соседей. В текущем году стоимость самой дорогой проданной квартиры в Лондоне составила 140 млн. фунтов стерлингов. Это – более 175 млн. евро или 120 тыс. евро за квадратный метр. В Париже рекорд стоимости элитного жилья составил 8 млн. евро или 42 тыс. евро за квадратный метр. Как видим, стоимость элитной недвижимости Германии только-только начала приближаться к показателям других развитых европейских государств. Поэтому потенциал роста здесь автоматически считается большим.
Впрочем, столичный рынок недвижимости в Германии – не самый дорогой. В таких городах как Мюнхен, Гамбург или Франкфурт можно найти объекты, за которые продавцам удавалось получить большие суммы. Однако этот факт только подтверждает мнение специалистов о том, что роскошное жилье в Берлине пока еще недооценено. Приобретать его сегодня – значить вкладывать капитал с прицелом на самые высокие дивиденды.
Кстати, подобная ситуация наблюдается и в секторе обычного жилья. Цены на столичные квартиры и дома все еще догоняют города, расположенные в западной части страны. В результате мы наблюдаем лучшую динамику роста. Так, только в прошлом году стоимость квартир в Берлине выросла сразу на 10% по сравнению с 2012 г., достигнув среднего уровня 168 тысяч евро или 2660 евро за квадратный метр. Если бы жители британской столицы могли покупать недвижимость по таким ценам, они были бы просто счастливы, - отмечает Любовь Баумгертнер. Однако рано или поздно может наступить момент, когда квартира в Берлине будет стоить столько же, как и в Лондоне или Париже.
Иначе говоря, в долгосрочной и даже среднесрочной перспективе вложение капитала в немецкую недвижимость выглядит гораздо более привлекательным, чем инвестиции в другие развитые рынки Европы. Никакие ограничения, временно вводимые правительством, не смогут отменить этот факт.
