Известно, что значительная часть жителей Германии предпочитает не покупать дома и квартиры, а брать их в аренду. На растущем рынке недвижимости это создает высокий спрос. В результате арендные ставки за последние годы росли очень быстро, что обеспокоило не только квартиросъемщиков, но и представителей правительства. Власти Германии ищут сегодня надежный способ ограничить слишком быстрый рост стоимости аренды жилья. Одним из них является попытка изменить отношения между арендатором и домовладельцем.
Кто заплатит риэлтору?
– Новая законодательная инициатива властей Германии состоит в том, чтобы услуги риэлтора оплачивал не арендатор, а домовладелец. В этом случае из заявленной стоимости аренды исчезнет скрытая составляющая. До сих пор потенциальный квартиросъемщик должен был быть готовым к тому, что, кроме стоимости аренды квартиры или дома, коммунальных услуг, на его плечи ляжет оплата комиссионных маклерам по жилой недвижимости. Согласно предлагаемым новым правилам, эти расходы должен нести домовладелец. Поэтому либо ему придется указывать в объявлении о сдаче недвижимости в аренду более высокую плату, либо довольствоваться меньшим заработком, – рассказывает Любовь Баумгертнер, исполнительный директор компании L&B Immobiliya.
Казалось бы, в результате таких изменений ничего особенного на рынке произойти не должно. Однако в Германии вспыхнула горячая дискуссия по поводу того, как новое законодательство повлияет на жилищный сектор страны в целом.
По мнению экспертов, новый закон может и не достичь поставленной цели защитить интересы арендаторов. В то же время могут возникнуть диспропорции между стоимостью жилой недвижимости и ее доходностью от сдачи в аренду. Дело в том, что на немецком рынке жилья нет дефицита предложения. И просто так внести дополнительные расходы в стоимость аренды домовладельцы не смогут. По крайней мере в тех регионах, где предложение аренды значительно превышает реальный спрос. Если объявить квартиросъемщику более высокую цену с учетом комиссионных риэлторской компании, можно остаться вообще без клиента. Если домовладелец решится сам оплачивать услуги маклера, возникает вопрос: хватит ли у него денег на то, чтобы вовремя провести ремонт сдаваемой недвижимости и обеспечить надлежащий уровень окупаемости своих инвестиций. В конце концов дело может окончиться прекращением роста цен на недвижимость в отдельных регионах страны, что само по себе будет признаком возникающего кризиса.
Если речь идет о продаже дома или квартиры, правила остаются прежними – комиссионные платит покупатель. Почему при сдаче в аренду нужно действовать иначе? Этот вопрос все чаще задают владельцы недвижимости. С другой стороны, эксперты утверждают, что непомерный рост арендных ставок может привести к сокращению спроса. Если квартиры станут менее доступными, о каком дальнейшем развитии рынка может идти речь?
Не будем забывать и об интересах третьей стороны – риэлторов. Сейчас представители агентств недвижимости опасаются, что после изменения правил все больше арендодателей будут пытаться обойтись без их услуг. И здесь действительно возникает парадоксальная ситуация. Ведь быстрее всего арендные ставки растут в больших городах, где спрос особенно велик. Но именно там арендодатели легче всего смогут найти клиентов без посредников. И наоборот. Там, где спрос невелик, без опытного маклера трудно сдать жилье в аренду. Однако именно в таких местах домовладельцы вынуждены будут оплачивать услуги маклеров из своего кармана.
Клиент всегда прав
Как отмечают специалисты компании L&B Immobiliya, с введением в действие новых правил на рынке возникает явное преимущество арендаторов, которые теперь могут с большим успехом диктовать свои условия. Но это вовсе не означает, что арендодатели остаются в сплошном проигрыше. "Во-первых, - говорят эксперты, - защита прав потребителя никогда не вредила продавцу, если он делает свое дело честно и качественно. Во-вторых, правила становятся более понятными для клиента, что может позитивно влиять на его активность".
До сих пор арендаторы с меньшей охотой начинали искать для себя новую квартиру или дом, поскольку с самого начала трудно было понять, какой будет окончательная стоимость проживания. Теперь ситуация меняется, и можно ожидать роста активности квартиросъемщиков.
От внедрения новых правил больше всего могут пострадать домовладельцы, которые проживают в одних городах, а недвижимость сдают в аренду в других. В этом случае без полноценной помощи риэлторов действительно не обойтись. Во всех остальных роль посредников можно будет свести к минимуму или вовсе отказаться от них, убрав из квартирной платы комиссионные маклерам. Все равно многие арендодатели предпочитают лично общаться с будущими квартиросъемщиками перед подписанием договора, выбирая среди них наиболее благонадежных, готовых снимать жилье на как можно более длительный срок. Теперь появляется возможность еще и снизить конечную цену. Правда, для этого придется самостоятельно заниматься маркетингом.
По словам арендаторов, на значительной части Восточной Германии и в Рурской области, где спрос на аренду невысок, домовладельцы уже давно привыкли самостоятельно оплачивать услуги риэлторов. Поэтому для них изменения правил вовсе не принесут никаких негативных последствий.
Наконец, немецкие домовладельцы в любом случае не останутся один на один с возникающими проблемами. В стране активно работает Ассоциация владельцев недвижимости, специалисты которой готовы предоставить консультации по самым разнообразным вопросам. В крайнем случае, к решению проблем можно привлечь опытных экспертов из риэлторских компаний. Хотя самим агентствам недвижимости, похоже, придется смириться с тем, что у них теперь будет поменьше заказов, связанных со сдачей в аренду жилья.
