В последнее время в среде немецкой общественности не утихают активные дискуссии по поводу вмешательства правительства и принятия мер на законодательном уровне для профилактики перегрева рынка жилой недвижимости, который может спровоцировать высокая стоимость аренды. Но пока представители власти не предложили ту самую долгожданную панацею от назревающего обвала всего рынка. Инвестиционная привлекательность недвижимости Германии, как коммерческой, так и жилой, растет пропорционально арендным ставкам в крупных городах и деловых центрах. Надежность актива дополнительно подкрепляется прогнозами аналитиков о том, что в 2015 году рост ВВП Германии будет составлять порядка 1%, замедление темпов развития рынков в промсекторе и сфере услуг, а угроза дефляции подхлестывает перетекание активов в более долгосрочные проекты, к которым в первую очередь относится именно недвижимость. Ипотечные кредиты предлагают еще более низкие ставки. Уровень ликвидности немецкого жилья вплотную приблизился к показателям Великобритании и многие аналитики вполне ожидаемо предрекают стремительный обвал цен.
Корреспонденты "Биржевого лидера" обратились к исполнительному директору компании L&B Immobiliya Любовь Баумгертнер с вопросом о том, есть ли реальная альтернатива непопулярным мерам с сомнительным исходом и что ожидает рынок в случае полного бездействия правительства.
У немецкого рынка недвижимости есть свой потенциал и своя история
– Рынок немецкой недвижимости уже в течение длительного времени существовал по собственным законам и правилам. И, следует сказать, довольно эффективным, благодаря чему сейчас настало время оценки квадратных метров по реальной рыночной стоимости. Неудивительно, что многие эксперты принимают запоздалый взлет цен за признаки перегрева и подхлестывании спекулятивных манипуляций с ценами. В действительности же, чтобы понимать, какие процессы происходят в Германии сейчас, стоит сделать аналитический срез по ситуации с рынком недвижимости минимум за прошедшие 100 лет.
Не будем забывать, что немцы весьма консервативны и традиции ведения бизнеса и совершения операций с недвижимостью складывались не одно десятилетие. Вместе с тем многие с опаской поглядывают на перегретый рынок Великобритании, который также «вот-вот лопнет», однако этого не происходит по ряду причин. Вспомните, после Второй мировой войны за тысячу долларов США можно было купить целый квартал, а за 3 – даже улицу. У Великобритании нет этого опыта. Вместе с тем репутация Лондона как мирового делового центра дает основания полагать, что рынок недвижимости островитян еще в течение длительного времени будет переоценен из-за высоких цен в столице и других факторов.
Германия – без преувеличения флагман Евросоюза. Союз с другими государствами имеет как ряд преимуществ, так и ряд недостатков, но бесспорным плюсом для немецкого рынка недвижимости является приток иностранного капитала и активов. С одной стороны, проблемы других стран еврозоны и соседних стран называют дестабилизирующим фактором, общественность высказывает решительные протесты против финансовой помощи Германии этим государствам. С другой стороны, для самой Германии чрезвычайно важно не допустить процесса дефляции, при котором неизбежно произойдет перекос в сторону повышения спекулятивных цен: жилье будет снижаться в цене, и владельцы, сдающие его в аренду, будут еще более стремиться к увеличению прибыли. И в крупных городах, и на курортах цены взлетят до небес, а большая часть территории страны будет претерпевать разорительное влияние этой тенденции. Это вполне можно ожидать на фоне новостей из Бундестага о том, что соответствующий закон об оплате арендодателями стоимости услуг риэлторов уже был принят. Хотя не исключено, что после выявления первых признаков негативного влияния, власти будут вынуждены прибегнуть и к внесению исправлений и доработок.
Я полагаю, что в этом случае будет использован дифференцированный подход в оценке платежеспособности владельцев жилья. Таким образом с рынка не уйдут опытные и квалифицированные риэлторы, и платить за их услуги будет та сторона, которая более в этом заинтересована – согласно кривой спроса и предложения», – отметила Любовь Баумгертнер. (См. также В L&B Immobiliya рассказали, как в Германии пытаются остановить рост стоимости аренды жилья - ред.).
Главное – идеальный баланс инвестиционных потоков
Любовь Баумгертнер также заметила, что для Германии важен не сброс «балластных» евро в бедствующие регионы еврозоны и соседей, а грамотный обмен инвестициями:
– Немецкие инвесторы активно осваивают новые рынки развивающихся стран и это вполне обоснованно и логично. Но и внутри страны есть куда вкладывать средства. Однако немецкому рынку недвижимости нужна «новая кровь»: инвестиционные активы из азиатских и арабских стран. Я считаю, что именно сейчас Германия как никогда близка к идеальному балансу инвестиционных потоков при достижении ликвидных объектов реальной рыночной стоимости.
В дальнейшем в среднесрочной перспективе рост цен на недвижимость будет не столь стремительным. Ситуация, когда взять ипотеку оказывается дешевле, чем снимать жилье, в целом нетипична для страны с высоким уровнем доходов и благосостояния граждан, проводить политику количественного смягчения и снижения процентных ставок при угрозе дефляции ЕЦБ вряд ли будет, поэтому и ипотека вскоре вырастет в цене. Рынок в условиях стагнации и отсутствия движения капитала погружается в рецессию, плавно переходящую в кризис. Для рынка недвижимости это означает заморозку инвестпроектов, особенно – новостроя, который формирует ценовые тенденции на всем рынке недвижимости. В таких условиях аренда еще более повышается, что невыгодно квартиросъемщикам.
Именно поэтому Германии сейчас так важен приток иностранных инвесторов для привлечения средств в конкретные активы: реконструкция вторичной недвижимости с особым статусом и параметрами, возведение жилья эконом-класса и жилья для студентов, комплексов хостелов, складских помещений и других видов пока еще малоосвоенных сегментов. Хорошо же развитые сегменты – высоколиквидное жилье в деловых центрах (Мюнхен, Берлин) и курортах (Баварские горы, Балтийское побережье, Саксонская и Франконская Швейцария и пр.) всегда будут иметь высокий спрос в среде иностранных потребителей, несмотря на кризис или рецессию.
Весна принесла рынку хорошие прогнозы
Мнение аналитика компании L&B Immobilia подкрепляется и результатами, озвученными в весеннем заключении Центрального комитета по недвижимости (Zentraler Immobilien Ausschuss). Согласно данным комитета, Германию и далее ожидает подъем на рынках жилья и коммерческих объектов. По последним были заключены сделки общей стоимостью 40,5 млрд. евро – на треть больше, чем в позапрошлом году. ЕЦБ намерено выкупить облигации на сумму 1,1 триллиона евро, что, несомненно, оживит экономику Европы. Но выигрывают в тендерах чаще застройщики жилой недвижимости, в частности многоквартирных домов, ведь спрос на аренду апартаментов в крупных городах все еще сохраняется на высоком уровне. Потому и строить их будут больше, чем коммерческих объектов. По-прежнему высок и спрос на квартиры в строящихся зданиях, чему способствуют выгодные ипотечные условия. Банки идут на них, следуя позитивным сигналам реального сектора экономики и финансового рынка. Поэтому инвестиции в немецкие квадратные метры как в коммерческом, так и жилом секторах продолжают пользоваться спросом. Не меньше положительных ожиданий связывают и со стабильным рынком занятости, а также хорошим экономическим прогнозам в экономике на первое полугодие 2015 года. Вердикт комитета: Германия и ее рынок недвижимости устоят перед лицом глобальных кризисов. А вот что следует учесть при покупке недвижимости инвесторам, так это увеличение земельного налога и налога на приобретение недвижимости.
О том, что рост аренды замедлится, свидетельствует статистика: квартира площадью 60-80 м кв., 10 лет находящаяся в эксплуатации, выросла в цене для арендаторов всего на 3,3% за год в Западной Германии и 1,9 – в Восточной. Округов, где арендная ставка не выросла больше чем на 2%, стало меньше на 18% (57% против 75).
