Вот уже который год подряд коммерческая недвижимость крупных городов Германии остается самым привлекательным сегментом инвестирования. С повышением арендной ставки и изменением в законодательстве, которое касается оплаты услуг риэлтора заинтересованными сторонами, профессиональные рантье задумались о выборе объектов для дальнейшего ведения бизнеса. Многие специалисты всерьез полагают, что крен ликвидности в сторону коммерческих помещений сдвинется еще больше. Соответственно, цена за квадратный метр помещений нежилого фонда увеличится.
О том, как стартовать с собственным бизнесом в Германии, и о тонкостях выбора помещения под офис, рассказала корреспондентам "Биржевого лидера" исполнительный директор компании L&B Immobiliya Любовь Баумгертнер.
Где перспективнее всего покупать помещение под офис.
– Как для старта, так и для расширения уже работающего бизнеса необходимо избрать наиболее оптимальный вариант по параметрам функциональности, расположения, здания, в котором будет находиться ваш будущий офис. Но самое первое, что интересует покупателя коммерческой недвижимости, - это город. Он должен быть наиболее динамичным и с хорошей инвестиционной перспективой в плане развития инфраструктуры, либо же стабильным и процветающим в длительной перспективе. В текущем году самыми привлекательными объектами офисной недвижимости станут постройки Берлина и Гамбурга.
В первом – значительно больше выбор предложений, кроме того, Берлин всегда актуален как деловой центр, несмотря на то, что ключевые позиции сейчас отвоевывает Мюнхен. В ближайшем будущем в этом городе произойдет коррекция цен в сторону удешевления, поскольку недвижимость там несколько переоценена. Чего не скажешь о Берлине, где хороший доход можно получать как с жилой недвижимости, так и с коммерческой.
Чем еще выгодны помещения под офис в Берлине? В основном нынешние владельцы реализуют их с капитальным ремонтом, в оживленном районе с хорошей транспортной развязкой, в непосредственной близости от транспортных узлов и остановок метро и автобусов. Также в помещениях уже может быть выполнена санация. Доходность офисных помещений с учетом расходов на коммунальные услуги составляет от 6%. Поэтому инвестировать в офисную недвижимость Берлина будет в 2015 году вполне финансово оправданно, – отмечает эксперт компании L&B Immobiliya.
Оправданы ли цены на недвижимость в центре Берлина?
Конечно, большинство покупателей стремятся приобрести коммерческую недвижимость в строящихся зданиях, поскольку на этапе застройки и капитальной реконструкции и модернизации цена за квадратный метр будет ниже, чем на этапе сдачи в эксплуатацию. Это вполне актуально для районов, которые развиваются. Но большинство зданий в центральной части Берлина относятся к старинным постройкам начала прошлого века. Но актуальности от этого такая недвижимость не теряет, а наоборот.
Как известно, Берлин – третий в Европе мегаполис по объему инвестиций в недвижимость города. За 9 месяцев прошлого года в берлинскую недвижимость инвестировали около 3 млрд. евро, что свидетельствует о том, что приток людей здесь всегда на высоте, здесь активно приобретается и продается как жилая, так и коммерческая недвижимость, в отличие от Мюнхена, который утратил свои позиции в рейтинге наиболее инвестиционно привлекательных городов в этом году.
Стоимость объектов под офис напрямую зависит от их базовых характеристик и рассчитанной экспертами доходности.
К примеру, коммерческий и торговый трехэтажный комплекс в Берлине площадью 9603 м2 в районе Hellersdorf (административный округ Marzahn-Hellersdorf) 1998 года постройки эксперты оценивают как довольно перспективное вложение. В торговом центре, помимо офисных помещений, находится интегрированный подземный гараж и внешние парковочные места, а площадь земельного участка, на котором располагается здание, составляет 6507 м2. Первый этаж отведен под магазины и гастрономическую часть комплекса, второй – под спортивные учреждения (боулинг, фитнес-центр и развлекательные заведения), а также врачебные кабинеты и офисы. В ТК можно попасть через 4 входа, есть эскалатор и лифт. Недалеко от торгового центра находится станция метро U-Bahn 5 Neue Grottkauer Strаße. На метро за 30 минут можно добраться до Александрплац, район густо заселен. Поблизости имеются детские сады, банки, больницы и т. д.
Или коммерческое помещение в районе Charlottenburg (административный округ Charlottenburg-Wilmersdorf) с более чем 120-тысячным населением, общей площадью 116 м2, с двумя комнатами 1908 года постройки за 239 тысяч евро, где коммунальная плата составляет не более 420 евро. Помещение располагается на первом этаже двухэтажного здания архитектуры эпохи грюндерства, в комнатах – высокие потолки и уникальная лепка. Объект располагается в Западном Берлине, между Ernst-Reuter-Platz и Sophie-Charlotte Platz. Здесь же – государственная опера, балет, бассейн, большое количество ресторанов, магазинов, врачебных кабинетов и т. д. Рядом же - автобусная остановка, остановка метро (линия U7 Bismarckstrasse, U2 Deutsche Oper, Sophie-Charlotte Platz), а также в 10 минутах езды машиной до центра с красивыми парками и достопримечательностями, в числе которых – замок Шарлоттенбург (с Янтарной комнатой). Именно в нем первоначально располагалась легендарная Янтарная комната.
В просторном коммерческом помещении с 3 комнатами площадью 106,68 м2 с садовым участком в одном из лучших районов - Schmargendorf (административный округ Charlottenburg-Wilmersdorf) выполнен ремонт, и оно может сразу быть использовано под офис компании. 4-этажное здание построено в 1923 году, крыша мансардного типа. В прошлом году помещение было модернизировано и прошло санацию, отстроен мансардный этаж, добавлен лифт, централизованное отопление, электропроводка и другие коммуникации обновлены, пол с подогревом и дубовый паркет, право пользования садовым участком. Поблизости магазины, кафе, рестораны, известнейшие городские площади Ludwigkirchplatz, Fasanenplatz и Prager Platz. Рядом - метро S-Bahn Hohenzollerdamm, легко добраться до главного вокзала, аэропорта и автобана.
Чем оживленнее – тем лучше
Подведем итоги. Какое бы направление для бизнеса ни было избрано, выбор здания, района и города, в котором оно располагается, по сути, являются основополагающим, ключевым моментом, который окажет влияние на развитие карьеры бизнесмена. Чем оживленнее район, чем крупнее мегаполис и чем больше его районов специализируется на коммерции и имеют развитую инфраструктуру, исторические памятники и уникальную архитектуру, тем больше шансов у начинающего бизнесмена получать стабильную прибыль. Не меньшее значение имеет близость к остановкам городского транспорта. Это создает дополнительное скопление людей недалеко от офиса. Разница только в том, на каком этапе строительства покупатель готов приобрести желаемый объект из новостроек или вторичной недвижимости после модернизации и как долго готов ожидать завершения работ.
Но эксперты советуют все же начинать собственный бизнес с приобретения или аренды помещений, находящихся в максимальной степени готовности к началу открытия офиса, поскольку самые точные инвестиционные прогнозы даются на кратко- и среднесрочную перспективу, что позволит максимально эффективно начинать собственное дело с учетом реальной рыночной ситуации.
