Выбор выгодных для инвестиций объектов жилой и коммерческих объектов недвижимости чрезвычайно широк. В риэлторской компании «STATUS-INVEST.de» назвали пять своих вариантов, которые, по мнению представителей агентства, принесут наибольшую выгоду покупателям. Директор компании «Status-Invest.de» Алекс Кюль также рассказал об основных методах обмана клиентов, которыми пользуются нечистоплотные риэлторы.
Что нужно знать, покупая недвижимость в Германии?
Благодаря сильной экономике, Германия привлекает инвесторов со всего мира. Недвижимостью в этой стране активно интересуются выходцы из десятков стран, расположенных на разных континентах. А все потому, что здесь можно получить хорошую выгоду и воспользоваться всеми преимуществами высоколиквидного рынка. Известно, например, что привлекательные объекты недвижимости в Германии продаются всего за одну-две недели. При этом в банках можно получить ипотечные кредиты под рекордно низкие проценты. Их выдают также иностранцам, однако финансовые учреждения готовы занять деньги только на половину стоимости приобретаемого имущества.
В агентстве «STATUS-INVEST.de» настоятельно советуют при покупке дома, квартиры или другой недвижимости в Германии внимательно проверять документы. И дело даже не в том, что невнимательный инвестор может купить объект, отданный под залог, или не совсем «юридически чистую» собственность. На данном рынке порой возникают другие риски. Если вы, к примеру, приобретаете доходный дом, полностью данный в аренду, с вас попросят более высокую цену. Однако необходимо иметь гарантию, что все жильцы «вдруг» не съедут уже через три месяца. По словам Алекса Кюля, склонные к обману покупателя продавцы иногда заселяют свои неликвидные в плане сдачи в аренду дома неплатежеспособными мигрантами или какими-либо антисоциальными элементами. Прибыль на данном этапе их не интересует. Главное, указать при продаже, что дом полностью сдан в аренду и, соответственно, завысить его стоимость. К слову, за такое мошенничество в Германии даже не наказывают. Чтобы уберечь своих клиентов от подобных капканов, специалисты компании «STATUS-INVEST.de» проверяют договоры аренды. В частности, смотрят на сроки: не были ли они заключены незадолго до того, как владелец выставил на продажу объект, не закончатся ли вскоре после совершения сделки?
Существуют и другие весьма распространенные способы обмана покупателя. Вот некоторые из них:
1. Манипуляции с доходностью по горячей аренде. Покупая доходный дом, вы, в первую очередь, зададите вопрос: какие доходы и расходы вы получите? В Германии обычно указывают два варианта: доходность по холодной и горячей аренде. Следует иметь в виду, что холодная аренда – это непосредственный доход домовладельца перед налогообложением. В горячую аренду входит также стоимость коммунальных услуг, поэтому цифра в любом случае получается несравненно большей. «Случайно» перепутав эти цифры, продавец может ввести в заблуждение покупателя.
2. Предложение ипотеки в немецком банке без собственного капитала. Многие немецкие и российские агентства недвижимости предлагают ипотеку под покупку всевозможной недвижимости в Германии как нечто очевидное. Однако лишь немногие немецкие банки предлагают на сегодняшний день подобные услуги для нерезидентов, и процент по ним может варьироваться от 2,5 до 4% годовых. При этом существует ряд дополнительных ограничений для нерезидентов. В частности, кредит не превысит 50% стоимости покупки; ипотеку не выдадут на приобретение игрового заведения, магазина-гастронома (здесь сложно подсчитать будущие доходы, потому банки предпочитают не связываться с такими объектами); также банки избегают кредитовать инвестиции для покупки недвижимости с аукциона (непонятно, какой будет окончательная цена).
Самые распространенные факты по которым вы можете распознать мошенников - обещание ипотеки при 10-20% собственного капитала и неестественно низкие проценты по кредиту. На цифре ниже 2,5% годовых у вас уже должна зажигаться «красная лампочка» сигнала тревоги.
3. Обещания помочь с видом на жительство при покупке недвижимости в Германии. К сожалению, никаких программ предоставления иностранцам ВНЖ в обмен на инвестиции в недвижимость в Германии просто нет. Для этого существуют другие возможности - брак, обучение, бизнес, но никак не покупка недвижимости. ВНЖ в Германии - это долгий и тернистый процесс, который может растянуться на годы, а мошенники будут вытягивать из вас цент за центом за заведомо бесполезные услуги.
4. С аукциона продается недвижимость, стартовая цена на которую неестественно низкая. На самом деле, аукционы по продаже недвижимости в Германии открывают интересные возможности для покупки недвижимости. При этом необходимо учесть немалое количество желающих побороться за лот в городах с высоким спросом на недвижимость. Купить хороший объект за полцены в городе еще ни у кого не получалось. В деревне – наоборот. Поскольку спрос может оказаться низким, можно немало сэкономить.
В целом специалисты компании «Status-Invest.de» призывают инвесторов обращаться только к опытным профессионалам, для которых своя репутация дороже сиюминутной выгоды. Они проведут вас сквозь дебри немецкого законодательства и позволят избежать многих проблем, о которых вы даже не подозреваете.
Пять наиболее выгодных для приобретения объектов недвижимости в Германии от компании «Status-Invest.de»
В список попали объекты разного класса, которые объединяют невысокая, по сравнению с рыночными, цена, хорошая доходность и перспективы роста стоимости в будущем.
ТОП-1 наиболее привлекательной недвижимости в Германии: пятикомнатная квартира в Берлине (район Лихтерфельде) на 3-м этаже в малосемейном доме. Соседей мало. Площадь – 115 кв. м.
Цена – 209 тыс. евро.
ТОП-2 наиболее привлекательной недвижимости в Германии: доходный дом в Гёрлице с возможностью оформления ипотеки под 3-4% годовых на 15 лет и фиксацией процентной ставки на весь срок кредитования.
Дом находится на границе с Польшей. Проведен ремонт, установлена мебель, ванные комнаты оборудованы современной сантехникой. Сдан в аренду. Примерный срок окупаемости – 13 лет. Ежемесячный доход от аренды – 2 700 евро.
Площадь дома – 586 кв. м. Площадь участка – 1008 кв. м.
Цена – 420 тыс. евро.
ТОП-3 наиболее привлекательной недвижимости в Германии: жилой дом в Берлине в районе Бонсдорф, рядом с новым аэропортом Шёнефельд. Рядом лесной массив. С центром Берлина связывает скоростная рельсовая S-Bahn и городской транспорт, который в Германии ходит как часы. В то же время, благодаря современному аэропорту, район будет развиваться, что предполагает и быстрый рост стоимости здешней недвижимости.
Площадь дома – 140 кв. м, 6 комнат. Полностью сделан евроремонт. Площадь участка – 500 кв. м.
Цена – 318 тыс. евро.
ТОП-4 наиболее привлекательной недвижимости в Германии: инвестиционный супермаркет, сданный в аренду (договор заключен до 2025 года с правом продления). Покупатель получит готовый работающий бизнес в Германии. Этот супермаркет приносит доход 75 600 евро в год.
Площадь супермаркета – 1541 кв. м, площадь участка – 4411 кв. м.
Цена – 690 тыс. евро.
ТОП-5 наиболее привлекательной недвижимости в Германии: жилой дом в тихом районе Ганновера. Добраться до центра города очень легко. Дом имеет свой садовый участок, на котором удобно готовить барбекю и отдыхать. Есть гараж. Недавно проведен полный ремонт.
Площадь дома – 220 кв. м, 8 комнат. Площадь участка – 400 кв. м.
Цена – 398 тыс. 990 евро.
Биржевой лидер»: - Как купить недвижимость в Германии, если у вас не хватает денег?
Алекс Кюль (http://status-invest.de/): - Рассмотрим пример покупки недвижимость по цене 420 тыс. евро. Если денег у вас не хватает, вы можете рассчитывать на ипотечный кредит в сумме до 210 тыс. евро (50% стоимости объекта). Поэтому на покупку вы также тратите сразу же из собственных средств 210 тысяч. При этом дополнительные расходы составят около 13% - это примерно 54 тысячи. Итого необходимо иметь в наличии 264 тыс. евро.
«Биржевой лидер»: - На какую прибыль инвестор может рассчитывать в этом случае?
Алекс Кюль: - Начнем с дополнительных расходов. Налог на приобретение недвижимости составит 5-6% (в зависимости от федеральной земли). Маклерский гонорар - 4-6% (зависит от типа объекта и его стоимости). Стоимость услуг по получению ипотечного кредита - 1%. Нотариальные и/или судебные расходы, внесение в поземельную книгу - 1-2%.
Срок погашения ипотечного кредита составит 15 лет. При ставке 3,7% годовых ежемесячно нужно будет платить банку 1522 евро. Но поступления от аренды составят 2700 евро в месяц. Таким образом, ежемесячно в вашем кармане будет оседать 1178 евро. Это – 14136 евро в год. Как видим, одалживать деньги в Германии очень выгодно.
Посмотрим, что у нас получится через 15 лет. По нашим расчетам, даже если стоимость объекта за время выплаты ипотеки не вырастет, ваш совокупный капитал (цена недвижимости плюс полученная за все время прибыль) составит 632 тыс. евро. Напомним, что на рынок вы вошли, потратив всего-то 264 тыс. евро. Где еще пассивным методом вы сможете за 15 лет заработать 368 тысяч евро?
