В Мюнхене представили результаты последнего исследования рынка торговой недвижимости Германии. На этот раз, в центре внимания оказались крупные торговые центры и ритейл-парки. По мнению экспертов, сегодня уже назрела потребность изменить подходы при строительстве и развитии таких крупных объектов коммерческой недвижимости.
Главная проблема – существующий конфликт интересов между разными категориями людей, использующих торговые центры. Так, строители пытаются снизить себестоимость квадратного метра, для чего возводят крупные объекты. Инвесторы с ними согласны. Тем более что в больших зданиях нужно платить меньше за коммунальные услуги из расчета на единицу площади. Но они в то же время пытаются сдать в аренду принадлежащие им помещения как можно дороже, обеспечивая для себя максимальную рентабельность. Риэлторы же, подписывая договоры об аренде, не желают видеть рядом с собой конкурентов. Но этого невозможно достичь в больших торговых комплексах. С другой стороны, покупатели хотят, чтобы вся торговля была сосредоточена в одном месте. Им так удобнее делать покупки.
Как привести всю систему к одному знаменателю и учесть интересы всех? Отвечая на этот вопрос, авторы исследования указывают на необходимость четкого планирования эксплуатации крупных объектов недвижимости еще на стадии проектирования.
Средняя доходность инвестиций в торговые центры и ритейл-парки составляет в Германии 5,5% годовых. Авторы исследования проанализировали состояние дел на 260 крупных объектах торговой недвижимости, из которых 20 имеют площадь около 28 тыс. кв. м. Средняя стоимость «квадрата» в таких зданиях составляет 4400 евро, а средний годовой оборот работающих здесь предприятий – 118 млн. евро. Простые расчет показывают, что стоимость реализованного за год товара меньше цены самого объекта. Какую же наценку приходится применять ритейлерам, чтобы обеспечить прибылью арендодателей, заплатить за коммунальные услуги, да еще и заработать самим?
По мнению экспертов компании Cliff Property, рано или поздно и эта проблема вылезет наружу. Тогда конкурентные преимущества получат торговые предприятия, сумевшие обеспечить высокий оборот на сравнительно небольших площадях, а покупатели станут отдавать предпочтение, например, интернет-магазинам. Пока же этого не случилось, всем участникам рынка советуют пересмотреть свои подходы к ведению бизнеса, хотя бы попытаться наладить партнерские взаимоотношения и активно внедрять инновационные технологии.
Материал подготовлен аналитиками компании Cliff Property для "Биржевого лидера".
