Экономика Германии – одна из наиболее развитых в мире и самая мощная в Европейском Союзе. Рынок коммерческой недвижимости страны отличается высокой ликвидностью. Инвестиции позволяют надежно защитить капитал и обеспечить получение стабильных доходов на многие годы. Руководитель риэлторской компании «Dominart Real Estate GmbH» Сергей Вахненко назвал пять наиболее привлекательных объектов коммерческой недвижимости Германии, выставленных на продажу в конце октября 2015 года, и рассказал о некоторых особенностях вложения капитала в данный сектор.
Какую недвижимость выгодно покупать в Германии?
Выбор коммерческой недвижимости в Германии очень широк. Наибольшей популярностью пользуются офисные и торговые помещения, отели, доходные дома, склады, объекты, на которых расположен готовый бизнес. Дома для престарелых, пансионаты для инвалидов и даже клиники также приносят стабильную прибыль. В Германии объекты социальной инфраструктуры имеют стабильное финансирование и считаются надежными арендаторами.
Коммерческая недвижимость Германии часто продается с уже подписанными долгосрочными договорами аренды. Приобретая их, инвестор может видеть размер будущей прибыли, рентабельность капиталовложений и рассчитать срок окупаемости. Как и жилая недвижимость, коммерческая дорожает из года в год, поэтому инвестиции в нее предоставляют двойную выгоду.
Тем не менее специалисты не советуют совершать покупки без помощи опытных риэлторов. Прежде, чем вложить деньги в тот или иной объекты, необходимо проверить его техническое состояние, убедиться в отсутствии каких-либо кредитных, налоговых отягощений, в том, что подписанный договор аренды не будет разорван по инициативе арендатора уже на следующий день. Также нужно изучить возможность разорвать договор аренды по вашей инициативе, повысить арендную плату или совершить иные действия, благодаря которым вы, как владелец, сможете увеличить получаемую прибыль. Если вы покупаете коммерческую недвижимость без договора аренды, в новостройке или на стадии строительства, необходима грамотная оценка его инвестиционных перспектив. Все это под силу сделать только профессионалам, которых можно привлечь через работающие на немецком рынке риэлторские компании.
Коммерческую недвижимость можно с выгодой приобрести как в больших городах, так и в провинции. В Германии не стоит оценивать привлекательность объектов по шаблону. К каждому из них необходим индивидуальный подход. Цена здания или помещения зависит от того, к какому виду недвижимости оно принадлежит, какова его площадь, в каком месте оно расположено, подписаны ли выгодные договора аренды. Кроме того, важную роль играет качество и состояние объекта.
Многие инвесторы считают главным при принятии решения о покупке коммерческой недвижимости показатель рентабельности. Поэтому его указывают прямо в объявлениях о продаже. Выгодным считается приобретение объекта с рентабельностью, выше средней по данному виду недвижимости на рынке.
Пять лучших предложений коммерческой недвижимости в Германии.
ТОП-1 лучших коммерческих объектов Германии: прибыльный инвестиционный проект. Земля под застройку поселка в эксклюзивном элитном пригороде Берлина- Штансдорф.
Прибыльность при продаже недвижимости 50%. Возможна поэтапная застройка.
Площадь – поселок из 5 домов, общей площадью 1000 кв. м. Вы можете выгодно продать или сдать в аренду построенные объекты.
Цена – 1 000 000 евро.
ТОП-2 лучших коммерческих объектов Германии: торговый ряд, который расположен на популярной проезжей улице, в районе Берлина-Марцан. Место расположение объекта выбрано очень удачно, здесь происходит постоянный поток движения, в непосредственной близости находятся крупные продуктовые магазины,такие как LIDL, REWE, а так же BerlinerVolksbank.
Объект состоит из 21 торговых помещений и сдан в аренду под различные виды коммерческой деятельности: магазины одежды, обуви, парикмахерские и косметический салоны, цветочный магазин, газетный киоск, школу вождения, страховое бюро, кафе и т. д.
Договоры аренды от 3-5 лет, есть возможность заключить договор по доверительному управлению данным объектом!
Цена – 2 100 000 евро.
ТОП-3 лучших коммерческих объектов Германии: инвестиционный пакет из двух доходных магазинов и заправки в Берлине. Объекты расположены в спальном густонаселённом районе, с высокой проходимостью. Общий доход от аренды 503.757 евро.
Рентабельность - 8,9%. Есть возможность купить магазины и заправку по отдельности.
Цена – 3 800 000 евро.
ТОП-4 лучших коммерческих объектов Германии: участок 560 кв. м в центре Берлина. На участке стоит старый дом - 490 кв. м на 18 квартир и разрешение на строительство дополнительного здания 1035 кв. м на 34 квартиры. Все квартиры 1-комнатные, площадью от 20 до 30 кв. м (по желанию инвестора концепт может быть изменен).
Старое здание ждет санация, новая планировка и оборудование квартир, в середине 2017 года планируется строительство современного здания под ключ.
«Dominart Real Estate GmbH» готова предоставить услуги доверительного управления данным объектом, а также помощь в получении кредита, полное сопровождение проекта.
При сдаче в аренду доход составит от 9.5% до 11%.
При продаже квартир доход ок 40%.
Цена – 6 000 000 евро.
ТОП-5 лучших коммерческих объектов Германии: Проект строительства элитного жилья в Берлине. Проект городской виллы в элитном районе Берлина - Грюнвальд, для тех кто ценит эксклюзивность во всем. Отделка и планировка может изменяться по желанию клиента.
Площадь вилл от 200 до 290 кв. м.
Срок строительста под ключ - 20 месяцев.
Проект расположен в самом сердце Грюневальда – самого престижного и дорогого района в Берлине.
Цена – 9 860 000 евро.
Биржевой лидер: - В каких регионах Германии недвижимость пользуется наибольшей популярностью среди отечественных инвесторов?
Сергей Вахненко: - Высокодоходные объекты можно найти практически по всей территории страны. Наши соотечественники предпочитают покупать недвижимость в Берлине, Мюнхене, Дюссельдорфе и других городах.
Инвестиции в столичную недвижимость пользуются популярностью среди инвесторов из разных уголков мира. Вкладывать капитал выгодно в здания и помещения, принадлежащие ко всем сегментам рынка. Ликвидность всегда будет на высоком уровне, вы можете рассчитывать на стабильный рост цен и арендных ставок, которые только за последний год выросли на 15-20%.
Недвижимость Мюнхена – также одна из самых популярных и дорогих в Германии. Это наиболее развитый город, вложение капитала в недвижимость здесь также приносит высокую прибыль. Впрочем, то же самое можно сказать и обо всей Баварии, которая является одной из самых богатых земель Европы, отличается высоким экономическим потенциалом и отличной покупательной способностью населения. Очень высокий спрос на недвижимость и в Дюссельдорфе. Рентабельность сдачи в аренду торговых помещений, например, составляет в этом городе 10-24%.
Список хороших мест для инвестиций в немецкую недвижимость можно продолжать практически до бесконечности. Отмечу лишь, что на местном рынке российские инвесторы играют важную роль. Мы же помогаем им сделать правильный выбор в соответствии с предпочтениями клиента и его финансовыми возможностями.
Биржевой лидер: - Какие виды коммерческой недвижимости готова предложить Ваша компания?
Сергей Вахненко: - Любые. Но я все-таки остановлюсь на некоторых из них. Доходная недвижимость в Германии делится на жилую и коммерческую. В первом случае мы имеем дело со сдачей в аренду обычного жилья. Вы можете приобрести как одну или несколько квартир, особняк, виллу или сразу многоквартирный дом. Обычно рентабельность в этом сегменте находится в пределах 5-7%, но она может быть и выше, если удастся купить объект по низкой цене. Коммерческая недвижимость, в которой располагаются рестораны, отели, магазины и т. д., может принести 6-15% прибыль в год. Отдельные объекты – до 24% и более. Все опять-таки зависит от соотношения покупной цены и будущей прибыли.
Недорого и с хорошей выгодой можно приобрести небольшие отели в крупных городах или курортных зонах. Они, кстати, часто являются основой для семейного бизнеса в Германии и стоят порой не дороже хорошего жилья. Доходные дома с небольшими квартирами эконом-класса также могут быть дешевле элитного пентхауса или виллы. В портфолио нашей компании около 1500 доходных домов по цене до 300 тыс. евро. Мы советуем инвестировать в рестораны, бары магазины и супермаркеты, которые также могут стать выгодными как для семейного, так и для корпоративного бизнеса.
«Биржевой лидер»: - Какие услуги вы готовы предложить отечественным инвесторам?
Сергей Вахненко: - Прежде всего, мы предлагаем полный комплекс услуг по выбору объекта и сопровождение сделки с гарантией правильного оформления прав собственности. Мы консультируем своих клиентов по вопросам выгодных вложений в недвижимость, проводим полную техническую и финансовую экспертизу объектов. Покупателя коммерческой недвижимости интересует, прежде всего, сколько денег он сможет на ней заработать. Мы помогаем ему выявить все возможные проблемы, определяем коммерческий потенциал и будущие расходы, объясняем, с какими налоговыми нагрузками и затратами на содержание ему придется столкнуться, какие проблемы в отношении с арендаторами могут возникнуть и как их избежать.
В группу компаний «Dominart Real Estate GmbH» входит более десятка агентств недвижимости по всей Европе. Поэтому, кроме Германии, мы может предложить недвижимость в Австрии, Швейцарии, Италии и Франции. У нас работают опытные специалисты, налажены деловые связи в этих странах. Кроме стандартных риэлторских услуг, мы обеспечиваем профессиональный консалтинг, занимаемся управлением недвижимостью, девелопментом, можем предложить долевой участие в инвестициях и прочие варианты ведения бизнеса.