Новости недвижимости, Израиль. Мировой кризис - это всегда падение цен на недвижимость в мире. Для одних - это ужас, зло, форс-мажор, а для инвесторов - лучшее время покупок офисной, жилой, коммерческой, туристической и прочей недвижимости на планете - всего того, что через время обязательно и мощно подорожает.
За последние два года недвижимость в Нью-Йорке упала на 6,6%, Токио - 12%, в Москве 3-5% и т.д. Но, есть одна из немногих стран на планете, цены на недвижимость в которой практически не падают никогда. Название этого государства - Израиль.
В чем же особенности рынка недвижимости этой страны, и какие его сегменты привлекают инвесторов в настоящее время сильнее всего?
В чем особенности кризиса недвижимости в Израиле?
В Израиле цены на недвижимость не падают в кризис, просто уменьшаются объемы строительства и продаж, - поянили эксперты землячества трейдеров и инвесторов Израиля Академии Forex и биржевой торговли Masterforex-V. Так происходит каждый раз, когда на планете случается кризис. Например, по данным официального статистического органа страны, объемы реализации новой недвижимости в Израиле снизились в январе еще на 8% по отношению к предшествующему месяцу, а в некоторых местах даже выше.
Чем привлекает инвесторов израильская недвижимость? Небольшой территорией, мощной инфраструктурой, благоприятным климатом, созданным окружением трех красивейших морей – Красного, Мертвого и Средиземного, расположением туристической христианской Меккой - Иерусалима, всемирно известными клиниками Израиля, в которые ежегодно на диагностику и лечение приезжают более миллиона людей с разных уголков нашего мира. Курортный сезон (а значит спрос на жилье) местами достигает круглогодичного цикла. Поэтому, стоимость недвижимости в курортных городах, а также бизнес-центрах страны - обусловленная растущим из года спросом - стабильна и высока:
■ динамика на недвижимость Израиля 2011 года. Прошлый год мирового экономического кризиса принес лишь незначительный прирост в стоимости недвижимости. В целом цены увеличились на 2% за 2011 год. Для сравнения, 2010 год принес прирост стоимости на 17,6% по отношению к предыдущему. Годовой тренд разместился неравнозначно – вторая половина года характеризовалась снижением стоимости жилья на 3,3% по отношению ко второму кварталу года. Сравнительный анализ объемов реализации жилья отражает его снижение по первичному рынку на 15% по отношению к 2010г.;
■ какие сегменты рынка коснулось изменение цены? Дорогостоящие квартиры стоимостью более 400 тыс. евро остались в прежней цене, квартиры средней и низкой стоимости (до 300 тыс. евро) продолжили ценовой рост;
■ динамика 2012 года. В январе 2012 года отмечено общее снижение объема заключаемых сделок, местами этот показатель составил более 50%. Менее всего объемы продаж упали по Тель-Авивской недвижимости (в среднем на 17%) по отношению к предыдущему месяцу. Иерусалим же, наоборот, встретил растущую тенденцию в сфере недвижимости – объемы реализации увеличились за январь на 3%. Самым дорогостоящим регионом в Израиле по-прежнему остается Тель-Авив:
Таким образом, объемы продаж недвижимости сейчас находятся на предкризисном уровне.
Продолжат ли цены на недвижимость Израиля рост?
Как пояснил в интервью "Биржевому лидеру" адвокат Эли Гервиц, президент израильской русскоязычной адвокатской коллегии "Эли (Илья) Гервиц", в Израиле следует различать краткосрочные и долгосрочные тенденции:
1. С точки зрения долгосрочных тенденций существуют пять факторов, которые поддерживают динамику роста цен на недвижимость:
- во-первых, Израиль, в отличие от подавляющего большинства развитых стран, характеризуется устойчивым ростом населения – связанным с высокой рождаемостью и высоким уровнем медицины – что диктует постоянное и устойчивое увеличение спроса на жилую недвижимость.
- во-вторых, Израиль является популярным курортом с недостаточным числом гостиниц и высокими ценами на их услуги, что приводит к перенаправлению части жилого фонда, в первую очередь в приморских городах и в Иерусалиме, в фонд краткосрочной аренды.
- в-третьих, в Израиле более, чем в других странах, имеет место "экспорт спроса на недвижимость" – обеспеченные евреи из России, Франции, Америки, Англии, Украины покупают квартиры как для проживания во время своих коротких визитов, так и в качестве "запасного аэродрома", в таком количестве, что государство рассматривает ситуацию с такими "квартирами-призраками", то есть квартирами, стоящими пустыми большую часть года, как национальную проблему.
- в-четвертых, в Израиле очень низкая банковская ставка (по ипотекам с одной стороны, и по вкладам с другой), что делает инвестиции в недвижимость доступными и более привлекательными, чем банковские депозиты.
- в-пятых, после кризиса, вызванного "мыльным пузырем" в сфере высоких технологий в начале этого века темпы строительства резко упали при продолжающемся приросте населения, что вызвало накопление дефицита жилищного фонда, перекрыть который не удается до сих пор, особенно в свете увеличения покупок квартир в Израиле иностранцами.
2. С точки зрения краткосрочных тенденций можно говорить об обратном тренде – если год-два назад квартиры "улетали, как горячие булочки", при этом чаще дороже, чем первоначально заявленная цена (по причине конкуренции за каждую квартиру между несколькими покупателями), то сегодня от однозначного "рынка продавцов" Израиль переходит к более сбалансированной ситуации, которая вынуждает девелоперов предлагать пакеты льгот и скидок, а покупателям позволяет вести переговоры о цене с позиции силы.
Особняком стоит недвижимость класса ультра-премиум – квартиры, занимающие целый этаж в новых тель-авивских небоскребах в прибрежной полосе, и элитные особняки на "израильских Рубевках". При ценах в 20.000 евро за метр и 20-30 миллионов евро за квартиру такие единичные объекты могут конкурировать по цене с Лондоном и Москвой, а вот покупатели – даже если они живут в Лондоне – говорят в основном на русском. Так, три самых дорогих квартиры в Израиле были приобретены олигархами из России, Казахстана и Украины, заключил адвокат Гервиц.
Кто является основными покупателями израильской недвижимости?
- 40% инвесторы, пришедшие с финансовых рынков;
- 30% семьи, приобретающие недвижимость для улучшения жизненных условий;
- 20% молодые семьи;
- 10% иностранные покупатели.
Кто продает недвижимость в Израиле? Основными игроками на рынке недвижимости Израиля являются: ООО "The кei" Investments LTD, ЧП Michaeli М, KakDoma, Liverant A&A, IsraelHome, Адлер Малька Эйлат, AyDA Israel, Elena Real Estate, Shalash Holiday Rentals, Sea Plaza, Лернер, V@T Apartment Tel Aviv, MNP Nadlan Group, TORGO Estate, Israturizm, AGASstudio, Realtor Israel, WM Realty - Лиза, Агентство недвижимости "Офек", Агентство недвижимости "Лернер", ArenDA Isarel, DANDAN, Oshri Nehasim LTD, Galton.
Какая недвижимость пользуется наибольшим спросом в Израиле? Как пояснил в интервью "Биржевому лидеру" генеральный директор инвестиционно-строительной компании «KRAVITZ INVEST» Валерий Кравиц: «На мой взгляд, говорить о том, что на рынке недвижимости Израиля есть кризис – в корне неправильно. За всю свою историю цены на жилье в Израиле не падали до катастрофических уровней, как, скажем, в Греции, Америке или Казахстане в свое время. В Израиле существует отпределенная ситуация, абсолютно не связанная с факторами мировой экономики, но обусловленная особенностями развития внутреннего рынка. Основная проблема на рынке жилья Израиля – это проблема высоких цен, существующая из-за диспропорции спроса-предложения и бюрократического процесса утверждения проектов и распределения земель. Спрос на жилье в Израиле рос быстрее, чем восполнение дефицита. И чем больше становилась эта пропасть, тем агрессивнее вела себя цена.
Рост стоимости недвижимости в течение нескольких лет привел к тому, что многие жители Израиля не могут позволить себе купить квартиру, притом, что это большинство – представители среднего класса страны. Поэтому сейчас мы видим, что спрос на жилье среди местного населения сокращается, об этом свидетельствуют отчеты госведомств. В свою очередь снижение спроса влечет за собой снижение стоимости жилья, но не резкое, а постепенное - это логичное поведение рынка.
Сокращение спроса не является свидетельством кризиса, покупатели ждут еще большего удешевления стоимости жилья. Этот объем отложенного спроса вернется на рынок очень скоро, т.к. правительство и госструктуры предпринимают активные меры для стабилизации ситуации на рынке - создаются строительные комиссии, которые значительно ускоряют процедуру выделения земель под застройку, проводится реформа управлении земельными ресурсами, принимаются новые законопроекты, субсидируется строительство доступного жилья.
Есть единственный момент, который не находит решения – это отсутствие закона или правила о строительстве малогабаритного жилья. Это бы решило ситуацию полностью и сегментировало рынок. Это самый уязвимый момент, из-за которого ситуация на рынке может не выровняться. Я был бы уверен в стабилизации, если бы этот вопрос был решен. Ситуация складывается таким образом именно потому, что стороят 4-5 комнатные квартиры. Причиной тому являются, прежде всего, местные власти, которые определяют, какие именно единицы жилья должны быть построены в их городе. Почему так важно, чтобы строились 4-5 комнатные квартиры? Они же дороже. Потому что муниципальные власти заинтересованы, чтобы в их городе жили полные состоявшиеся семьи или социальная прослойка, которая имеет хорошие доходы. Почему это важно? Потому что, во-первых, повышается уровень города, а во-вторых, эти люди платят налоги. Малогабаритное жиье не строятся, потому что это студенты и молодые семьи. Муниципалитет в них менее заинтересован, потому что, по статистике, с ними больше всего проблем в оплате налогов на землю, коммунальных услуг. Это четкая политика местных властей. Рынок недвижимости Израиля требует сегментации. Прежде всего, необходимо обязать местные власти строить 1, 2 и 3 комнатные квартиры, потому как рынок испытывает недостаток именно в этой категории жилья. Соответственно, под такие проекты государство должно предоставить необходимые для застройки земли.Тогда многие люди смогли бы уйти с аренды и купить собственную квартиру.
Анализ цен на квартиры не полностью отражает ситуацию на рынке. Дело в том, что 2-3 комнатные квартиры действительно востребованы в Израиле, но не являются показателем динамики цен на жилье. Для анализа цен, как правило, берется изменение стоимости 4-5 комнатных квартир, как составляющих большую часть от всего объема проданного жилья. Средняя цена на такие квартиры составляет 350-400 тыс. долларов.
Что касается ценовой ситуации, то все игроки рынка отмечают небольшое снижение стоимости недвижимости в Израиле. Сейчас 3 комнатную квартиру в Холоне на вторичном рынке можно приобрести в среднем за 1 млн. 100 тыс. шекелей, 5 комнатная квартира в Хадере продается за 1 млн. 200 тыс. в среднем, 3 комнатная квартира в Беэр-Шеве стоит около 700 тыс. шекелей. В Тель-Авиве средняя стоимость 4-комнатной квартиры составляет порядка 2 млн. 400 тыс. шекелей. В Ашдоде 4 комнатную квартиру можно приобрести за 1 млн. 150 тыс. шекелей, в Хайфе и Иерусалиме стоимость 4 комнатной квартиры составляет порядка 1 млн. 700 тыс. шекелей. Если говорить о новострое, то стоимость жилья будт на 200-500 тыс. шкелей дороже, в зависимости от месторасположения, инфрастрктуры и предлагаемых услуг в самом здании (консьерж, охрана, бассейн, рестораны и т.д.).
По прежнему наиболее высокие цены специалисты фиксируют в северном Тель-Авиве, Герцлии Питуах, Кейсарии, Кфар Шмарьягу.
На мой взгляд, инвестиционный климат на данный момент очень благоприятный. Потому что Израиль – это та страна, в которой законы работают, в которой есть постоянный спрос на недвижимость. Боле того, тенденция последнего года показывает, что все больше и больше иностранных граждан покупают себе недвижимость в Израиле, причем, не так, как раньше - просто покупают богатые люди элитное жилье. Покупают недвижимость люди с любым бюджетом, покупают с целью инвестиций, т.к. они уверены, что цены не упадут, и они всегда будут получать стабильный доход от аренды.
Как показывает практика, иностранные граждане, имеющие еврейские корни, являются потенциальными покупателями недвижимости в Израиле. В основном покупают они. Есть также определенный процент людей, которые относятся не к частному, а к бизнес-сектору, когда различные инвестиционные компании приобретают недвижимость, разрабатывают проекты, вкладывают средства в гостиничный бизнес.
Если говорить о российских инвесторах, то могу предположить, что прежде всего их привлекает отсутствие языкового барьера (порядка 30% населения Израиля владеет русским языком), отсутствие визового режима, развитая инфраструктура и стабильность по отношению к рыночной конъюнктуре. Кроме того, в Израиле очень низкий уровень преступности, в отличие от той же популярной у россиян Болгарии.
Если говорить об Эйлате, то это наличие международного аэропорта, куда регулярно прилетают рейсы из России. Кроме того, Эйлат является свободной экономической зоной». 
Как россияне делают бизнес, покупая недвижимость в Израиле?
Уже третий год подряд россияне занимают лидирующие позиции среди иностранцев, покупающих недвижимости в Израиле, покупая каждый год около двух тысяч объектов недвижимости по стране, как правило, в курортных районах - Нетания, Хайфа и Элайт.
Как правило, россияне в зимнее время проводят в купленных аппартаментах, а летом уезжают на родину в Россию, т.к. именно летний период может принести наибольшую прибыль от сдачи своего жилья в аренду приезжающим туристам.
Самые востребованные объекты — просторные квартиры в престижных районах таких городов, как Тель-Авив, Иерусалим, Хайфа, Нетания, Эйлат и Ашдод. Покупателей часто интересует жилье с видом на море. Цены на такую недвижимость начинаются от 700 тыс. долларов США, отметила в интервью "Биржевому лидеру" аналитик компании «Tranio.Ru» Юлия Кожевникова.
Цены на недвижимость в Израиле
В среднем стоимость квадратного метра в Израиле колеблется:
- Эйлат - 1.480 долларов США;
- Тель-Авив - $1.420;
- Беэр-Шева - $1.390;
- Хайфа - $1.070.
Самые высокие цены на недвижимость в Израиле в центральных районах страны и Тель-Авиве.
- цены на двухкомнатные квартиры варьируются до 1,5 миллиона шекелей (390 000 долларов),
- более дешевые квартиры можно купить за 240 – 300 тысяч шекелей (100 000 долларов).
Средняя цена квартиры в Израиле варьируется в рамках 800 до 850 тысяч шекелей (208 - 210 тыс. долл.). Квартиры самого популярного в Израиле формата от 2 до 3,5 комнат в Тель-Авиве стоят в среднем 1400 тысяч шекелей, цены колеблются от 410 до 2 миллионов и более. Воистину, Тель-Авив – город богатых и веселых!
- в Нетании стоимость 1 – 2 комнатной квартиры варьируется в 330 до 900 тысяч шекелей (х 0,26 долларов США);
- в Эйлате квартира стоит от 250 до 850 тысяч, при вилке цен от 300 тысяч до 3 миллионов шекелей. Специфика Эйлата в том, что процент элитной недвижимости в этом небольшом городе очень высокий;
- на Севере Израиля цены на недвижимость немного ниже, чем в центре страны. Например, в Кирьят Шмона можно купить 2 комнатную квартиру за 150 тыс. шекелей (х 0,26 долл. США).
Что способствовало изменениям на рынке недвижимости?
Как объяснил ведущий кандский эксперт Академии Masterforex-V Евгений Ольховский, текущие тенденции могут быть обусловлены рядом факторов:
- банковской политикой страны. Февральская процентная ставка по вкладам снижена на 2,5%. Таким образом, МинФин Израиля пытается повысить рост инвестиций (в том числе в недвижимость) внутри страны, снижая тем самым зависимость государства от внешней конъюнктуры и стимулируя рост экономики;
- налоговой политикой Израиля. Повышение налога на прибыль с капитала, введенного в 2011 году, проявилось в поведении участников сферы недвижимости. Первым сектором, в котором наблюдается снижение доходов налоговой сферы, стал земельный, а вместе с ним и сектор недвижимого имущества.
Инвестиции в недвижимость: что привлекает инвесторов?
В общей структуре отмеченных статистикой инвестиций сфере недвижимости отводится от 10 до 15% потока инвестсредств. Второе полугодие 2011 года принесло снижение доли инвестиций в данную сферу с 14 до 10,7%. Ноябрьские объемы общих инвестиций сократились по отношению к октябрю на 50%, декабрьские к ноябрю – более чем на 40%:
■ ожидать ли обесценивания объектов недвижимости? Главным волнующим вопросом остается прогнозная оценка ситуации. Эксперты Академии называют одним из факторов снижения инвестиций и общего спроса в сферу недвижимости – уход с рынка спекулянтов-перекупщиков. Спрос на приобретение недвижимости для собственной эксплуатации на самом деле не изменился. Принимая во внимание общее количество жителей, нуждающихся в личной жилплощади, и темпы строительства жилья в стране, можно смело делать вывод о том, что спрос на жилье превышает и будет превышать предложение еще лет 5;
■ оценка рынка покупателей. В феврале одна из израильских строительных компаний провела презентацию нескольких вводимых в эксплуатацию объектов недвижимости. Руководство компании отмечает небывалое количество потенциальных покупателей, прибывших на мероприятие. Как видим, покупательская активность в реалиях выше пессимистических тенденций, выносимых статистикой, это и понятно – цены ведь спустились. С таким успехом, растущий спрос может спровоцировать очередной их скачок минимум на прежний уровень;
■ что способно опустить спрос? Немаловажную роль в формировании реального спроса играет банковская политика страны. Сегодня процент на ипотечную ссуду сравнительно невысок. Банк Израиля планирует ужесточение мер по выдаче ссудных капиталов, что может привести к снижению покупательской способности населения страны;
■ курс нового шекеля (NIS). Курс шекеля к доллару торгуется во флете 0,2589-0,2707 - волны А/В старшего волнового уровня - отмечают эксперты факультета изучения торговой системы Мasterforex-V. Пробитие верхней границы флета укажет на формирование ФЗР уровня Daily, как вероятность разворота тренда и ближайшим уровнем сопротивления выступит пивот МФ 0,2793. В случае пробития нижней границы флета - медвежий тренд продолжится "короткой" медвежьей волной С или а(С) волнового уровня Daily2|Weekly
Редколлегия журнала «Биржевой Лидер» совместно с экспертами Академии форекс и биржевой торговли Masterforex-V проводит опрос на форуме инвесторов: как вы считаете дорожать или дешеветь будет недвижимость в Израиле?
■ цены на недвижимость в Израиле достигли "дна", теперь только дорожать;
■ еще цены на недвижимость будут падать.
