Новости инвестиций, зарубежная недвижимость. Замедление темпов роста мировой экономики явилось ключевой причиной падения строительной отрасли большинства стран. Рынок недвижимости, как наиболее консервативная инвестиционная площадка, не только подхватил импульс, но и стабильно сохраняет волативность. В наибольшем выигрыше от такого рода проблемы оказываются покупатели, которые получили прекрасную возможность диктовать свои условия.
Так что не удивительно, что за последние пару лет количество российских инвесторов, желающих приобрести зарубежную недвижимость, существенно увеличилось. Что подталкивает граждан России инвестировать в заграничные объекты? Какая недвижимость наиболее популярна за рубежом? Какие факторы станут определяющими при выборе места вложений? Отвечая на эти вопросы, эксперты Академии форекс и биржевой торговли Masterforex-V провели анализ предпочтений российского инвестора.
В чём особенности психологии российского инвестора?
Основопологающим моментом можно считать невосприятие маркетинговых стратегий риелторов, объяснили аналитики компании Tranio.ru. В подавляющем большинстве случаев, выбор делается исходя из советов близкого окружения. В таких условиях, никто из больших компаний-посредников не может предоставить точных данных о предпочтениях российских инвесторов. Вместе с тем, в ходе ряда опросов и анализа открытых данных по купленной недвижимости, можно обрисовать протрет рядового гражданина, желающего вложить резервные средства в заграничную недвижимость:
- это успешный мужчина, владеющий либо занимающий высокий пост на большом предприятии. В редких случаях - государственный чиновник. Таких насчитывается по оценкам различных организаций от 87 до 94% покупателей;
- в 60% случаев - это семейные люди, так как примерно такой же процент вкладчиков покупают недвижимость именно с туристическо-рекреационными целями;
- инвестор является довольно компетентным. Более половины покупателей либо знают язык страны, в которой желают приобрести имущество, либо имеют прочную базу знаний в сфере рынка недвижимости именно этой страны.
Таким образом, учитывая довольно высокий уровень компетенции, можно говорить о трансформации хаотического инвестирования в зарубежные рынки в сферу грамотных вложений резервных капиталов.
Какая же недвижимость наиболее пользуется спросом за рубежом? По данным ресурса Tranio.ru, инвесторы, в основном, интересуются курортным жильём, неподалеку от моря. Остальные (19,1 %) респондентов сообщают о возросшем интересе к недвижимости в крупных городах:
- курортная - 80,9%;
- городская - 19,1%
Каковы ключевые направления инвестирования?
Можно говорить о трёх составляющих спроса на недвижимость за рубежом, объяснил ведущий эксперт Академии Forex и биржевой торговли Masterforex-V Евгений Ольховский, - желания купить недвижимость для ведения бизнеса, покупка квартиры либо дома в курортной зоне, страховочные приобретения (для возможности смены гражданства после пенсии, либо ввиду проблем на родине, или для обучения либо лечения). Преобладает средний ценовой сегмент. Рассмотрим каждых фактор конкретнее:
1. Покупка зарубежной недвижимости для ведения бизнеса. В основе своей это страны с жизненно важными интересами страны в целом. Наибольшее количество сделок (около 40%) приходится на Германию, где присутствуют и все составляющие ведения успешного бизнеса, а также присутствует традиционная защита от внешних «притеснений». В эту также категорию входят: Украина, восточноевропейские страны, США, Франция, Китай. На сегодняшний момент этот сегмент составляет 19% рынка, стабильно прибавляя 1-2% в год.
2. Покупка недвижимости в виде квартиры либо дома в курортной зоне. Наиболее значительная доля рынка, составляющая 72%. Покупка недвижимости в этой зоне в подавляющем большинстве случаев является следствием «курортной болезни», когда турист, успешно проведя отпуск, желает вернуться на более длительный срок, используя приобретённую недвижимость как средство облегчения процедуры:
Наиболее популярной является жильё в сегменте до 200 тыс дол. В целом, выделяется два варианта действий при покупке имущества в курортной зоне:
- сдача в аренду с целью получения прибыли. Практикуется в Испании (в прошлом году, в страну приехало 645 тыс. русских туристов), Франции (267 тис. чел), в меньшей мере в Болгарии (339 тыс.) и Турции (2681 тыс.). Наибольшим спросом пользуются квартиры площадью больше 100 м2 с видом на море;
- покупка дома или квартиры для отдыха. Болгария в авангарде такого рода покупок, так как в этой стране довольно дешёвая недвижимость и небольшой арендный рынок.
3. Зарубежная недвижимость, как страховка для ПМЖ. Этот сектор, составляющий 7-9%, наиболее разнообразен ввиду отличия целевого использования имущества. Для примера можно сказать, что
- в Германии, Великобритании и Франции часто приобретают недвижимость для укрывания в случае притеснений на родине;
- в Греции и Испании с целью удешевления процесса обучения детей инвестора;
- в Чехии, Германии, Израиле для оздоровления;
- в Болгарии и Черногории чтобы переехать при выходе на пенсию.
Зарубежная недвижимость: новое и креативное или старое, но надёжное?
Если рассматривать вопрос с точки зрения первичного и вторичного рынка, то необходимо отметить, что данное направление является сплетением региональных особенностей, законодательства и целей инвестора. Беря во внимание этот факт не трудно догадаться, что
- в области бизнес-инвестиций преобладает вторичная недвижимость, так как в странах, которые представляют стратегическую ценность уже давно прошёл строительный бум (Германия, Италия).
- в туристической области более 60 % сделок происходят на первичном рынке. Для примера в Болгарии, после предкризисного строительного бума, вторичному рынку просто не реально конкурировать с первичным. В Испании подобная ситуация, однако здесь весомым является давления со стороны финансово-кредитной области.
Крупнейшие риелторы мира о предпочтениях россиян на рынке зарубежной недвижимости Европы и мира
"Для инвесторов из России и Украины ключевым фактором при покупке недвижимости в Израиле является близость к морю. Что касается недвижимости на берегу Средиземного моря, чаще всего россияне покупают жилье в Нетании, Ашдоде, Ашкелоне, Тель-Авиве, а также в самых престижных районах Израиля - Герцлии Питуах, Кейсарии. Большой популярностью у россиян также пользуется недвижимость в Эйлате, городе на берегу Эйлатского залива Красного моря: инвесторов привлекает международный аэропорт, теплое море круглый год, а также тот факт, что Эйлат является свободной экономической зоной. Судя по заявкам на покупку недвижимости, 25% инвесторов из России и Украины хотят купить жилье в Эйлате. Остальные 75% предпочитают недвижимость в центре страны".
Если говорить о предпочтениях покупателей относительно какого-то конкретного вида недвижимости, то здесь однозначного ответа нет, в основном при выборе жилья люди руководствуются бюджетом. Причем, самый распростарненный диапазон, в которым наши риелторы занимаются подбором жилья для инвесторов, - от 300 тыс. до 1,5 млн. долларов США.
Береговая недвижимость весьма разнообразна: это может быть коттедж, вилла, пентхаус в элитном жилом комплексе или квартира в небольшом доме. Стоимость жилья зависит от местарасположения, инфраструктуры и состояния недвижимости. Например, меблированный дуплекс в элитном жилом комплексе в Герцлии Питуах с видом на море площадью 225 кв.м. обойдется покупателю в 5 млн. долларов. В жилом комплексе к услугам проживающих бассейн, тренажерный зал, сауна, подземная парковка, круглосуточная охрана. Управляющая компания обеспечивает уборку помещений и квартир. А четырехкомнатная квартира в новостройке Ашдода, также с видом на море, будет стоить порядка 750 тыс. долларов. Квартира достанется покупателю с чистовой отделкой, сантехникой, кухней, а также личной стоянкой для автомобиля и небольшим складским помещением. Новая вилла в Герцлии Питуах с видом на море с 7 комнатами, бассейном, и участком в 500 кв. м. обойдется в 2 млн. 600 тыс. долларов. А коттедж в Эйлате в 600 метрах от моря может стоить от 1 млн. долларов.
Не могу сказать, что недвижимость в Израиле дешевле или дороже, чем в других курортных странах. Везде есть своя специфика, и инвесторы отдают предпочтение тем или иным странам по ряду объективных причин. Что касается Израиля, то могу предположить, что прежде всего российских и украинских покупателей привлекает отсутствие языкового барьера (порядка 30% населения Израиля владеет русским языком), отсутствие визового режима, развитая инфраструктура и стабильность по отношению к рыночной конъюнктуре. По последнему пункту могу сказать, что в период кризиса израильская недвижимость меньше всего подверглась ценовым колебаниям. Поэтому гарантированное и стабильное вложение денег, безусловно, делает рынок недвижимости Израиля привлекаельным для инвесторов. Кроме того, в Израиле очень низкий уровень преступности, в отличие от той же популярной Болгарии.
Многие инвесторы покупают недвижимость в Израиле для последующей сдачи в аренду. Уровень доходности зависит от ликвидности сдаваемого внаем жилья. К примеру, двухкомнатная квартира в Тель-Авиве может принести владельцу доход порядка 1500 долларов в месяц. Отмечу, что уровень дохода от аренды купленной в Израиле жилой недвижимости, по сравнению с другими странами, остается на достаточно высоком уровне. Например, в Америке доход от сдачи в аренду приобретенного жилья составляет 2% в год, тогда как в Израиле инвестор может получить 4% прибыли", объяснил генеральный директор инвестиционно-строительной компании "KRAVITZ INVEST" Валерий Кравиц.
Насколько популярен рынок первичной зарубежной недвижимости у россиян?
Например, канадский рынок недвижимости считается выгодним для инвесторов и чаще рассматривается в качестве безопасного места для вложения капитала во время кризиса. Тем не менее, на самом деле не существует национального канадского рынка недвижимости.
Канада никогда не была пострадавшей от ипотечного кризиса, с которым столкнулись Соединенные Штаты. Рост был устойчивым с прибылью в размере 5-10% на протяжении последних трех лет. Но, как и на фондовом рынке, не все города видят увеличение стоимости недвижимости на стремительно растущем рынке. задача инвестора заключается в том чтобы выбрать область, которая обеспечит лучшее возвращение капитала с наименьшим риском.
"Торонто является третьим по величине финансовым центром в Северной Америке после Нью-Йорка и Чикаго. И он является наиболее динамично развивающимся городом в финансовом секторе в Северной Америке... Торонто является центром мирового класса для бизнеса и для инвестиций ", сказал заместитель председателя TD Bank Financial Group в Торонто.
Так, на рынке зафиксировано 10,350 официальных сделок в апреле 2012 года. Этот уровень продаж составляет на 18 процентов больше, чем в апреле 2011 года (8,778 сделок). Самый сильный рост продаж был в секторе отдельно стоящих домов - на 22 процента выше по сравнению с прошлым годом. Интерес к отдельно стоящим домам был очень высоким, как в Торонто так и прилегающих регионах.
Средняя цена сделки в апреле 2012 составила 517,556 долларов США, что на 8,5 процента выше по сравнению с апрелем 2011 года. Квартиры Кондоминиумы испытали более умеренный темп роста цен - 4 процента", объяснила в интервью "Биржевому лидеру" Элла Бендерская представитель компании Royal LePage (Торонто).
Таким образом, можно сделать вывод, что на сегодняшний момент наибольшей популярностью пользуется именно курортная область, занимающая 70% рынка. Первенство сохраняется за рынком первичной недвижимости. Вместе с тем, относительно стабильная экономическая ситуация в России приводит к тому, что всё больше компаний и отдельных инвесторов вкладывают в объекты коммерческой и бизнес-недвижимости с целью закрепить своё присутствие на внешних рынках.
Редколлегия отдела "новости зарубежной недвижимости" журнала «Биржевой Лидер» совместно с экспертами Академии форекс и биржевой торговли Masterforex-V проводит опрос на форуме трейдеров: как вы считаете, является ли покупка недвижимости за рубежом действительно выгодной инвестицией россиян?
- да, особенно там, где цены на зарубежную недвижимость достигли дна;
- цены на зарубежную недвижимость еще будут падать;
- нет, недвижимость надо покупать в стране проживания.
