Рынок недвижимости Израиля, вместе с его курортами, мягким и теплым климатом, а так же благоприятными условиями для занятия бизнесом, является одним из наиболее привлекательных для инвесторов в мире. Об этом свидетельствует стабильный рост всех показателей рынка, в том числе и цен на недвижимость. Покупка жилья на территории ближневосточной страны, с самым высоким в регионе уровнем жизни, является одним из наиболее эффективных способов сбережения капитала, а так же его приумножения.
Государство Израиль не предусматривает каких-либо ограничений для покупки недвижимости иностранцами на своей территории, разумеется, кроме того, что стоимость объектов, входит в число самых высоких в мире, наряду с такими странами как Великобритания, Франция, Германия, Швейцария и Испания. Процедура покупки в том случае, если инвестор имеет достаточно свободных средств для единоразовой уплаты стоимости объекта является достаточно простой и прозрачной, а что же делать, если для приобретения понравившегося дома средств не достаточно? Одним из наиболее эффективных и безопасных вариантов решения этой проблемы является ипотечный заем в местном банке.
Аналитики разделов «недвижимость Израиля» и «Новости Ближнего Востока» экономического издания «Биржевой лидер» разбирались в вопросах особенностей местного ипотечного кредитования и страхования собственности.
Недвижимость Израиля. Порядок получения ипотеки
Нормы законодательства страны не предусматривают каких-либо особенностей для приобретения недвижимости иностранцами, по сравнению с местными жителями. Однако стоит учесть, что владение жильем в стране не является основанием для получения вида на жительство (ВНЖ) (также см. статью ВНЖ в Испании: плюсы и минусы покупки недвижимости в стране), и тем более, гражданства.
Перед покупкой объекта недвижимости (пентхауса, виллы, особняка, таунхауса, шале, бунгало и пр.) следует внимательно изучить несколько аспектов, которые в перспективе могут стать причиной определенных неприятностей. В частности, необходимо проверить состояние объекта и его правовой статус, проверить документы регистрации, документы подтверждающие право собственности, а так же наличие различных судебных и других обременений, которые могут возникать в случае невыполнения владельцем своих обязанностей по гражданским договорам. Наиболее типичными проблемными ситуациями в Израиле являются арест имущества, залог, проблемы с выплатой ипотеки (машканты), перестройка с нарушением требований и ордер на снос.
Законодательство Израиля предусматривает возможность получения кредита на приобретение недвижимого имущества в банковских учреждениях страны. Максимальный размер подобного займа (здесь он называется мешканта), составляет не более 60 процентов от оценочной стоимости объекта. Особенность состоит в том, что финансовое учреждение становится совладельцем имущества на время погашения задолженности, в отличии от России, Украины, Беларуси где на имущество с случае задолженности накладывается арест, - комментирует руководитель проекта недвижимость в Испании (www.kvartira.es) Елена Гольцова (Elena Goltsova).
Для инициирования процедуры получения ипотеки необходимо собрать и подать в соответствующее банковское учреждение необходимые документы. Они должны быть выполнены на иврите, либо на английском языке, возможны случаи приема документов на русском, но это зависит от конкретно взятого банка. Все они должны быть заверены нотариально. Подачу может осуществлять как сам покупатель, так и его представитель. Необходимые документы:
1. Паспорт гражданина, желающего приобрести недвижимость, а так же паспорт супруга/супруги, так как при заключении сделки, муж или жена становятся поручителями, в зависимости от того, на кого оформляется право собственности.
2. Документ, подтверждающий уровень дохода покупателя в течении последних двух лет, выданный органами налоговой службы.
3. Гражданам, работающим по найму, необходимо так же предъявить и справки о доходах за последние пять месяцев от работодателя.
4. Выписка по состоянию банковского счета покупателя за последних 5 месяцев.
5. Документ, подтверждающий наличие другой собственности, капитала, либо банковских вкладов.
7. Не обязательным, но дополнительным требованием является подача документов о выбранном объекте недвижимости. Этот факт имеет влияние на принятие решения.
8. Страховой полис является документом, который обязательно должен быть предоставлен банку после совершения сделки купли-продажи.
Кроме этого, после подписания договора и направления в банк всех документов, последний дает неделю для страхования жизни нового владельца.
Специфика погашения задолженности по кредиту, так же, отличается от привычной для граждан стран СНГ. Израильский банк снимает ежемесячные суммы платежа с открытого покупателем счета в одном из банков страны. Соответственно, если у покупателя нет подобного счета в израильских шекелях, то в момент подписания договора мешканты он должен его открыть. В отличии от подачи документов, при подписании договора и открытии счета требуется личное присутствие покупателя.
Ставки и сроки кредитования
Ставки по ипотечным займам в израильских банках отличаются, но существует базовая программа, от которой все отталкиваются. Согласно базовой программе, платеж состоит из базовой ставки рефинансирования, плюс 2 – 3,5 процента, и плюс 4 процента страховки, которая будет описана ниже.
Что касается сроков кредитования, то все программы изначально рассчитаны на 25 лет, если клиент хочет сократить время выплаты, он имеет на это право. Единственный случай, когда банк принимает решение о сокращении времени погашения ипотеки, когда покупателю больше 60-ти лет, в таком случае, срок может быть сокращен до 15-ти лет.
К примеру, если сумма ипотеки составляет 100 тысяч шекелей на 25 лет, то ежемесячный платеж составит 585 шекелей, плюс 4 процента страховки. На миллион шекелей займа – 5,86 тысяч шекелей ежемесячно, плюс те же 4 процента за страховку.
Характерной особенностью банков Израиля является то, что постоянные их клиенты могут получить более низкие процентные ставки по ипотеке, чем другие. В большинстве случаев, скидка для постоянных клиентов составляет минус 2 процента от ставки. С учетом того, что полная процентная ставка редко превышает 6 процентов, то переплата снижается более чем на треть.
Страхование и налогообложение
Монополистом в сфере страхования недвижимости, приобретаемой в ипотеку в Израиле, является EMI. Представители этой компании принимают непосредственное участие в оценке предоставленных покупателем документов и принятии решения в их отношении. В понятие страхования входит не только выплата страховой суммы в случае наступления страхового случая, в результате которого было повреждено, либо уничтожено имущество, а и предоставление юридического сопровождения всего процесса оформления документов и приобретения объекта недвижимости. Стоимость комплекса услуг, предлагаемых компанией, составляет 4 процента от суммы займа.
Услуги по кредитованию жилой недвижимости в различных городах Израиля предоставляются практически всеми банками страны. Самыми большими кредитными портфелями обладают Банк Леуми, Банк Поалим, банк Мизрахи, представительства которых есть практически во всех популярных городах страны, таких как Эйлат, Тель-Авив, Иерусалим, Хайфа, Ашкелон, Герцлия, Кесария, Нетания и многие другие.
Форма и ставки налогообложения владельцев недвижимого имущества из числа иностранцев, а так же разовые платежи в момент покупки постоянно меняются. В настоящее время различий между налогообложением местных граждан и иностранцев нет. С продавца, в том случае, если он владел имуществом более 4-х лет, налог не взимается. В противном же случае, власти расценивают продажу, как получение дополнительного дохода и требуют уплаты 50 процентов от разницы между стоимостью покупки и продажи.
Если приобретаемое имущество является единственным владением иностранца на территории Израиля, то он имеет право на значительное снижение налогового давления. К примеру, если квартира стоит дешевле 907,700 шекелей, налог на приобретение не взимается вовсе. Если же ее стоимость находится в диапазоне 907,700 - 1,275,690 шекелей, процентная ставка налога составляет 3,5, а если объект приобретен дороже, чем 1,275,690 – налогообложение достигает 5 процентов.
Право на недвижимость может выражаться в пяти разных формах:
- владение;
- аренда (долгосрочная аренда);
- ипотечная ссуда;
- сервитут (право пользования);
- преимущественное право приобретения.
Ограничений по национальному признаку нет. Покупателем недвижимости может стать как физическое, так и юридическое лицо.
Какие объекты и где стоит покупать в Израиле?
Израиль является одним из наиболее привлекательных рынков недвижимости в силе того, что эта страна отличается продолжительным курортным сезоном, хорошо развитой инфраструктурой, положительным отношением местного населения к русским и устойчивыми тенденциями развития, а так же привлекательностью инвестиционного рынка. Дополнительным положительным фактором является географическое расположение. Точка пересечения трех частей света – Европы, Азии и Африки находится на территории Израиля. Кроме этого он имеет выход к трем морям – Средиземному, Красному и Мертвому. Выбор курортной недвижимости в стране может удовлетворить любой вкус.
Ассортимент объектов недвижимости является самым широким. В стране представлено все: море и горы, духовные святыни и деловые центры, земельные участки, апартаменты и виллы, а так же коммерческие объекты на первичном и вторичном рынке.
1. Недвижимость Израиля. Апартаменты - Южный округ, Эйлат — стоимость 91 000 евро, общая площадь 40 кв.м — (стоимость 1 кв.м - 2 272 евро). Квартира с видом на море, всего 15 минут ходьбы от моря и набережной, в центре города.
2. Центральный округ, Нетания. Пентхаус - 712 000 евро, общая площадь 265 кв. м — (2 686 евро /м²). С шикарным видом на море, три комнаты, переделанные из 5-ти комнат, 90 м² занимают балконы.
3. Вилла. Центральный округ, Нетания - стоимость 1 894 000 евро, общая площадь 600 кв. м, площадь земли 1500 м². Вилла выполнена в восточном стеле. Расстояние до моря 400 метров.
Основным типом недвижимости, которую покупают в Израиле иностранцы, являются объекты курортного направления. Наиболее популярными являются города Эйлат, Нетания и Хайфа. Первый из них занимает самую южную точку страны и является единственным, имеющим выход к Красному морю. Его привлекательность состоит в том, что курортный сезон здесь никогда не заканчивается, следовательно, прибыль от аренды жилья можно получать круглогодично. Эйлат является излюбленным местом отдыха множества туристов, и для их удобства здесь обустроено множество отелей, развлекательных заведения и эффективная инфраструктура.
Мнение экспертов. Каким будет тренд израильской недвижимости в 2013г.?
Однозначного прогноза специалистов относительно рынка недвижимости страны нет. Многие склонны считать, что стабильное развитие и рост цен будут продолжаться. Противоположное мнение заключается в том, что в скором времени местный рынок ожидает перегрев и наступление эффекта «мыльного пузыря». Этот термин используется тогда, когда цены на рынке длительный период формируются на основе спекулятивных показателей, а не реальной потребности. В то же время, эксперты заявляют, что рынок Израиля ежегодно требует поступления 30 тысяч квадратных метров жилья, так что утверждения о возможном «мыльном пузыре» могут быть несколько поспешны, - считает эксперт Канады по недвижимости Евгений Ольховский.
Рост цен является стабильным и умеренным. К примеру, в настоящее время, квадратный метр дешевого жилья в окрестностях Тель-Авива стоит порядка 4 тысяч долларов. Что касается элитных районов, то там цена составит уже 25 тысяч долларов за квадратный метр, а средний сегмент рынка, в виде квартир на средних этажах высотных домов имеет показатели в районе 12 тысяч долларов за квадратный метр.
Пентхаусы в Телль-Авиве имеют среднюю стоимость 1 миллион долларов. Рекорд по стоимости был установлен в 2011-м году, когда была продана квартира за 40 миллионов долларов. В настоящее время на рынке есть предложение пентхауса, стоимость которого на 10 миллионов превышает предыдущий рекорд. Высокие цены не являются удивительными для Тель-Авива. Дело в том, что этот город является деловым и культурным центром Израиля на уровне с Иерусалимом, поэтому недвижимость в нем одна из наиболее востребованных.
Спрос формируют эмигранты из других стран еврейской национальности, а так же местные и зарубежные инвесторы, желающие сохранить и приумножить капитал.
Доля российских граждан (олигархов, политиков, звезд шоу-бизнеса и спорта) среди покупателей израильской недвижимости составляет около 10 процентов. Они совершают сделки в ценовой категории до 3 миллионов долларов. Российские инвесторы предпочитают покупать недвижимость в курортных регионах, либо в престижных районах городов, таких как бульвар Ротшильда.
Рентабельность аренды жилья в курортных регионах страны с учетом налогов составляет 3 – 5 процентов. Ежегодный рост рынка соответствует росту ВВП и составляет приблизительно 3 процента в год.
