Недвижимость Израиля занимает самые высокие позиции в списках рейтингов по прибыльности инвестиций. В стране происходит стабильный рост цен на недвижимость, только за последние 5 лет этот показатель вырос на 50 процентов.
Мы уже писали о сложностях покупки недвижимости в Турции, о большом количестве продавцов, среди которых тяжело разобраться без рейтинга (подробности в статье: Недвижимость Турции: особенности турецкой купли-продажи жилья), о специфике Закона Парето (20/80)… Многое из сказанного справедливо и для рынка недвижимости Израиля, многое, но не все. Количество предложений в русскоязычном интернете постоянно растет. Россияне покупают все больше недвижимости, зачастую по ценам, которые искусственно завышены. Чтобы это увидеть достаточно сделать беглый анализ сайтов агентств, предлагающих недвижимость в Израиле. На многих российских сайтах зазор в ценах на одни и те же объекты достигает 30 процентов.
Поиск партнеров по сделке в интернете может стать лишь стартовой точкой для успешной сделки. Причин этому несколько. Главная из них — обезличенность и как следствие – ненадежность информации выложенной в сети. Конечно, есть и плюсы Интернета - возможность просмотреть фотографии объектов, удаленно пообщаться с консультантами, собственниками или покупателями, однако гарантий достоверности увиденного и добропорядочности «визави» - нет!
Исходя из этого и памятуя об элементарной осторожности, логично "шерстить" Интернет только по качественным, надежным сайтам, за которыми стоят агентства, имеющее все необходимые лицензии и сложившуюся репутацию, работающее на рынке не первый год. По каким критериям определить надежность компании, - разбирались аналитики разделов "новости недвижимости" и "новости Евросоюза" журнала инвесторов "Биржевой лидер".
Агенства недвижимости: объекты из первых рук
Израильские агентства недвижимости, основанные бывшими соотечественниками, могут быть особенно полезны. С одной стороны, прибегая к их услугам, вы фактически покупаете недвижимость из первых рук. Прикиньте, какое количество агентств на территории стран СНГ могут позволить себе иметь постоянных представителей за рубежом или направить сотрудника в Израиль с целью осмотра объекта и проверки необходимых документов? Наверное, нулевое! А значит, что в итоге, сделка, так или иначе, пройдет через местное израильское агентство недвижимости и покупатель вынужден будет платить и ему.
Поиск выгодных вариантов покупки недвижимости с помощью наиболее популярных риэлторских компаний России может стать очень затратным процессом и потому что российские риэлторы просят 5 — 6 процентов комиссионных, в то время, как в Израиле комиссионные составляют 2 процента. Обычной практикой стало завышение цен на объект недвижимости, который вызывает реальный интерес. С другой стороны, у кого лучше знание израильских законов в вопросах недвижимости, знание конкретных объектов недвижимости, предлагаемых к продаже? У русскоговорящих израильтян или не- русскоговорящих? Однозначного ответа нет! Израиль – маленькая страна, в которой практически не бывает безличных сделок. Израильские агентства, предлагая недвижимость, подчеркивают этот фактор, утверждая: «мы хорошо знаем и объект, и продавца, и даже его семью».
Впрочем знание – это хорошо, если мотивы и интересы этих агентств не сильно расходятся с Вашими. Израиль – правовое государство, с развитой законодательной и правовой базой. Явным жуликам и мошенником в этой маленькой стране не развернуться и долго на рынке не просуществовать.
Почему Сайт - основной инструмент привлечения клиентов
До кризиса в Израиле, насчитывалось порядка 11 тысяч агентств недвижимости, которые разными способами, но активно проявляли себя в рекламе. За время кризиса количество агентств за счет дробления крупных компаний и появление новых выросло. При этом и количество корпоративных сайтов выросло. Кризис стимулировал развитие интернет-технологий в сфере недвижимости. Он вызвал сокращение бюджетов, заставил риэлторов оценить свой бизнес со стороны, провести анализ эффективности рекламоносителей, искать нестандартные формы и методы рекламы и PR.
Сегодня практически 100% риэлторских компаний Израиля имеют сайты (учитывая и простейшие, доносящие до посетителей основную информацию о фирме). Некоторые даже попадают в рейтинги других стран. Другое дело, что не каждый сайт по недвижимости приносит прибыль! И если посмотреть на сайты-участники этого рейтинга, по следующим параметрам, то можно понять почему так происходит:
1. Изменяется содержание – ведь оно главный компонент всех веб-проектов. Информация, которую содержит сайт, должна ОТВЕЧАТЬ ОЖИДАНИЯМ его целевой аудитории по таким параметрам как качество, полнота, актуальность и соответствие интересам посетителя. Такие требования распространяются на все основные виды подачи материала - статьи, советы, объявления, рекламные баннера.
2. Полезный раздел - услуги. Посетитель обязательно задержится на сайте, если найдет там не «братскую могилу» разной информации, а полезные «для него» разделы. Чаще всего ими бывают - таблицы цен, разные рейтинги или калькуляторы, кнопки онлайн-консультаций с профильными профессионалами - юристами, оценщиками или риэлторами. А что говорить про бланки договоров, другой полезной документации и инструкции? – Их будут скачивать и на них ссылаться, рекламируя косвенно Ваш ресурс!
3. Интерактивные инструменты - форумы, чаты и комментарии. Сайт без обратной связи – общения с рынком, не просто меньше привлекает посетителей, чем тот, на котором можно высказать свое мнение или задать вопрос, он – менее полезен! Во-первых, Вы превращаете монолог в диалог - посещаемость Вашего интернет-проекта, открытого для общения, будет выше. Во-вторых, Вы будете ЗНАТЬ НАВЕРНЯКА а не ПРЕДПОЛАГАТЬ чаяния клиентов. Согласитесь, это две «большие разницы».
4. Платные услуги – как отдельный раздел. Над ними стоит крепко подумать: если брать оплату то - за что? с кого ? и сколько. За размещение коммерческих объявлений ? За доступ к ценной справочной информации? За право первоочередного доступа к выгодным предложениям? За рассылку сообщений на электронную почту подписчиков новостей сайта?
5. Ценная «фишка» - виртуальное «рабочее место» для самостоятельной работы с предложениями. Возьмем случаи когда сайты по недвижимости принадлежат риэлторским компаниям, с платными услугами или застройщикам, продающими собственные объекты. Владельцы этих сайтов будут зарабатывать не только непосредственно – на сайте , но и «косвенно» на выставленной на нем недвижимости.
Администраторы таких сайтов должны не только демонстрировать предложения, но и сделать их максимально удобными для использования – повысить «юзабилити».
Недвижимость Израиля: на сколько она популярна среди россиян?
По исследованиям местного Института «Газит-Глоб» для граждан Израиля доступность недвижимости хуже, чем для граждан таких регионов как Евросоюз или США. Сравним, по состоянию на 2008 год, для приобретения жилья израильтянам хватило бы 100 средних заработных плат, а уже в 2012 году – аж 140 зарплат. То-есть возможность покупки собственного жилья для израильтян ухудшилась почти на треть. В то же время американцу достаточно заплатить за свое жилье эквивалент 56 зарплат, французу – 62 зарплат, а англичанину– 55.
На Рис 1. представлены иллюстрации того, как менялась динамика популярности недвижимости Израиля в русскоязычном сегменте Интернета (с января 2010г. по декабрь 2012г.) по данным Google. Точка А – сообщение РБК, о том что за 2009г. россияне приобрели в Израиле недвижимости на 500 млн. долларов США.
Рис.1. Популярность запросов в поисковике Google по недвижимости в 2-х странах среди российской аудитории: Турции (синяя линия) относительно Болгарии (красная) за период с начала 2012г.
Рис.2. Популярность запросов в поисковике Google по недвижимости (красная) и по туризму (синяя) линии за тот же период (с начала 2010г. по конец 2012г.
А в Табл. 1 приведены поисковые запросы – лидеры по Израилю (за месяц) которые показывают, что именно интересует наших соотечественников. Обратим внимание, что словосочетание «недвижимость +в турции» давало в Яндексе порядка 9408 запросов (и показов) в месяц. А вариации на тему «купить недвижимость в Турции – около 2300 запросов/месс). По Израилю картина такая:
Недвижимость: как не попасть в руки мощенников?
Недвижимость в курортной зоне побережья Средиземного моря сейчас строят многие компании, а продают – все.
Именно среди продавцов можно нарваться на любителей провернуть «хуцпу» - сделку с бесстыдно завышенной комиссией. Это сленговый термин, означающий удивительное нахальство, наглость высшей степени, который известен во всем мире. И во многом – благодаря сделкам с недвижимостью!
Пример хуцпы: …парень, виновный в убийстве своих родителей, просит у судьи снисхождения на том основании, что он сирота. Еще пример – коментарий: израильтянина спрашивают- почему в палестино-израильском конфликте палестинские дети погибают в 22 раза чаще чем еврейские? Он спокойно отвечает: Мы своих детей прячем, а палестинцы ими прикрываются. (!)
Поэтому стоит работать (или начинать контакты) с лидерами рынка или с компаний, работающих в области нескольких услуг сразу: девелопмента, инвестиций, сопровождения сделок с недвижимостью. Для удобства клиентов такие компании предоставляют полный комплекс услуг - от предпроектной подготовки и сдачи объекта в эксплуатацию до полного сопровождения сделки по приобретению или аренде недвижимости в Израиле. Своим клиентам компании предлагает и другие операции с недвижимым имуществом:
- Помощь в получении ипотечного кредита (машканта);
- Правовое сопровождение сделок купли-продажи, аренды;
- Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости в Израиле;
- Бизнес-планирование, финансовое консультирование по вопросам налогообложения сделок с недвижимостью в Израиле;
- Аналитику и исследования израильского рынка недвижимости.
Подобные «универсалы» четко реагируют на изменения политики государства, приводящие к изменению привлекательности секторов. Так в 2012г. произошло значительное сокращении строящегося жилья - на 7 процентов ( 2-й квартал относительно первого) и на 22% относительно аналогичного периода 2011г. Из примерно 20 000 квартир, начатых возводиться за период с января по июнь 2012г., треть – жилье в частных домах и две трети – квартиры в высотных «многоквартирках». Лидер «по валу» с величиной в 1221 единицу жилья - Тель-Авив, За ним идут Иерусалим (990) и Явне (750). По мере завершения строительства жилье выставляется на продажу.
Всего же, в Израиле, на различных стадиях строительства находится около 83 000 квартир (2012г). Это – рекордный показатель после 1999 г., который должен бы насытить спрос и обвалить цены?
Но, нет, ведь темпы строительства значительно замедлились и сроки сдачи, а значит и попадания на рынок – отодвинулись! Что толку с того, что для борьбы с ростом цен на жилье правительство Израиля (как и Украины!) объявило программу доступного жилья?
Рынок реагирует не на декларации, а на реалии. А в реалиях – нерешенные проблемы с выделением земель под строительство доступного жилья (как и в Украине!). Так что, существует вероятность того, что рынок отреагирует новым ростом цен на декларации государства.
Растет и стоимость аренды недвижимости в Израиле
Закономерно в такой ситуации, что рынок аренды квартир демонстрирует рост средней цены на 6-7% с начала 2012 года. Цифры таковы: аренда средней квартиры в Иерусалиме составит 3700-3800 шекелей, в Нетании – от 4000, в Беэр-Шеве и Хайфе – от 2400. Аренда в Тель-Авиве обойдется дороже – от 4300 шекелей (за 2-х комнатную), 4800 (для трешки) и 6800 (4-х ком.).
Если проанализировать тренд за последние пять лет, то с 2007 года стоимость аренды квартир в Тель-Авиве выросла на 80%, в Хайфе – на 70%, в Иерусалиме – всего на 40%. В целом по Израилю аренда подорожала на 57% или 11% ежегодно! Все эти многочисленные анализы рынка, сопоставляемые с отчетами госведомств, говорят о неизбежном дальнейшем повышении стоимости жилья. Этому способствует и рекордное число (и общая сумма 5,8 млрд. шекелей) ипотечных кредитов, выданных банками в августе 2012 г. Спрос на жилье опережает предложение квартир на рынке! А рынок аренды следует вслед за рынком продажи демонстрируя рост ставок.
А теперь рассмотрим основные группы продавцов недвижимости иностранцам (конкретно – россиянам), и попробуем оценить особенности работы с ними:
1. Израильские агентства недвижимости (включая в составе компаний-застройщиков). Непосредственно выполняет для клиента поиск и подбор объектов, осуществляет процедуру заключения сделок аренды или купли/продажи. Такие компании наиболее профессионально работают с иностранным клиентом и возможными посредниками;
2. Израильские компании-застройщики. Работают на себя, а не на клиента. При этом имеют риэлтерские отделы которые часто пытаются продавать и «чужую» недвижимость. Такие компании наиболее довольно профессионально работают с иностранным клиентом и возможными посредниками;
3. Иностранные транснациональные или российские агентства. Которые рекламируют себя и набирают покупателей в своей родной стране. Они – в меньшинстве, ибо очень сложно договориться с Израильскими агентствами или застройщиками о дележе комиссионного процента;
4. Интернет-компании и порталы по продаже недвижимости. Фактически «надстройки» к поисковым роботам, таким как Рамблер, Яндекс или Google. «Надстройки» выводят на первые позиции в списках запросов ОПРЕДЕЛЕННЫЕ фирмы, за счет SEO и СЕО – оптимизаций. Они первыми перехватывают клиентов но, как правило, на этом все и заканчивается. Сориентировав поток посетителей в направлении компаний от которых они получают свою комиссию порталы приторговывают баннерной рекламой и просто трафиком. Естественно, предоставить детальную инфу по «своим» объектам или осуществить риэлторские операции они не в состоянии.
5. Партнерские Мультилистинговые Сети. От Интернет-порталов МЛС отличаются тем, что имеют единую базу данных по предложениям но работают с клиентами также как риелторская компания. Бывает, что один и тот же объект в каждой компании-партнере сети отличается по цене Ведь запросы по размеру своих комиссионных у всех разные. Поэтому клиенту остается искать такую сеть, в которой комиссия у всех партнеров одинакова: тогда не придется переплачивать. Предлагают такие Сети все тот же конкретный город, скажем Герцлию или Эйлат, однако поток клиентов собирается со всего мира. Именно за счет такого механизма мультилистинговые сети считаются самым перспективным направлением развития для АН.
Данная таблица демонстрирует фактический проигрыш отдельных крупных израильских АН в сравнении с наиболее активно продвигаемыми порталами недвижимости, которые призваны служить прикрытием для сомнительных компаний. В то время как пустующую нишу в сфере риэлтерских услуг могут и должны занять те, кто их действительно оказывает.
Исходя из данных видно, что среди агентств недвижимости, которые предлагают купить объекты в Израиле лидером по популярности запросов Яндекс является:
1. компания immi.ru с 30 запросами;
2. на втором месте с 27 запросами компания Domik.co.il ;
3. на третьем - Недвижимость Израиля с 26 запросами.
Из всех представленных в рейтинге, серьезных игроков на рынке недвижимости, себе создает имя, пытаясь работать открыто, только три компании. На сколько это важно, судите сами, ведь для создания положительного имиджа путем продвижения и PR компании - определяющий фактор в достижении цели, тем более если она направлена не только на внутренний рынок страны, отмечают аналитики.
В рейтинг аутсайдеров и слабо известных агентств попали: Israel Home, Недвижимость Реховота, ISRAVIP.COM, ISRAHOUSE, tivuh.comи другие. Есть такие компании, кого в России не искали вообще: Адлер Малька Эйлат, Агентство «Евро-Резидент», ZAKORДON, AHIM ISRAEL LTD, MaximHome, Atid Immobilier. Эксперты сходятся во мнении, при купле-продаже объектов недвижимости за рубежом особое значение имеет профессиональная поддержка и грамотные рекомендации наиболее популярных риэлторских компаний России (Израиля).
Мнение экспертов. Перспективный рынок
"Рынок жилья Израиль готовится к жесткой посадке", – утверждал раздел "Global Property Guide," известного журнала Globes в начале 2012г. ожидая, что цены на недвижимость будут продолжать снижаться в ближайшие месяцы. И хотя эти ожидания базировались на разумных предпосылках – они не оправдались.
«Цены на недвижимость в Израиле будут снижаться, как и объем строительной деятельности», – утверждали эксперты. После естественного и вялого роста цен на недвижимость в 19% за период 1999-2007 гг, (сравните с 24% ростом индекса потребительских цен (CPI) за тот же период) произошел ускоренный рост цен на жилье за последние три года в 2008-11 гг. Поэтому, многие посчитали, что происходит надувание «пузыря» на рынке жилой недвижимости. Этому способствовали три причины: низкая процентная ставка банков; спрос, который превышал предложение, и повышенная активность всевозможных групп покупателей. Средняя цена на квартиры на конец 2012г. составила 1081100 шекелей ($284 941). Логично ожидать, что должен произойти обвал цен.
Но, обвал – обвалу рознь. Разумнее говорить о кратковременном падение цен, коих было несколько за последние 20 лет истории Израиля. "Global Property Guide," указывает на то, что цены на жилье падали с каждым периодом политической нестабильности и ухудшения безопасности проживания в стране. Рынок жилья в Тель-Авиве страдает больше всего, когда страна находится в военном конфликте. Данные Банка Израиля показывают, что спрос на новое жилье постоянно растет, а фактический объем продаж составляет лишь половину от общего объема спроса из-за нехватки доступных предложения квартир в стране.
Что касается аренды квартир, то естественно при дефиците жилья арендная плата резко выросла за последние три года.
Заметим, что напряженность из-за израильско-палестинского конфликта вокруг еврейских поселений на оккупированных территориях не спадает. Напряженность вдоль ливанской границы, и напряженность в отношениях с Турцией, Ираном тоже имеют место, негативно воздействуя на рост цен и спрос. Однако израильская экономика остается принципиально-сильной! Она выдержала глобальный кризис и не взирая на политические драмы и угрозы безопасности государства, израильская экономика ПОСТОЯННО и стремительно растет. Израиль на 100% эффективно пользуется своей высококвалифицированной и образованной рабочей силой, как и огромной финансовой помощью от США. Он имеет прочную нишу в сфере экспорта продуктов высоких технологий и IТ-стартапов. Недавно его позиции укрепились в связи с открытием запасов нефти и природного газа.
И вот из этих – стратегических перспектив и преимуществ следует, что вложения в недвижимость Израиля – перспективны. Она будет все более востребована по мере укрепления этого государства…
