Израиль – как говорят сами евреи – нужно почувствовать сердцем. Что говорит о высшей степени философского подхода. Если вы – философ по натуре – лучше Израиля вам места не найти. Хотя – даже если вы – не философ, все равно это удивительное место, в самом сердце Ближнего Востока, придется вам по вкусу. Может показаться немного странным тот факт, что в стране, под градом пуль и ракетных снарядов в рост идет не только пресловутая повышенная рождаемость самой предприимчивой нации в мире, но и бурное строительство новых объектов, продажа новостроев и вторичного жилья, коммерческих объектов. Кроме того, вся эта положительная динамика никак не может догнать аппетитов возрастающего числа потребителей: спрос явно обгоняет предложение. Цены на жилье здесь на уровне европейских. В особенности это касается элитной недвижимости в Тель-Авиве, Нетании, Эйлате, Хайфе, Герцалии.
Но не следует сбрасывать со счетов тот факт, что выходцы из евреев являются основателями эконом-теории и продавать умеют. По этой причине конкуренция на рынке риэлторских услуг также весьма высока: особенно если учесть жесткие правовые рамки с одной стороны и поиск жилья через «альтернативные источники информации» наподобие «серафанного радио», стэндов и рекламных изданий с объявлениями, заказом списка информационных служб города, если оформлен абонемент не менее, чем на месяц.
Как же представлены лицензионные услуги маклеров в Израиле? С этим вопросом обратимся к аналитикам отдела «новости недвижимости» и "недвижимость Израиля" журнала "Биржевой лидер".
Кто оказывает услуги по приобретению недвижимости в Израиле
1. Интернет-порталы и сайты агентств, оказывающие информационные услуги. Согласно израильскому законодательству, риэлтор вправе претендовать на комиссионные (как правило – не менее 1% от стоимости жилья, указанной в договоре), даже если только показал квартиру, а после этого состоялась сделка. То есть – показ оказался результативным. В сравнении со странами Европы и популярными оффшорными зонами, а также Гонконгом и прочими инвестиционно привлекательными странами и регионами, такое отношение к клиенту может показаться наплевательским, если бы не одно «но»: в законах деятельность риэлторов и информационных порталов, сайтов и агентств «уравнены в правах». И, как правило, выигрывает тот, кто лучше себя разрекламировал в сети Интернет (см. статью: Агентства недвижимости Израиля: кто лидер, а кто аутсайдер);
2. Адвокатские конторы с отделами по работе с недвижимостью. А вот это уже интересно. Все дело в том, что в Израиле НИ ОДНА СДЕЛКА ПО НЕДВИЖИМОСТИ НЕ МОЖЕТ СОСТОЯТЬСЯ БЕЗ АДВОКАТА. Поэтому рынок услуг риэлторов довольно вяло развивается вне стен адвокатской конторы. Те же, кто отважился на создание агентства, участвуют в сделке чисто номинально: основная их функция – привести поиск жилья покупателем к логическому завершению. Очень удачное сравнение было приведено на сайте одного из таких агентств: «риэлтор – это архитектор сделки». В то время как адвокату отводится роль «застройщика», а покупателю и продавцу – «заказчика».
Адвокаты довольно широко и качественно рекламируют свою риэлторскую деятельность, по сути, они являются представителями бизнес-элиты на рынке данных услуг. Их сайты выходят в первые строки поисковиков, однако не настолько хорошо разрекламированы, как порталы информационных агентств, у которых самым лучшим образом налажены связи с покупателями из стран СНГ и особенно – из России, а с недавнего времени – и из Украины;
3. Транснациональные риэлторские корпорации с филиалами во многих странах мира. Филиалы в Израиле в основном рассчитаны на покупателей из стран Европы, США и Канады. Поскольку не могут конкурировать с отлаженной работой русскоязычных информ-порталов и адвокатских контор. Но упускать такой широкий сегмент потенциальных инвесторов – существенный просчет со стороны крупных корпораций. Очевидно, чем крупнее компания – тем сложнее за всем уследить, и тем больше допускается досадных ошибок. Тем более, если речь идет о таком небольшом бюджете рекламной кампании, как в сети Интернет посредством оптимизации в поисковых системах и информационно-рекламных материалов в авторитетных изданиях, содержащих аналитические данные и комментарии специалистов респектабельных фирм;
4. Форумы и социальные сети. По сути, данные ресурсы являются дополнительными источниками информации и рекламы компании, однако их нельзя не выделить в отдельную категорию в силу того, что здесь работают «частники», задача которых состоит либо в том, чтобы вывести потенциального инвестора на нужную фирму, или же в непосредственной рекламе объектов для продажи. Но чаще – аренды. Сейчас на многих форумах рекламируется «самостоятельный отдых», чтобы «лучше узнать страну», поскольку гидами она представлена тривиально и не дает «полноты картины». В силу того, что аренда жилья в Израиле – очень популярный и прибыльный бизнес, покупка выглядит вполне логичной инвестицией. А уж каким способом человек к этому пришел – вопрос для потребителей второстепенный. Но не для сотрудников информационных источников. Кроме того, в блогах, социальных сетях: Facebook, Livejournal, Twitter, ВКонтакте, Одноклассники, работают «знакомые» и «знакомые знакомых», что также является залогом успешности предприятия – создается виртуальная модель сетевого маркетинга.
К сожалению, в перечень не вошли информационные агентства крупных городов, которые наравне с риэлторами предоставляют лицам, занятым самостоятельным поиском недвижимости на продажу списков объявлений. Поскольку реклама таковых совершенно отсутствует в сети Интернет. Хотя она не помешала бы: многим русским репатриантам не очень хочется переплачивать АН и/или адвокату, если на жилье оформляется ипотека.
Перспективы и риски для инвесторов в израильскую недвижимость
Война-войной, а торговля по расписанию. Перспективы определяются красноречивой статистикой. Самые лучшие результаты уже показали теплые дружеские отношения с выходцами из бывшего Союза: доля покупателей недвижимости из этих стран составила 37% в 2009 году: в то время как в других странах происходил ипотечный обвал и падение цен на жилье, израильская недвижимость скупалась наполеоновскими темпами. «Бюджетные варианты» - до 200 тыс. долларов США облюбовали 48% россиян; от 200 до 500 тыс. долл. предпочли 42% покупателей; элитным жильем (пентхаусы, виллы, таунхаусы, особняки) стоимостью свыше 500 тыс. долл. соблазнились 10% инвесторов. Активной скупке недорогого жилья способствуют мягкие условия ипотечного кредитования: по различным данным – это от 50% до 90% от стоимости, указанной в договоре купли-продажи. Кроме того, на недвижимость существует только мас рехиша. Рассчитывается он таким образом:
- Если квартира первая:
До 243 646 долл – 0%;
От 243 646 до 342 396 долл – от 0 до 3,5%;
Свыше 342 396 долл – 5%
- Если квартира вторая:
До 196 552 долл – 0%
Свыше 196 552 долл – 3,5%.
При покупке земельного участка взимается 5% от стоимости. Поскольку земли мало. Бывает, что даже улицы двухъярусные – расположены на насыпных террасах. Впрочем, евреи несмотря ни на что тянутся к земле обетованной и умудряются соорудить возле коттеджа или квартиры на первом этаже пусть маленький, но все же садик. Невольно закрадывается мысль о том, что архитектор Садов Семирамиды просто подсмотрел идею у жителей Иерусалима. Итак, в больших городах в фаворе высотные дома. Потому и налог на элитную недвижимость также высок – это плата за роскошь иметь одноэтажный особняк на драгоценных сотках израильского краснозема.
Продавать вторичную недвижимость гражданам Израиля и другим не очень выгодно, если только с момента покупки прошло менее 4 лет. Мас шевах (налог на продажу) взимается в размере 20% с продажи жилья в случае, если сделка покупки была осуществлена с 2001 года. А еще более ранние сделки принесут продавцу налог 49%. Получение права собственности облагается налогом, поскольку также считается сделкой. А вот наследство и договор дарения – нет. Поэтому несложно предположить, что адвокаты помогают оформлять не только сделки купли/продажи, но и «наследство» и «дарение», чтобы продавец избежал больших налогов при продаже жилья.
Следует заметить, что в секторе элитной недвижимости доля покупателей из России и стран СНГ составила 80%. Неудивительно, ведь если жители России оплатили налог в Израиле – в РФ они уже не облагается налогом вторично. Очень выгодная инвестиция без малейшего риска: альтернатива оффшорному капиталу.
Обезопасить себя в нелегкие времена пожелали и европейцы: 26% французов и 19% британцев, а также – представители главного «виновника торжества» - США (10%). Инвесторы из Южной Америки также сочли близкую к «горячей точке» страну перспективной для инвестиций в недвижимость (5%).
Но все же инвесторы предпочитают пусть минимальное, но удаление от сектора Газа и обращают особо пристальное внимание на северную часть страны. Исключение составляют такие курорты как Эйлат на берегу Красного моря. Также в Израиле есть курорты на берегу Средиземного и Мертвого морей, горы. Больше соленой воды, омывающей границы страны – разве что в Новой Зеландии и Океании. Также в стране преобладает горная и холмистая местность. Особенно популярны здравницы у подножия горы Кармель. Удивительно, но даже в период активных боевых действий рынок недвижимости не демонстрирует падения более чем на 10-15% в южном регионе. К тому же, в отличие от того же Лондона, в Израиле практически нет уличной преступности: карманщиков и автоугонщиков. Да и в плане предотвращения терактов Моссад является едва ли не мировым лидером. Если конечно не учитывать тот факт, что здесь их планируется…немного больше. Впрочем, не больше, чем в США и РФ. Может быть именно по этой причине американцы и русские граждане не прочь прикупить несколько десятков квадратных метров недвижимости с уверенной перспективой роста, особенно в сравнении с ситуацией в собственных странах.
Таблица демонстрирует приоритетные направления, которые учитываются при покупке недвижимости
«Национальные особенности» израильского жилья
В квартирах вторичного жилья нет центрального отопления, зато каждая оснащена кондиционером и бойлером, работающим от солнечных батарей или электричества. При покупке жилья на севере в горных регионах риэлторы рекомендуют провести газовое отопление: оно дешевле, чем электрическое, поскольку в горах по ночам холодно. Квартиры бывают с «половинками». Имеется в виду кладовая для хранения всякой всячины, если только в доме нет подвалов.
Земли в Израиле немного, поскольку территория страны – 20770 километров квадратных. Пригодных для жизни – еще меньше. Перефразировав известный еврейский анекдот, можно сказать, что с землей неплохо. Плохо – без нее. В остальном рынок недвижимости Израиля на данный момент является едва ли не самым волатильным в сравнении с другими странами мира, а значит и наиболее желанным для инвесторов любой страны. Ажиотаж вокруг рынка недвижимости этой страны настолько велик, что уже неоднократно получал отклик религиозных отцов Израиля в виде гневных посланий и призывов «следовать Торе» и «не продавать или сдавать в аренду жилье гоям (неевреям)». Как объяснили сами раввины – это письмо в первую очередь касается арабов, которые «хотят захватить Израиль», а других иностранцев и граждан иной национальности или «галахических» евреев и др. вроде бы в виду не имели.
В чем же здесь дело? Неужели это палестинская угроза оказывает такой благотворный эффект? Многие коренные жители и репатрианты всерьез утверждают, что Израиль – самое безопасное место - эдакий «треугольник жизни», и что их защищает сам Бог. Ведь столица страны Иерусалим – центр паломничества множества религий и конфессий.
Редколлегия отдела "недвижимость Израиля" и "новости Ближнего Востока" журнала "Биржевой Лидер", совместно с экспертами Академии трейдинга Masterforex-V, проводят опрос в Дискуссионном клубе Форекс: Рассматриваете ли вы Израиль, как страну вашего второго дома?
- да, особенно интересна недвижимость на побережье ;
- да, для последующей сдачи в аренду;
- нет, не считаю Израиль страной достаточно безопасной для инвестиций в недвижимость.
