Есть на свете такая страна, привлекательная для туристов, а также инвесторов, в том числе вкладывающих деньги в рынок недвижимости – Израиль – разместившаяся на рубеже трех частей света – Африки, Азии и Европы, омываемая водами трех морей – Красного, Мертвого и Средиземного. Выбор недвижимости, в том числе курортной в Израиле огромный. Ее охотно покупают иностранцы, в том числе граждане Украины, и особенно России.
Ассортимент предлагаемых объектов весьма широк и разнообразен – можно здесь найти и роскошные апартаменты с видом на море или прекрасные виллы в горах, жилые дома на любой вкус и роскошные пентхаусы в городах. Найдутся в этой стране и офисы в деловых центрах крупных городов, недвижимость от застройщика или квартиры, предлагаемые на вторичном рынке. В том редком случае, если взыскательный покупатель, несмотря на богатую возможность выбора, так и не сможет подобрать подходящий вариант, то в Израиле ему предложат альтернативное решение проблемы – приобретение земельного участка от собственника под последующую застройку.
Кого манит израильский рынок недвижимости, какие здесь существуют возможности, каковы правила оформления сделок, в каких регионах, городах Израиля предпочитают покупать недвижимость россияне и украинцы – в этих вопросах разбирались эксперты разделов «новости мира» и «недвижимость Израиля» экономического журнала «Биржевой лидер».
Недвижимость Израиля: что влияет на спрос израильского жилья
Рынок недвижимости в Израиле характеризуется отсутствием сезонности и высоким внутренним спросом. В элитном сегменте недвижимости продолжает пользоваться популярностью объекты в Иерусалиме и Тель-Авиве. Тут имеем возможность наблюдать интересный парадокс – спрос со стороны инвесторов сохраняется практически всегда, вне зависимости ни от каких факторов. Это является явным и весьма позитивным отличием от стран, где цены молниеносно растут и так же быстро падают. Если клиент нацелен на вложение большого капитала, то спрос ориентирован главным образом на виллы, особняки, коттеджи, таунхаусы. Израиль является одной из любимых стран многих туристов, но не только, ведь в Израиле еще можно выгодно вложить средства в недвижимость.
Общеизвестно, что многих потенциальных покупателей отпугивают риски, связанные покупкой зарубежной недвижимости, многие боятся принимать решения, вызовы. Очень важно знать всем потенциальным покупателям недвижимости и инвесторам золотое правило: прежде чем совершить покупку, необходимо изучить особенности сделок с недвижимостью (см. статью: Недвижимость Израиля: особенности ипотеки и страхования) в той или иной стране, в нашем случае в Израиле, тогда у Вас будет нулевая вероятность столкнуться с неприятностями.
Специалисты и эксперты рынка недвижимости выработали целый свод правил, придерживаясь которых инвесторы и покупатели недвижимости не попадут в сложную ситуацию. В Израиле при заключении сделок по приобретению жилой недвижимости, офисных или торговых площадей следует строго соблюдать пять важных формальностей, связанных с проверкой документов и последующим юридическим оформлением сделки:
1) Основа основ – определить, кто является собственником объекта. В Израиле, также, как и в любой другой стране мира, если свои привычные обычаи, темпы деловой жизни. Самое главное правило – после выбора желанного объекта недвижимости покупатель не должен торопиться сразу же заключать сделку купли-продажи. Сначала ж ведь необходимо получить реальные доказательства того, что объект в самом деле принадлежит продавцу, а не какой-то мошенник хочет нас обвести вокруг пальца. Возможен вариант, когда собственник поручил продать свою недвижимость другому лицу, наделив его юридически оформленной доверенностью владельца. Права продавца на недвижимость в Израиле подтверждаются специальной справкой из уполномоченной государством организации, располагающей сведениями о гражданах или компаниях – собственниках имущества. Такими полномочиями наделены земельные управления, компании или банки, где объект недвижимости заложен в качестве гарантий;
2) Чрезвычайно важно «раздобыть» информацию от том, не прячет ли продавец от нас долги, не хочет ли он «навешать» их на нас? Мир полон примеров и новостей о том, когда покупатели роскошных особняков, не владея подробной информацией, покупали объекты недвижимости, бывши владельцы которых по уши залезли в долги, но этот факт утаили от покупателя, который из-за своей невнимательности (которая, кстати, в таких случаях слишком дорого обходится) вместе с желанным особняком получил «на шею» огромный кредит. Шлейф чужих долгов, который может тянуться за недвижимостью, неизбежно омрачит радость от удачной покупки. Поэтому покупателю в самом начале всего процесса выбора целевого объекта непременно надо узнать, не наложен ли арест на понравившуюся недвижимость, не отдано ли оно, Боже упаси, в залог для обеспечения гарантий возврата долга! Проверку такого рода осуществят всё те же учреждения, которые ведут учет частной собственности, а также организации, осуществляющие регистрацию получения ссуд под залог имущества;
3) Стоит овладеть информацией о том, каково предназначение недвижимости. То есть, необходимо убедиться в том, что желанный для приобретения объект недвижимости в Израиле – это действительно документально оформленная квартира например, а не офис, детский сад, ремонтная мастерская или тренировочный спортзал. В том случае, если недвижимость первоначально предназначалась для других целей, то все изменения в ее использовании должны иметь документальные подтверждения, иначе они считаются незаконными, а последствия приобретения такой недвижимости в Израиле доставят очень и очень много головной боли будущему собственнику. Изменение предназначения имущества, а также произведенные достройки, перепланировки и изменения физических границ недвижимости фиксируются в техническом плане, с которым покупателю следует внимательно ознакомиться.
4) Следующий вопрос, в котором необходимо разобраться – проверить, вся ли постройка соответствует плану? Вот задачка – подумает покупатель – в действительности соответствует ли построенное недвижимое имущество характеристикам, записанным в плане? Ответ на данный вопрос он получит в архиве муниципалитета. В архивном деле объекта недвижимости, выбранного для совершения сделки купли-продажи, хранится вся история, интересующего покупателя объекта недвижимости в Израиле: ходатайство о строительстве, разрешения или отказы на проведение достроек или перепланировок. Не исключено обнаружение чего-то, отсутствующего в хранящемся в архиве плане, а это уже проблема, от такой недвижимости лучше держаться подальше, а том такие неприятности будем иметь… Также стоит собственными глазами убедиться в том, не фигурирует ли объект в судовых делах в данное время.
5) Ну и наконец, необходимо скрупулезно изучить документы по недвижимости в архиве. Вам придется пролистать кучу бумаг в архивном деле, ведь вся информация об объекте крайне важна, что не попасть впросак. Бумаг в архивном деле окажется немало, ведь любое желание собственника недвижимости внести в нее даже малейшие изменения обязательно сопровождалось перепиской с государственными структурами и вынесением соответствующих резолюций. Прежде чем окончательно решиться на покупку жилой недвижимости или квартиры в Израиле, все эти документы следует внимательно прочесть, чтобы понять, имелись ли какие-либо нарушения со стороны собственника, и нет ли к нему претензий со стороны властей в настоящее время. Поверьте: «игра стоит свеч», ведь если внимательно прочитает информацию, сможете заметить несоответствия, если они есть.. И все равно многие скажут, что для эта волокита с бумагами равна смерти. Раз так, то для своей же защиты, ради избегания ошибок должны поручить изучение документов специализирующемуся на делах по недвижимости адвокату. Второй вариант: обратиться за консультацией к независимым оценщикам или в надежное агентство недвижимости, которому доверяют в данной стране.
Еще одним плюсом в пользу Израиля является то, что приобретение иностранцами недвижимости в этом государстве абсолютно не ограничено, не возникает сложности, если инвестор поручает проведение сделки купли-продажи лицензированному агентству недвижимости. Специалисты помогут ему подобрать подходящий для него объект недвижимости, отвечающий его запросам, но и избавит себя от всякой бумажной бюрократии в процессе оформлении покупки.
Какие города предпочитают иностранцы?
Теперь переходим к предпочтениям иностранцев. Для них в первую очередь привлекательны дома и квартиры в курортном Эйлате, а также в Тель-Авиве и в Нетании. Эйлат выделяется тем, что это единственный город на израильском побережье Красного моря. Здесь курортный сезон никогда не прерывается, а это в свою очередь значительно поднимает спрос на недвижимость со стороны иностранных инвесторов. Можем резюмировать, что интерес к недвижимости в Эйлате неиссякаем. Приобрести элитную квартиру или апартаменты здесь можно как для личного и семейного отдыха, так и с целью инвестиции, ведь аренда недвижимости на курорте Эйлат очень скоро окупается. Обязательно надо сказать пару слов и о таких городах, как Нетания и Хайфа, которые обожают те туристы, которые любят отдыхать на Средиземноморье. Те, кто приезжает в эту страну и намерен постоянно проживать в Израиле, недвижимость в основном покупают в политическом, духовном и деловом центре страны – Иерусалиме.
Ну а общепризнанной деловой столицей Израиля, без сомнения, являетсяТель-Авив. В этому городе повышенный спрос на коммерческую недвижимость. В то же время эксперты рынка недвижимости отмечают, что те покупатели, которые интересуются недорогим жильем, пусть даже не думают о Тель-Авиве и других крупных городах, им лучше осмотреться в других районах, в которых по сравнительно приемлемой цене могут купить небольшие квартиры.
- Недвижимость Израиля. Средняя цена 1 кв.м - 3355 долл. на вторичном рынке, 5 700 долл. 1 кв. м в новостроях. Аренда 2 комнатной квартиры вам обойдется от 800 до 2500 тыс. долларов США, в зависимости от города и месторасположения объекта.
Мнение экспертов. Потенциальные покупатели - кто они
В последних годах лидерами, причем впервые в истории Израиля, стали россияне, украинцы, и жители других стран СНГ. Они составляют 37% от общего числа иностранных покупателей, пишут зарубежные СМИ. Второе место принадлежит французы – они составляют 26% иностранных покупателей недвижимости, а на третьем месте оказались англичане – 19%. Как ни странно, потенциальные покупатели из США дотягивают только до четвертой позиции с 10%. За ними следуют выходцы из Южной Америки и покупатели из других стран мира – соответственно 5% и 3%.
Если в России покупателей домов и квартир обычно ждет пустой дом или квартира без ремонта, без мебели, то в Израиле совсем другие обычаи – дома и квартиры в Израиле принято продавать с мебелью и полностью завершенными внутренними отделочными работами, и что особенно, это касается не только новостроек. Так что это здоровенный сюрприз для россиян, приезжающих в Израиль обзавестись недвижимостью. Рейтинг популярности регионов Израиля у российских покупателей недвижимости выглядит следующим образом: Нетания – 28%, Хайфа + Крайот – 26%, Тель Авив и пригороды – 22%, Эйлат – 9%, Иерусалим – 5%, остальные регионы – 10%.
Очень уж интересным выглядит рейтинг спроса среди россиян по типам недвижимости таков: апартаменты впереди – аж 67%, виллы набирают 11%, коммерческая недвижимость 9%, инвестиционные проекты (в т.ч. апарт-отели) 7%, и наконец замыкают рейтинг земельные участки с 6%. Следует еще отметить особенности спроса россиян в элитном сегменте недвижимости – 90% приобретений элитного жилья расходятся по четырем городам: Тель Авиву, Нетании, Герцлии, Иерусалиму.
И наконец еще одни статистические данные для того, чтобы картина о рынке недвижимости Израиля была наиболее полной: доля граждан России и стран-членов СНГ в сегменте элитной жилой недвижимости в сделках свыше 3 млн. USD составляет более 80% от общего числа таких сделок на рынке.
По мнению экспертов, кризис не нанес урон рынку израильской недвижимости, поэтому дома и квартиры в Израиле по-прежнему считаются и будут считаться привлекательной и надежной инвестицией.
