На сегодняшний день огромное количество аналитиков и специалистов считают израильский рынок недвижимости наиболее перспективным для инвестирования, не только в ближневосточном регионе, но и во всем мире. Финансовый кризис, который длительное время отражается на экономической ситуации многих зарубежных рынков, на Израиль фактически не оказал негативного влияния.
Что же касается агентств недвижимости Израиля, то они активно сопровождают сделки купли-продажи объектов недвижимости для клиентов с самых разных стран мира. Очень важно правильно подобать себе партнера при проведении сделки по приобретению или продаже недвижимости в этой стране, поскольку существует огромное количество нюансов, которые могут влиять на возможность покупки, цену или комфорт дальнейшего проживания.
Как определить профессионализм агентств недвижимости, и какие из существующих АН Израиля наиболее популярные в русскоязычном Интернете, - разбирались аналитики разделов "новости недвижимости" и "недвижимость Израиля" журнала трейдеров и инвесторов "Биржевой лидер".
Рейтинг агентств недвижимости Израиля за январь 2013 года
Огромное количество людей четко понимают, что их жилплощадь – это основной актив. А поэтому, приобретая, продавая или арендуя недвижимость, ввиду своей некомпетентности в этой сфере нужно обращаться к профессионалам – агентствам недвижимости. Но правильно выбрать партнера для осуществления сделок на этом специфическом рынке не так просто как кажется.
Существенной составляющей при поиске надежного риэлтора – это отзывы о том или ином агентстве недвижимости. Отзыва об АН Израиля, особенно если они из проверенного источника, помогут при выборе агентства из огромного количества рекламных объявлений, а так же понять заслуживает, дана компания доверия или нет.
Надежное агентство не только обеспечить своему клиенту поиск жилья, выполнит анализ его состояния или проверит на юридическую чистоту, но и окажет поддержку после совершения сделки купли-продажи. При правильном выборе агентства недвижимости, клиент всегда получит выгодные условия, грамотную юридическую консультацию, безупречное оформление всей документации и конечно существенно сэкономит собственное время и средства.
Рис. 1 – представление графика динамики популярности израильской недвижимости на русскоязычных просторах интернета (с января 2010 до января 2013 года) по данным системы «Google тренды»:
Во избежание риска работы с ненадежными агентствами журнал «Биржевой лидер составил » составил сравнительный рейтинг агентств недвижимости Израиля за январь 2013 года (таблица 1) (см. также: Агентства недвижимости Израиля: кто лидер, а кто аутсайдер?).
Эта таблица демонстрирует фактический проигрыш крупных компаний по сравнению, с компаниями менее известными на мировом рынке недвижимости. Все это благодаря интернет-порталам, которые обеспечивают хорошую репутацию для сомнительных агентств. А пустую нишу в сфере риэлтерских услуг, занимают именно те компании, которые действительно заботятся о продвижении своего бренда.
Из полученных результатов таблицы, которая была составлена на основе популярности запросов в поисковой системе Яндекс и Яндекс.Новости, лидирующим агентствами являются:
1. Международное агентство недвижимости «Gordon Rock» с результатом – 158 запросов за январь. Эта компания предоставляет своим полный комплект услуг связанных с инвестициями в коммерческую, гостиничную и доходную недвижимость, а так же услуги по покупке горнолыжной и жилой недвижимости;
2. Второе место заняла компания «Восток» - 116 запросов, которая предоставляет широкий спектр услуг по недвижимости, не только в Израиле, но и во всем мире;
3. На третьей позиции компания «Domik.co.il» с результатом 37 запросов.
Аутсайдерами же рейтинга являются слабо известные компании, такие как: Адлер Малька Эйлат, агентство «Евро-Резидент», AHIM ISRAEL LTD, и другие, они набрали ноль запросов в поисковой системе.
Перспективы и тенденции рынка недвижимости Израиля в 2013 году
В связи с тем, что изменилась налоговая политика Министерства финансов Израиля, и отменился налог на продажу второй квартиры, огромное количество экспертов недвижимости прогнозируют, что в 2013 году рынок Израиля переполниться инвестиционными предложениями (см. статью: Недвижимость: покупаем собственность в Израиле). В течение всего 2012 года стоимость жилья в стране оставалась стабильной, а в некоторых районах даже росла. Что касается 2013 года, то он начался с заявления финансового министерства, о том, что нужно решить проблему недостачи жилья в Израиле и приостановить рост цен на недвижимость, который уже длиться более 3-х лет. Несмотря на многочисленные меры, которые приняло правительство, такие как: изменение налогового законодательства, ограничение доли ипотечного кредита и другие – спрос на рынке недвижимости превышает предложение, а этот факт не составляет ни единого шанса на изменение тенденции рынка в 2013 году.
В 2013 году, на израильском рынке недвижимости можно предвидеть несколько основополагающих тенденций, - комментирует ведущий эксперт недвижимости Канады Евгений Ольховский:
- Умеренность темпов строительства нового жилья, или иначе говоря – понижение темпов строительства. Это связано с тем, что коммерческие банки должны строго сопровождать все стадии проекта строительства.
- Использование опережающего маркетинга при продаже недвижимости. Предприниматели, которые владеют земельными участками, в процессе продажи новых объектов будут стремиться проводить предпродажи или пытаться реализовать часть запланированной для постройки недвижимости через клубы потребителей. Данный подход позволит облегчить отношения предпринимателя с банком, а так же значительно снизит риски.
- Постройка нового жилья на периферии. Вопреки огромному количеству участков на израильской периферии, выставленных на продажу, повышенного ажиотажа среди застройщиков они не вызывают. Из-за пониженного спроса на участки, все эта кампания окажет малое влияние на предложение и спрос, и, следовательно, на стоимость недвижимости. Огромное количество земли, предназначенной для застройки, в периферийных районах, не решают проблемы нехватки объектов недвижимости, цена на жилье не затронута, и вполне возможно, что даже будут повышаться.
- Воздействие правительства. Если министерство жилищного строительства всерьез займется решением проблемы израильского жилья, то в любом случае будет выдвинут план для поддержания концевой цены для потребителя. Также возможна ситуация создания тендеров тысяч новых квартир, для того, чтобы усилить конкуренцию и тем самым снизить цены.
- Спад активности на рынке недвижимости. Огромное количество людей считают, что после выборов, в стране ожидается отрицательная тенденция национальных построений, в основном, благодаря новым экономическим указам, увольнениям и другим проблемам. Это в любом случае может сказаться на продаже недвижимости в Израиле, и понемногу будет приводить к замедлению рынка. Но израильский рынок недвижимости отличается тем, что цена на жилье зависит в большей мере от спроса, чем от предложения. Следовательно, результат будет сказываться не сразу.
Изменения в налогообложении на покупку израильской недвижимости
1. Налог на покупку недвижимости – обновленная шкала. В соответствии с законодательством Израиля, ежегодно публикуется обновляющийся индекс потребительских цен, что касается налоговой инспекции, то она так же обновляет свою шкалу налогов на текущий год. В начале года Центральное статистическое бюро Израиля опубликовало индекс цен за 2012 год. Соответственно, налоговая инспекция подняла налог на приобретение недвижимости в 2013 году на 1,6%. Тем не менее, из-за предыдущего роспуска Кнессета, данные ставки налога останутся в силе до 5 мая 2013 года.
2. Налог при покупке первой квартиры. До 5.05.2013 года, желающие приобрести первую квартиру (пентхаус, виллу, особняк) не будут платить налоги на часть стоимости в размере не превышающей 1.470.110 шекелей; 3,5% налога от суммы общей стоимости квартиры, которая превышает 1,470,560 шекелей, но ниже чем 1,744,270 шекелей; и 5% налога от стоимости жилья свыше 1,744,270 шекелей. Начиная с 6 мая, покупатели жилья освобождаются от налога на сумму 1,241,110 шекелей. Облагаться налогом в размере 3,5 шекелей будет квартира, стоимость выше 1,241,110 шекелей, но ниже чем 1,744,270 шекелей. А налог в размере 5% применяется в том случае, если цена на недвижимость больше чем 1,744,279 шекелей. Но 5%-ый налог изымается только с разницы между стоимостью квартиры и 1,744,270 шекелями.
3. Покупатели, имеющие недвижимость в Израиле, будут платить налог по следующей схеме: До 5 мая 2013 года, желающие приобрести апартаменты будут платить 5% налога при цене недвижимости 1,089,350-3,268,040 шекелей; 7%, если сума превышает 3,268,040 шекелей. Начиная с 6 мая 2013 года, потенциальные покупатели недвижимости обязаны платить 3,5% налога при сумме, размер которой выше 3,268,040 шекелей и 5%, если цена составляет больше 1,055,935 шекелей.
Из выше сказанного можно сделать вывод, что ожидается небольшое снижение налогов при приобретении израильской недвижимости уже с мая 2013 года. Обычно, при таких ситуациях, цены резко поднимаются вверх поэтому, если покупатель желает сэкономить на налогах, и не потерять в цене, то необходимо подыскивать жилье прямо сейчас.
Очень важно в таких обстоятельствах хорошо разбираться во всех нюансах рынка недвижимости, законодательстве и экономике Израиля. Проводить сделки купли-продажи самому, очень рискованно. Поэтому следует обращаться за помощью в агентства недвижимости.
Эксперты отдела журнала «Биржевой лидер» провел опрос среди лучших экспертов рынка израильской недвижимости. Большинство экспертов утверждали, что в 2013 году, цена на недвижимость в Израиле снижаться не будет. Почти половина, а именно 48% опрошенных аналитиков считают, что цены на жилье не изменяться, 35% - придерживаются мнения, что стоимость объектов недвижимости будет расти, и 17% аналитиков прогнозируют падение цен на жилье.
Редколлегия отдела "новости Ближнего Востока" и "недвижимость Израиля" журнала "Биржевой Лидер", совместно с экспертами Академии трейдинга Masterforex-V, проводят опрос в Дискуссионном клубе Форекс: при покупке недвижимости в Израиле какому риэлтору вы отдадите предпочтение?
- местному агентству недвижимости в Израиле;
- наиболее популярным риэлторским компаниям России;
- никому, сам буду искать.
