Почти столетняя, вынужденная изоляция от остального мира, в пределах одной - пускай даже такой родной, необъятной и великой - страны, снята, инстинктивная привычка покупать при первой возможности недвижимость за границей вернулась к нам очень быстро. Можно даже назваться "стандартный набор" этих экзотических, теплых и морских государств, которые выбирают россияне, украинцы, белорусы в качестве второй для проживания страны, это: Испания, Италия, Кипр, Турция, Болгария ( см. статью "Собственность в Болгарии - элитно и дешево") и Черногория.
Сегодня мы остановимся на одной стране, с благодатными землями, простирающаяся от побережья Адриатического моря до Северо-Албанских Альп, которые называют «Проклятыми горами», и которая награждена многими благами от самой природы. Черногория - относительно, небольшое государство имеет на своей территории и жаркие песочные пляжи, омываемые теплыми водами моря, и холодные горные вершины, которые защищают, расположенную в центре равнину от северных и восточных ветров, а так же благодатную долину Скадарского озера.
Народ Черногории пережил длительный и тяжелый период, когда находился под влиянием соседней Сербской Республики. В настоящее время, маленький, но полный надежд и сильный духом народ начал длительный и нелегкий процесс собственного становления и развития государства.
Эксперты разделов «Новости недвижимости» и «Новости Европы» экономического издания «Биржевой лидер» провели анализ рынка недвижимости страны в аспекте его инвестиционной привлекательности для иностранцев, в том числе, для граждан стран СНГ, Европы и др.
История развития рынка недвижимости в стране
Получив право называться независимым государством в 2006-м году, Черногория начала активное развитие одной из наиболее перспективных отраслей на своей территории, которой является туризм. В течении периода 2006 – 2008 годов, самой активной группой инвесторов, приобретающих недвижимость на территории страны стали русские. Их доля в общем числе заинтересованных составила 60 процентов (см. статью "Недвижимость Черногории: плюсы и минусы для инвесторов"). Такой ажиотаж вокруг объектов недвижимости в туристических регионах, автоматически отразился на уровне цен, а так же на его росте по всей стране. Риэлторы, агенства недвижимости указывали на то, что ежегодный рост цен составлял 20 процентов, что является очень значимым показателем, - пояснил в интервью корреспонденту журнала "Биржевой лидер" известный эксперт Канады Евгений Ольховский.
Второй по активности, но значительно менее крупной группой инвесторов стали граждане Великобритании, Франции, Германии, которые занимаются инвестированием в недвижимость по территории всей Европы с целью избежать хранения сбережений в евро.
Падение спроса началось в 2009 году. Основные группы инвестором «насытились» существующим предложением, а вызванные высоким спросом цены приблизились к критическому уровню. В течении нескольких лет рынок недвижимости Черногории находился в состоянии стагнации, и только к 2012-му году в стране начали наблюдаться положительные явления в сфере. Напомним, что в течении «застойного» периода стоимость основных видов недвижимости (апартаментов, пентхаусов) в наиболее популярных регионах сократилась на 30 процентов. В центральной части страны, где дома и так не пользовались рекордным спросом, были зафиксированы случаи, когда владельцы сбрасывали цену на 50 процентов.
Закономерное развитие рынка привело к тому, что во второй половине 2012-го года был зафиксирован рост показателей в сфере торговли недвижимостью первичного сегмента (новострои) на 17 и более процентов. Низкие цены и, относительно, простая процедура пересечения границы привлекли множество иностранцев, желающих приобрести недвижимость.
Инновацией в сфере инвестирования в недвижимость Черногории стало приобретение земельных участков с целью постройки на них жилого дома (виллы, особняки, шале) по собственному проекту. Кроме строительства частных домов, получил развитие и сегмент строительства многоквартирных домов (таунхаусы). За последние два квартала 2012-го года застройщики получили на 48,8 процента больше разрешений на строительство чем за весть 2012-й год.
В то же время, рост показала туристическая отрасль, которая в значительной мере влияет на тенденции развития рынка недвижимости в туристических регионах. Даже во время спада, туризм развивался рекордными темпами, к примеру, в 2011-м году побережье Адриатического моря посетили на 68 процентов больше россиян, чем в прошлом году.
Что и по какой цене можно купить в Черногории?
1. Недвижимость Черногории. Петровац - стоимость 2,75 млн. долларов США. Трехэтажный дом с бассейном и садом, на первых двух этажах которого имеются шесть жилых комнат, которые можно сдавать отдыхающим в аренду под 4-7% годовых, в зависимости от сезона, а на третьем – отдельная квартира на две спальни, расположенный в курортном городе Петроваце. Расстояние до моря 300 метров.
2. Вилла в курортном городе Будва - стоимость 5 млн. евро. Площадью 2000 квадратных метров с прилегающим земельным участком такой же площади, расположенная на возвышении, в месте, обеспечивающем вид на море, пешая прогулка до которого займет 7 минут стоит 5 миллионов евро. Возможна аренда под 4-7% годовых.
3. Апартаменты в Доброта - стоимость 60 тыс. евро. Площадью 60 квадратных метров с двумя спальнями, гостиной, террасой и удобствами. Расположена в прибрежном городе Доброта. Третий этаж четырехэтажного дома. С террасы открывается вид на гавань Котора. Стоимость объекта 60 тысяч евро. Можно сдавать в аренду под 5-8% годовых.
На черногорском побережье изначально, начиная с 2003 года, можно было найти объекты стоимостью 500-800 евро за кв.м, если не брать во внимание уникальные исторические здания (замки, дворцы). С приходом мирового финансового кризиса цены стали падать, количество сделок по покупке-продаже резко сократилось. В 2012 году эксперты отмечают оживление на рынке черногорской недвижимости, цены на прибрежную недвижимость можно сравнить с недвижимостью Испании расположенную у моря, ценовая политика на испанские объекты немного ниже, - утверждает руководитель проекта недвижимость в Испании (www.kvartira.es) Елена Гольцова (Elena Goltsova):
4. Недвижимость Испании, Валенсия, Кальп (Коста-Бланка) — вилла - стоимость 3 400 000 евро, общая площадь 1089 кв.м², площадь земли 6700 кв. м.
Елена Гольцова считает неактуальным сравнение Черногории с Испанией и Болгарией. По ее мнению, этот рынок слишком сильно просел во время кризиса, и продажи в стране упали. В список стран-соперниц она добавляет Грецию и Турцию с их внятной ценовой политикой и ипотечными возможностями.
Звездная недвижимость для коронованных особ и элиты
Еще в средине прошлого века королевские особы таких стран Европы как Великобритания, Голландия и Испания предпочитали проводить отпуск на побережье Адриатического моря в Черногории. Наибольшей популярностью среди европейских монархов пользовался остров Святого Стефана. Здесь проводили свой отпуск такие монархи как Елизавета II, королева Кристин из Нидерландов и «майский король» Умберто II – правитель Испании.
1963 году произошел официальный визит в Черногорию генерального секретаря КПСС Никиты Хрущева. В составе правительственной делегации находился и более поздний генсен Юрий Андропов, который вместе с тогдашним главой Югославии Иосифом Броз Тито побывали в городах Цетинье и Которе. В тот период отдыхом на территории современной Черногории начали интересоваться не только представители политической элиты государств, но и звезды кино мирового масштаба. Пионером среди звезд отдыхающих в Черногории, а именно, на острове Святой Стефан, стала киноактриса из Франции Софи Лорен. В своем интервью поле возвращения из страны она заявила, что побывала в «сказке из детства». После нее, страну начали посещать Джон Бойд, Кирк Дуглас, Элизабет Тэйлор, Андре Моруа, Сильвестр Сталлоне, Альберто Моравиа, Джереми Айронс и многие другие звезды шоу-бизнеса и кино. Звезды модельного бизнеса, такие как Клаудия Шифер и Дорис Дей не смогли удержаться от соблазна посетить набирающие популярность места.
Среди поклонников Монтенегро есть и представители современного бомонда: Марат Башаров, Лия Ахеджакова, Андрон Кончаловский, а так же известная ведущая первого национального канала российского телевидения Екатерина Андреева, которая приобрела в этой стране дом.
Российский олигарх Роман Абрамович является одним из крупнейших инвесторов в Черногории. Его капиталовложения являются составляющей движущей силы, заставляющей местную туристическую отрасль развиваться рекордными темпами. В течении года цена квадратного метра земли на Velika Plaza возросла в 5 раз и достигла стоимости 250 евро. Такой показатель еще далек от прибрежных 8 тысяч евро, но рост на лицо.
Черногория отличается гостеприимным народом, интенсивным развитием курортной инфраструктуры, нетронутой природой и средневековыми архитектурными ансамблями. Некоторые эксперты допускают, что в скором времени маленькая балканская страна может стать мировым центром концентрации звезд шоу-бизнеса.
В то же время большинство экспертов уверены, что тот факт, что многие представители мировой элиты приобрели здесь себе жилье, на общую ситуацию местного рынка это не повлияет. Перейти из сегмента массового туризма в статусный, в ближайшее время вряд ли удастся. Пока основными гостями и инвесторами в стране будет бизнес-класс. Тем не менее, мудрый человек сказал: «если меня мало, это не значит, что меня нет». То, что Черногорией периодически интересуются представители высших слоев общества, которые способны себе позволить замок во Франции, свидетельствует о вполне положительном их отношении к стране. Возможно, его необходимо немного «раскрутить» на внутреннем и внешнем рынке, и тогда «звездная» тусовка может переместиться в эти места. Не такая уж это фантастика: тусовка любит менять место дислокации!
Мнение экспертов. Перспективы рынка недвижимости Черногории в 2013г.
Учитывая природные ресурсы, близость к морю и наличие на территории Черногории гор, можно сделать вывод о возможном росте рынка недвижимости страны в долгосрочной перспективе. В настоящий момент, эксперты не прогнозируют резкого роста, как цен, так и количества сделок покупки-продажи объектов недвижимости в Черногории. В настоящий момент, указанная страна занимает четвертое по популярности среди российских инвесторов место, уступая таким странам как Испания, Болгария и Германия.
Благодаря упрощенной схеме пересечения границы, а так же приобретения объектов недвижимости, Черногория сохранит свою позицию в ближайшее время. Тем более, что именно с целью привлечения инвесторов, местные власти обещают сохранить выгодные условия до момента вступления страны в ЕС, так как после этого, ей придется выполнять требования законодательства союза. В то же время есть определенные риски. К примеру, Испания, которая и так имеет большее количество инвесторов из России на своем счету, планирует упростить условия получения вида на жительство для иностранцев, которые купят на ее территории недвижимость стоимостью от 160 тысяч евро (подробности в статье "ВНЖ в Испании: плюсы и минусы покупки недвижимости в стране"). Этот факт может разделить поток желающих приобрести жилье в Черногории на две части, одна из которых уйдет в Испанию.
Резких колебаний цен не предвидится. Это касается как продажи, так и аренды. Единственный фактор, который в ближайшее время будет влиять на них – это курортный сезон, во время которого сотни тысяч отдыхающих из стран Европы будут арендовать жилье на побережье Адриатического моря и раздумывать по поводу его приобретения, отмечают эксперты журнала "Биржевой лидер".
Падение цен продолжится в течении следующего года. Единственный сегмент, в котором возможно дальнейшее увеличение спроса и рост цен – это земельные участки под индивидуальное строительство.
