Черногория является одной из немногих стран Европы, признанной Международным сообществом - первым экологически чистым государством мира. В стране практически полностью отсутствует промышленность, здесь природа и климат благотворно влияют на человека, а духовность сочетается с веселым нравом местного населения. Поселиться в спокойном уголке Европы в соседстве с жизнерадостными и отзывчивыми людьми. Тихо наслаждаться первозданной красотой природы и древними архитектурными памятниками, не гонясь за последними новинками современной цивилизации. Если приоритеты будущих покупателей заграничной недвижимости именно таковы, то Черногория, небольшое государство на Балканах, как раз то, что непременно привлечет их внимание.
Земли Черногории простираются от побережья Адриатического моря до Северо-Албанских Альп. Черногорию не зря называют страной, щедро награжденной многими благами от самой природы: государство имеет и красивые песочные пляжи, омываемые теплыми морскими водами, и высокие горные вершины, защищающие расположенную в центре равнину от северных и восточных ветров, ну и безусловно, благодатную долину Скадарского озера. Чтобы понять характерные особенности черногорского рынка недвижимости, важно представлять масштабы страны. Территория Монтенегро, как еще на западноевропейский манер ее называют, равна по площади, далеко не самой большой в России Калининградской области, а население страны составляет около 670 тысяч человек, в основном это черногорцы и сербы.
Эксперты разделов «Новости недвижимости» и «Новости Европы», экономического издания «Биржевой лидер», в данной статье стараются представить читателям объективную картину рынка недвижимости Черногории и его «игроков», чтобы все получили ясную картину того, стоит ли именно сейчас инвестировать в эту страну и если да, то в какие объекты.
Недвижимость Черногории: плюсы и минусы
Очень удачное расположение в Европе, ну и безусловно ее уникальные природные характеристики – неоспоримое преимущество страны. Черногория имеет выход к Адриатическому морю, на восток от центральной равнинной части страны располагаются горы. Все это дает возможность для отдыха летом как на берегу моря, так и зимой на великолепных горнолыжных курортах. Иностранцы охотно покупают здесь объекты недвижимости (шале, особняки, замки, таунхаусы, апартаменты), в том числе и россияне, интерес которых постоянно растет к Черногории, бесспорно этому способствует гостеприимство местных жителей. Необходимо отметить, что небольшая территория, относительная удаленность от России, а также соседство Болгарии и итальянской Калабрии, которые являются законодателями недорогой недвижимости, пока не позволяют Черногории стать лидером спроса на недвижимость со стороны потенциальных российских покупателей и инвесторов, но ее популярность из года в год растет (см. статью: Недвижимость Черногории: ждать ли новую волну покупателей в 2013).
Что касается минусов покупки недвижимости в Черногории, аналитики относят к ним два самых главных фактора:
- во-первых, покупка недвижимости в Черногории не дает права получения ВНЖ и Шенгенской визы, тогда как инвесторы, например, в недвижимость Испании получат вид на жительство;
- во-вторых, инфраструктура и менталитет жителей Монтенегро, еще очень далеки от высших стандартов Лазурного берега Франции или курортной Нетании в Израиле. Черногория вовсе не Италия, на которую она очень уж хочет быть похожей ( часто в СМИ сравнивает себя с Италией).
Рынок недвижимости страдает из-за спекулятивно раздутого пузыря. Населению Черногории в какой-то момент стало ясно, что недвижимость – это золотое дно. Поэтому очень много людей бросили свой приносящие деньги бизнес, в надежде на еще больший доход, который намеревались получать от строительства недвижимости. К сожалению случилось самое страшное, что только может быть – рынок, в погоне за легкими деньгами, наполнили дилетанты-непрофессионалы, мечтавшие о молниеносном обогащении. Строили недвижимость практически все. Высокий спрос сделал свое дело – цены на жилье в приморских районах Черногории молниеносно взметнулись, стали нереально высокими, а до начала кризиса были сопоставимы с испанскими и итальянскими! Рынок был сильно перегрет, и по качеству эта недвижимость абсолютно не стоила тех денег, которые за нее просили. Нагрянувший кризис снизил цены почти в два раза, приведя их в соответствие с качеством недвижимости Черногории.
Как видим, из быстро растущих рынков недвижимости вытекают и основные их проблемы, чем выше спрос на недвижимость, тем больше ее строят и тем быстрее растут цены. Неограниченные объемы строительства подобны "бомбе замедленного действия" – считают эксперты, по мнению которых она взорвалась сразу в нескольких регионах Черногории, переживавших инвестиционный бум. Нет никакой странности в том, что эта "бомба взорвалась" в курортных странах, которые активно осваивали иностранные инвесторы, таких как Испания, Италия, Болгария, Черногория. Как отмечает руководитель проекта недвижимость в Испании - Елена Гольцова (Elena Goltsova - www.kvartira.es), сравнение Черногории с Испанией и Болгарией неактуально, так как этот рынок слишком сильно просел во время кризиса, и продажи в Черногории упали. В список стран-соперниц она добавляет Грецию и Турцию с их внятной ценовой политикой и ипотечными возможностями.
Предпочтение россиян: почему Черногория?
Черногория благодаря своим оптимальным климатическим условиям, природе, курортам и относительной дешевизне, и не в последнюю очередь стабильности, активно привлекает россиян. Многие настроены обзавестись здесь домом или инвестировать свободный капитал в недвижимость ради получения дохода. Положительными факторами влияющие на выбор россиян именно этой страны, являются:
- Во-первых, местное население, на протяжении столетий и по сегодняшний день, сохранило понимание, радушное отношение и любовь к русскому народу. В Черногории русские чувствуют себя как дома. Языковой барьер почти отсутствует - русский и сербский имеет много общего.
- Во-вторых, не главное, но важное обстоятельно, приятно поражающее обычного туриста, и потенциального покупателя недвижимости в Черногории, - это безвизовый режим между странами;
- В-третьих, растущая динамика роста цен на объекты недвижимости в стране;
- В-четвертых, по местным законам нерезидентам не надо объяснять происхождение денежных средств!
- В-пятых, Черногория на пороге вступления в ЕС;
- В-шестых, Монтенегро считается самой безопасной по количеству преступности в стране, уличная преступность здесь отсутствует вообще.
В Черногории русские покупатели впервые появились в начале 2000-х годов, но тогда речь шла лишь о единичных покупках. Массовое освоение черногорского рынка недвижимости началось в 2006 году, после того, как Черногория провозгласила независимость. Сегодня в разных уголках страны можно найти целые "русские" улицы или даже кварталы. Россиян, как и граждан других стран, преимущественно интересует курортная недвижимость. В прибрежных районах страны регистрируется около 75 процентов всех сделок по недвижимости, заключенных иностранцами. Наиболее популярные среди россиян черногорские курорты – Бар, Которский залив и Будванская ривьера.
Представление о Черногории, как о чудом сохранившемся уголке рая, верно лишь отчасти: тень досады все же появляется после длительного путешествия по стране. Начинаешь понимать, что Черногория далеко не ушла от России: очень мало хороших дорог, а те что есть, слишком извилисты и узки, по одной полосе в каждую сторону. Ездить с относительным комфортом здесь можно по основной дороге, но если вам доведется оказаться на узкой тропе, которая ведет к какому-нибудь монастырю, то разъехаться будет невозможно, так как большинство дорог проходят по краю скал, над пропастью.
Не все будут довольны и условиями проживания в городах освоенными приезжими новой волны, резко сказалось влияние буржуазных перемен. На фоне безвкусных современных построек старый облик городов теряется, а о европейски продуманной планировке говорить вообще не приходится. Опасение вызывает и другое влияние: как долго Черногория сможет сохранять свои исторические и природные достопримечательности, превратившись в красивую, цивилизованную, по-европейски вылизанную, но нивелированную, лишенную естественного природного колорита страну.
Прогнозы стихийного черногорского рынка недвижимости
Мнения мировых экспертов в сфере недвижимости сходятся в утверждении о том, что подорожание – это всеобщая тенденция. Черногория, в этом плане, показывает рекордные результаты. Рост цен в отдельных городах указанного государства действительно удивляет. К примеру, пять лет назад квадратный метр земли на морском побережье можно было приобрести за 15 евро!, а в настоящее время его стоимость возросла до 500, стоит подчеркнуть, за квадратный метр, а не за сотку. А на одном из самых популярных мест для отдыха, острове Святого Стефана, этот показатель достиг уровня в 1000 евро.
Похожие темпы роста демонстрируют и цены на недвижимость. В самых престижных районах Будвы квадратный метр продают за 2 тысячи евро. Разумеется, существуют эксклюзивные предложения, стоимость которых выделяется на общем фоне. К примеру, квартиры вблизи известного среди туристов пляжа Морген имеют стоимость не менее 3,5 тысяч за квадратный метр. А в исторической части города, в течении 2012-го года стоимость квадратного метра жилья вырос с 3-х до 7 тысяч евро. При всем этом, рынок недвижимости страны нельзя считать стабильным и как-то конкретно его характеризовать. Эксперты пока опасаются говорить о каких-либо факторах или механизмах, влияющих на формирование цен, скорее влияет желание каждого конкретного инвестора и продавца. Как утверждает один из жителей российской столицы, который совсем недавно приобрел себе дом в пригороде Котора, бывший его владелец с удовольствием рассказал о том, как оценивал свое имущество. Он сказал, что узнал цену недавно проданного дома по соседству и прибавил к цене порядка 40 процентов, так как находил свой дом более симпатичным.
Особенностью местного рынка является и то, что инвесторы не боятся достаточно высоких цен (среди выходцев из России: Олег Дерипаска, Роман Абрамович и др), в отличии от коренных жителей, для большинства из которых, местная недвижимость является недосягаемой. Местные риэлторы утверждают, что в случае сохранения существующей тенденции, скоро в кадастровом реестре Черногории количество иностранцев превысит количество коренного населения этой страны. Основную массу инвесторов составляют граждане России, Великобритании, Ирландии Канады.
Ясности в факторах формирующих черногорский рынок недвижимости пока нет, считает ведущий эксперт недвижимости Канады, Евгений Ольховский. Некоторые специалисты наиболее популярных риэлторских компаний России считают, что сильно влияет уникальная природа и самобытность местного народа. Согласно другой версии, привлекательными являются низкие налоги и безвизовый въезд. Кроме этого, влияние имеет стабилизация политического курса после отсоединения от Сербии. В любом случае, имеющаяся ситуация – это набор случайных факторов, прогнозировать дальнейшее взаимодействие и развитие которых представляется достаточно сложным.
