Несмотря на то, что Черногория совсем недавно праздновала свой первый день независимости, рынок недвижимости этой страны уже успел испытать взлет 2006-2008 гг., охлаждение активности и спад ликвидности в период с 2008 по 2011 Период роста интереса и восстановления активности пришелся на 2012-2013 гг., сегодня ликвидность объектов Черногорской недвижимости неуклонно повышается. Являясь одним из самых экологически чистых государств Европы, Черногория с каждым днем становится все привлекательнее не только для инвесторов из России и стран СНГ, но демонстрирует возврат западных инвесторов на этот рынок, а также существенный рост интереса со стороны инвесторов из Азии и с Ближнего Востока. Многие бизнесмены рассматривают Черногорию не только как полигон для выгодных инвестиций (что вполне соответствует действительности), но желают и сами проводить больше времени в стране с благоприятным природным и финансовым климатом.
Поскольку страна сравнительно недавно стала привлекательным туристическим направлением, девелоперы изначально сосредоточились на относительно бюджетных проектах с более низкой стоимостью. Вместе с тем, покупательский спрос постепенно смещается в сторону более качественных и дорогих объектов, что сигнализирует о зарождении бычьего тренда, способного продолжиться в среднесрочной перспективе. Самая высокая степень активности зафиксирована на Будванской Ривьере (г. Будва и окрестные курортные городки и рыбацкие деревушки) – жемчужине Черногории, где спрос формируют в первую очередь россияне и инвесторы из стран СНГ. В связи с развитием туристической инфраструктуры одним из выгодных направлений инвестирования в недвижимость является покупка с целью сдачи в аренду – как отдельных квартир, вилл, домов и апартаментов, так и объектов для ведения бизнеса на побережье. Разумеется, и рынок риэлтерских услуг по Черногории заслуживает не меньшего внимания.
Аналитики журнала для инвесторов «Биржевой лидер» пристально следят за последними тенденциями на рынке риэлтерских услуг в Черногории. По-прежнему в рейтинге лидируют компании с наиболее качественной оптимизацией в поисковиках и Рунете. Вашему вниманию представлены результаты за прошедший месяц.
Тенденции рынка недвижимости Черногории
Для Черногорского рынка на данный момент характерна тенденция роста интереса к недвижимости со стороны иностранцев, которые рассматривают Черногорию как страну для постоянного проживания. В прошлом году увеличилось количество сделок, и вместе с тем и средняя стоимость квадратного метра недвижимости. Также следует отметить, что девелоперы переориентировались на уровень бизнес-класса. Что сигнализирует о повышении потребительского спроса и улучшении покупательной способности среди частных зарубежных инвесторов. Это свидетельствует о том, что тренд находится в процессе движения вверх, но и насыщения рынка со стороны предложения еще не наступило, поскольку инфраструктура пока отстает от темпов застройки. В сравнении со стоимостью квартир в четвертом квартале 2012 года цены выросли на 3,7%. Но все еще не преодолели показатели аналогичного периода в 2011 году: разница составляет 11,2%.
Следует отметить, что в приоритетах инвесторов при покупке недвижимости лидирует последующая сдача в аренду. Что соответствует мировой тенденции. Большинство инвесторов являются успешными рантье за счет сдачи в аренду жилплощади в самых популярных туристических и курортных зонах планеты. Инвесторов в недвижимость Черногории также более всего интересуют ставки аренды. Кроме того, актуальным вопросом является сезонность – так как Черногория является курортным направлением. Данный негативный, с точки зрения доходности, фактор смягчается за счет возможности альтернативного использования недвижимости – для собственного отдыха. Кроме того, Черногория представляет все больше возможностей для инвесторов, готовых инвестировать в развитие инфраструктуры на горнолыжных курортах. Внутренняя политика лидеров государства в отношении инвесторов способствует, в частности, развитию данного направления. Благодаря этому, а также тому факту, что рынок Черногории пережил рецессию достаточно стойко, при первых признаках оживления сюда устремились инвесторы, понимающие огромный потенциал этой страны, которая одна из немногих в Европе может предложить круглогодичный отдых туристам благодаря близости морских и горнолыжных курортов, низкие административные барьеры, и корпоративный налог на прибыль в размере 9%.
Пока доход от аренды не так высок по мировым нормам и составляет 3,5-4% годовых. Для сравнения – в Польше и Чехии этот показатель колеблется в пределах 5,5-6% (см.: Недвижимость Польши - TERRA INKOGNITA для российских инвесторов). Однако у Черногории есть все предпосылки опередить их. Поскольку ни Чехия ни Польша не пользуются такой популярностью в среде инвесторов, как Черногория. Прага и Варшава предпочитают довольствоваться славой деловых центров и экскурсионным туризмом. Балканская страна же предлагает уникальный климат с целебными свойствами и летний отдых на одном из самых чистых морей. Вместе с тем, прекрасные горнолыжные курорты Колашин и Жабляк находящиеся всего в 2 и 3 часах езды от побережья Черногории уже сейчас предлагают инвесторам объекты для инвестирования.
Таким образом, Черногория дает возможность приобретения недвижимости, приносящей доход круглый год – летом это объекты на побережье, а зимой – в горах. Согласно прогнозам на 2013 год, доходность сдачи домов, квартир, особняков, апартаментов, пентхаусов, таунхаусов, вилл в аренду значительно вырастет за счет увеличения заполняемости такой недвижимости, а это сигнал для инвесторов – вкладывать капитал в недвижимость Монтенегро становится все более выгодно.
Рейтинг агентств недвижимости Черногории - динамика за месяц
При формировании Рейтинга «Биржевого лидера» мы руководствовались двумя критериями:
– числом запросов в поисковике Яндекс в сочетании с динамикой изменений популярности в сравнении с прошлым месяцем;
– числом упоминаний в СМИ Яндекс.Новости, что является опережающим фактором, дающим практически безошибочный прогноз в том, какое из агентств недвижимости Черногории будет пользоваться популярностью у российских покупателей недвижимости в ближайшем будущем
Итак, в рейтинге этого месяца выявлены два лидера рынка недвижимости Черногории: VALUE.ONE и Estate Service.
– Агентство недвижимости и консалтинговых услуг в Черногории VALUE.ONE добилась отличных результатов с благодаря активному сотрудничеству с ведущими специализированными интернет-СМИ. Компания также активно продвигается в соцсетях (Facebook) на форумах и блогах. VALUE.ONE предоставляет своим клиентам обширную базу данных преимущественно в сегменте элитной недвижимости и объектов класса люкс Черногории и осуществляет полное сопровождение сделок для клиентов. Компания не ограничивается данными услугами и активно консультирует своих клиентов (частных и институциональных) по вопросам инвестирования, а также оценки и приобретения объектов готового бизнеса в Черногории. Портфель предложений компании включает помимо всего вышеперечисленного, также инвестиционные фонды девелоперских активов в Черногории, отлично структурированные с точки зрения снижения риска и предлагающие отличную доходность долгосрочным инвесторам.
– Компания Estate Service прибегла к стандартным высокозатратным способам классической баннерной рекламы;
Данный рейтинг свидетельствует, во-первых, о том, что черногорские агентства недвижимости, за исключением первой десятки, не проводят целенаправленных кампаний для выявления и привлечения потенциальных клиентов из России и других стран постсоветского пространства. Еще меньшее количество из вышеупомянутых АН не пренебрегают маркетинговыми исследованиями и мониторингом рынка.
– Первое место в рейтинге заняло агентство недвижимости и консалтинговых услуг в Черногории VALUE.ONE (www.value1estates.com). Компания использует в своей работе лучшие мировые практики, в том числе с точки зрения продвижения своих продуктов и услуг и взаимодействия с потенциальными клиентами в медиапространстве. При отборе объектов недвижимости в свою базу, компания руководствуется принципом «как для себя», а в своей работе соблюдает кодекс профессиональной этики по отношению к клиентам. Компания является гибкой и мобильной, готовой выполнить любую задачу в интересах клиента и помочь решить любую ситуацию, возникающую как в процессе приобретения недвижимости, так и после совершения сделки.
– Второе место в рейтинге занимает компания Estate Service, специализируется на продаже недвижимости в Черногории. Компания кроме подбора объектов и полного сопровождения процесса покупки также занимается анализом рынка, подбором персонала по уходу за собственностью или для работы в фирме, дальнейшей помощью в адаптации и т.д.;
– Компания Trust House, основанная в 2006 году и предоставляющая полный спектр услуг по подбору и покупке недвижимости в приморских странах Европы в том числе и в Черногории, закрепила свое положение в рейтинге по сравнению с январем и занимает третье место. АН осуществляет полный цикл сопровождения сделок по купле-продаже недвижимости в Черногории, начиная от выбора квартиры, дома, особняка, апартамента или виллы, и заканчивая подписанием договора купли-продажи.
Ну и наконец, остался список агентств недвижимости, продемонстрировавших в феврале нулевые результаты. Судя по их результатам, о данных компаниях в Рунете никто ничего не знает. Вот они, знакомьтесь с «почетной» компанией:
- Alma Dom;
- Ultra-Mont;
- Roslav;
- Emerald properties;
- MeRealty;
- Raymond Agency;
- Montenegro Prospects;
- New-montenegro;
- Форсайт;
- Montenegro Supreme;
- Мymontenegro и др.
Самое парадоксальное заключается в том, что на внутреннем рынке Черногории эти компании занимают далеко не последние места. Но впоследствии, при возрастающем уровне конкуренции они вынуждены будут сдать позиции АН, работающими более активно не только на внутреннем рынке, но и на международном. В особенности это касается освоения постсоветсткого пространства, с которым Черногорию связывают прочные отношения во всех сферах жизнедеятельности.
По цитируемости в СМИ Яндекс.Новости больше всего за месяц:
– Первое место в рейтинге заняло агентство недвижимости и консалтинговых услуг в Черногории VALUE.ONE (http://value1estates.com/). Компания привлекла к себе внимание информационных агентств и пользователей социальных сетей. Количество упоминаний компании в Яндекс.Новости по сравнению с прошлым месяцем выросло в 52 раза.
- Агентств недвижимости Trust House занимает вторую позицию. По сравнению с февралем количество упоминаний АН в Яндекс.Новости выросло на + 7 упоминаний в феврале.
– занимающая третью позицию в данном рейтинге компания Estate Service также сумела улучшить статистику упоминаний в Яндекс.Новости, поднявшись с нулевого показателя в феврале;
Итак, анализ уровня оптимизации в сети Интернет и поисковых системах выявил наиболее слабые стороны самопиара известнейших АН Черногории. Безусловно, их основным конкурентам – интернет-порталам это на руку, поскольку они существуют за счет посредничества между покупателем и АН. Но на самом деле рынок риэлтерских услуг в результате пострадает и потеряет большие объемы инвестиций. Ведь АН самого высокого уровня должны занимать самые высокие позиции в рейтингах среди потребителей. Очевидно, далеко не все компании готовы и имеют достаточно ресурсов для привлечения инвесторов рынка недвижимости Черногории из России.
Эксперты о тенденциях на рынке недвижимости в 2013 году
Несмотря на то, что Черногория стала независимой страной только в 2006 году, многие знаменитости и представители мировой элиты (звезды шоу-бизнеса, кино и спорта), облюбовали побережье Адриатического моря задолго до этого момента. В настоящее время исторические и природные богатства страны открыты для нескончаемого потока туристов. Уникальное сочетание горных массивов, морского побережья и девственной природы делает отдых в этих местах незабываемым.
Современная политика государства активно влияет на развитие туристического сектора, а также на рост показателей рынка недвижимости. Специалисты отмечают, что он находится на стадии формирования, что является причиной наличия на нем более выгодного соотношения между ценой и качеством объектов, нежели в соседних странах таких как Италия или Хорватия (см:. Недвижимость Словакии: какие города предпочитают россияне). Согласно утверждению экспертов, наиболее популярные, недорогие объекты в Черногории в течении 2012-го года прибавили в цене 5 процентов.
Прогнозы специалистов на текущий год показывают, что количество сделок купли-продажи объектов недвижимости в стране должно увеличиваться, а интерес иностранных инвесторов – расти. Частично, оптимистические прогнозы уже сбылись. В Черногории активизировалась деятельность застройщиков, а российские граждане все чаще обращаются к риэлтерским компаниям с целью приобретения жилья.
Редколлегия отдела "новости Евросоюза" и "недвижимость Черногории" журнала "Биржевой Лидер", совместно с экспертами Академии трейдинга Masterforex-V, проводят опрос в Дискуссионном клубе инвесторов: готовы ли Вы рассматривать Черногорию для приобретения недвижимости?
- да, интересуют объекты на побережье Адриатического моря;
- да, интересуют варианты покупки готового бизнеса внутри страны;
- нет, Черногория не интересует.
