Несколько последних лет наши соотечественники активно занимаются покупкой особняков и квартир в европейских странах: Болгарии, Греции, Финляндии, Испании и других государствах. Причем, как отмечают эксперты, этот год ознаменовался кардинальной сменой приоритетов. Инвестиции и расходы на обслуживание должны окупиться. Поэтому недвижимость уже рассматривается не только как пассивная собственность, но как актив и инструмент, приносящий стабильный доход.
Теперь потребители предпочитают скупать зарубежную недвижимость не столько и не только для проживания, но и максимально подходящую для сдачи в аренду платежеспособным клиентам. Как правило – туристам и бизнесменам. В меньшей степени – студентам. Экспертами рынка подмечено, что сейчас россияне уже наравне с европейцами при покупке жилья и другой недвижимости прибегают к услугам иностранных банков, оформляя в них ипотеку (см.: Недвижимость: какие страны выбирают профессиональные рантье).
Недвижимость как инвестиционный инструмент обладает большим количеством преимуществ в сравнении с другими видами инвестиций в периоды «смутных времен»: кризиса, рецессии, дефолта, стагнации и др. негативных явлений, поскольку это долгосрочная перспектива (если речь идет о жилье) или среднесрочная (если речь о коммерческой недвижимости). Единственным минусом таких инвестиций является их более низкая ликвидность по сравнению с инструментами финансового, денежного или товарного рынка.
Плюсы и минусы инвестиций в недвижимость
Однако преимуществ, безусловно, значительно больше. Например:
- Вложив деньги в недвижимость, вы начнете окупать свои вложения сразу же, сдав жилье в аренду;
- Ставки аренды на ряде рынков превышают ставки по банковским депозитам;
- В крупных мегаполисах и в перспективных курортных зонах цены на недвижимость хоть и цикличны, но в долгосрочном периоде всегда демонстрируют рост, что дает возможность переждать период спада, не продавая объект;
- Если цены на недвижимость падают, доходность от аренды увеличивается;
- Постепенно вы сможете повысить рыночную привлекательность вашего объекта, сделав там ремонт. Соответственно, цена и ликвидность объекта возрастет;
- Под залог недвижимости вы всегда сможете получить кредит в банке и инвестировать эти средства в другие проекты.
Однако, каждый проект требует управления. К тому же – на любой стадии реализации следует учитывать особенности местного рынка и основной тренд (см.: Недвижимость Черногории – начало золотой эры инвестирования). Новые рынки как правило полны сюрпризов. К каким сложностям готовится будущим инвесторам в недвижимость Черногории? Что следует учитывать при покупке жилья buy-to-let?
Рынок недвижимости Черногории вчера и сегодня
Во второй половине 2008 г рынок недвижимости Черногории оказался затронут мировым финансовым кризисом продемонстрировав существенное снижение цен, а затем «замер» на 2 года, демонстрируя практически нулевую ликвидность. Лишь в 2011 году на рынке появились первые признаки оживления – несколько повысилась ликвидность объектов, начал возвращаться интерес со стороны иностранных инвесторов. В 2012 г. -начале 2013 года отмечается зарождение более серьезного спроса и постепенный возврат цен к докризисным уровням (в период с 2008 по 2011 цены на ряд объектов просели на 30-40%), а ликвидность рынка медленно, но неуклонно восстанавливается, особенно в премиальном сегменте. В первую очередь, речь идет о недвижимости на побережье Черногории: спрос на нее формируется не в последнюю очередь за счет возможности сдать жилье в аренду. Рентабельность такого приобретения довольно высокая по европейским меркам и составляет 5-7% в год (для сравнения – британские отели приносят своим владельцам не более 2-3% годовых), особенно если учесть, что отдыхать в Черногорию зачастую, ездят состоятельные люди: политики, звезды шоу-бизнеса и кино, общественные деятели и пр. Как правило, это русские, итальянцы, британцы и немцы. Несмотря на давление со стороны США, направленного на вступление этой крошечной балканской страны в НАТО, Черногория сегодня – свободная от блоков и политических объединений страна с достаточно высокой ликвидностью недвижимости и твердой позицией большинства населения оставаться вне военных блоков и далее.
Итак, определившись с тенденциями, рассмотрим внимательнее все сопутствующие расходы по содержанию недвижимости и на каких условиях организовать арендный бизнес в этой стране. Выбор региона очень важен. Средняя стоимость посуточной аренды на побережье составляет 50 евро в сутки. Разумеется, есть варианты и более бюджетные и более дорогие. В частности – наибольшая вилка цен представлена в Будве, которая по праву считается одним из самых лучших молодежных курортов в Европе. Для элитного отдыха свои виллы и дома предоставляет Боко-Котороская бухта по цене от 100 до 300 евро в сутки в среднем.
Памятка для иностранного инвестора в сегменте buy-to-let
Для сдачи в аренду своего жилья владелец недвижимости обязан получить разрешение представителей муниципальных исполнительных органов. Что нужно предоставить кроме паспорта:
1. Документ на право собственности, который выдается кадастровой службой муниципального центра;
2. Оплатить административный сбор (30-40 евро);
3. После получения разрешения производится обязательная категоризация жилья. Специалисты советуют сделать это во время прохождения комиссии – то есть владелец получает и оценку состояния и категорию (студия, апартаменты, дом, вилла, шале, таунхаус, коттедж, и пр);
4. На сдачу в аренду жилья физлицом есть некоторые ограничения: сдавать можно не более 7 комнат (что соответствует 15 койко-местам). Все жилье, что сдается сверх того, требует обязательного оформления предпринимательства, поскольку это будет уже туристический бизнес. Можно также оформить общество с ограниченной ответственностью, если нет желания становиться предпринимателем. В таком случае, в стоимость аренды Вам будет необходимо включить НДС в размере 7% от стоимости аренды (для компаний, годовой оборот которых превышает 18 тыс евро). Кроме того, Вам надо будет зарегистрироваться как субъект НДС, и регулярно сдавать (отдельную) отчетность по этому налогу.
Как правило, владельцам недвижимости с большим количеством комнат, нежели 7, приходится либо не сдавать больше, либо оформлять все согласно нормам.
Эксперты компании VALUE.ONE (www.value1estates.com) отмечают, что нужно быть готовым к сезонности, если заниматься этим бизнесом в Черногории. Вместе с тем, это одна их немногих стран, где горнолыжные курорты находятся в непосредственной близости от моря, а горнолыжный сезон длится с ноября по май. Таким образом, в Черногории можно получать круглогодичный арендный доход, вложив свои сбережения в апартаменты на побережье и, к примеру - шале в Колашине или Жабляке.
