Черногория вновь уверенно отвоевывает позиции на международном рынке недвижимости. И не только: международные инвесторы все активнее присматриваются к инвестициям в объекты туристической инфраструктуры, а также другие перспективные отрасли. Примерами могут служить такие разно полярные отрасли, как аграрный сектор и сектор IT и высоких технологий. Первое вполне объяснимо, и лежит на поверхности: Черногория по праву считается экологическим оазисом во всей Европе. Натуральные и полезные продукты питания Черногории стали уже ее визитной карточкой, наравне с туризмом.
Что касается развития высоких технологий, Черногория также интересна инвесторам за счет отличных условий для старта и ведения бизнеса в этой стране, как по налоговым соображениям, так и за счет режима максимального содействия развитию данной отрасли со стороны Правительства страны. В рамках данного направления, Правительство Черногории заключило договор стратегического партнерства с корпорацией Microsoft, который предусматривает создание сервисов электронного Правительства. Также предусмотрена возможность открытия инновационных центров и технологических парков Microsoft в Черногории. Развитие данных направлений, и проявление к ним интереса со стороны серьезных международных игроков лишь способствует развитию туризма и различных объектов туристической инфраструктуры.
В этой связи неудивительно, что Черногория становится все более привлекательной для инвестиций в сферу туризма, и в частности – объекты отельного бизнеса. Какой тип отеля выбрать и на каком виде туризма сосредоточить свое внимание? С этим вопросом журналисты отдела «новости недвижимости» и "недвижимость Черногории" журнала "Биржевой лидер" обратились к экспертам агентства недвижимости и консалтинговых услуг в Черногории.
Перспективы для инвестиций в инфраструктуру туризма: взгляд эксперта
Черногория формирует свой бюджет в основном за счет доходов от туризма. Поэтому в списке стратегических задач развитие элитного туризма в Черногории считается приоритетной. И это, безусловно, отражается на инвестиционном климате в стране. Как уже упоминалось в предыдущих публикациях (см.: В каких объектах нуждается туристическая инфраструктура Черногории?), в сравнении с 2011 годом туристический поток увеличился на 25%. А в 2013 году ожидается, как минимум, сопоставимое увеличение. Таким образом, для инвесторов открываются хорошие перспективы в туристической отрасли. Особенно если учесть существующий ныне дефицит отелей и номеров, - подытожил эксперт компании VALUE.ONE.
Итак, рассмотрим все «за» и «против» приобретения отеля или «бизнеса под ключ». Индустрия гостиничного и ресторанного бизнеса (т.н. HORECA) Черногории представляет огромный интерес не только в силу текущей емкости этого рынка и существенного интереса туристов к отдыху в Черногории, но и в силу огромного рекреационного потенциала этой страны. К преимуществам приобретения отеля в Черногории можно отнести:
- достаточно длительную продолжительность туристического сезона, который длится с начала мая по конец октября;
- возможность получения круглогодичного дохода при построении локальной отельной сети, располагающей отелями на побережье и в горах. Горнолыжные курорты находятся всего в 2 часах езды от побережья, а лыжный сезон длится с ноября по апрель;
- низкая текущая насыщенность этого рынка как отелями категории люкс, так и отелями средней комфортности, рассчитанными на представителей среднего класса, как следствие – дефицит предложения и практически 100% заполняемость номерного фонда в течение туристического сезона;
- безвизовый режим с Россией и многими странами СНГ, что гарантирует стабильный интерес туристов из этих стран;
- самая низкая ставка корпоративного налога на прибыль в Европе;
- наличие целого ряда проектов крупных международных компаний (см.: Недвижимость Черногории – начало золотой эры инвестирования), направленных на существенное увеличение количества объектов курортной инфраструктуры и улучшение ее качества, положительный эффект от которого ощутят как операторы крупных отельных сетей, так и владельцы более мелких предприятий гостиничного и ресторанного бизнеса.
В интервью Управляющий Партнёр компании VALUE.ONE (www.value1estates.com) Антон Шамарин заметил, что если рассматривать и плюсы и минусы, то следует учесть низкую прозрачность механизмов ценообразования на подобные объекты готового бизнеса. Владельцы Черногорских отелей, выставляющие их на продажу, зачастую имеют весьма отдаленное представление о методах оценки подобных объектов. Как правило, они формируют цены исходя не из способности такого бизнеса генерировать денежный поток, а из текущей стоимости квадратного метра сопоставимой недвижимости. Это говорит о том, что покупатель такого отеля, действующий в одиночку, не прибегая к услугам профессионального консультанта, в результате рискует приобрести объект по завышенной цене, получая бизнес с достаточно длительным сроком окупаемости и низкой рентабельностью на вложенный капитал.
Кроме того, следует отметить низкую доступность кредитования бизнеса в Черногории, и достаточно высокие ставки по кредитам, а также завышенные требования к залогу, что делает использование кредитного рычага практически невозможным.
Какие же виды отелей и сегменты бизнеса наиболее актуальны сегодня в Черногории?
На мой взгляд – это мини-отели, и возможно даже сети мини-отелей, способные выдерживать конкурентную борьбу с крупными отельными операторами и сетями, заходящими на рынок гостиничных услуг Черногории, за счет занятия свободных ниш при относительно небольшом объеме инвестиций. Поскольку каждый подобный объект – самобытен, уникален в планировке, дизайне, оформлении, наборе услуг. В свете развития новых направлений туризма – таких как экологический туризм, а также – сельский и гастрономический туризм – мини-отели представляют собой достаточно интересный сегмент для Черногории, - отметил эксперткомпании VALUE.ONE .
Также актуальны мини-отели для горнолыжных курортов и мест занятий экстремальными летними (кайт-серфинг, рафтинг, маунтин байкинг и т.д.) и зимними (free-ride) видами спорта. Идеальными в данном сегменте являются небольшие отели, виллы или шале, подходящие для туристических групп, состоящих из небольшого количества человек.
Кроме того, на сегодняшний день невысока степень насыщения в сегменте отелей, предлагающих услуги бизнес-туризма, также набирающего обороты. Отели, достойно оборудованные мультимедийным оборудованием для проведения теле-конференций и семинаров, а также предлагающие отдельные рабочие места и business lounges для бизнесменов, можно пересчитать по пальцам.
Видео: Коммерческая недвижимость Черногории: какие типы отелей перспективнее для инвестиций
Коммерческая недвижимость Черногории: какие типы отелей перспективнее для инвестиций
