Маленькая балканская страна Черногория с населением всего-то в 700 тысяч человек давно стала меккой для туристов из России и других стран СНГ. Само собой разумеется, в свое время возник вопрос и о возможности инвестировать в местную недвижимость. Ведь по уровню сервиса, чудесному климату у берегов Адриатического моря и т.д. Черногория ничем не уступает таким популярным среди наших соотечественников странам, как Испания, Греция или Кипр. К тому же, традиционная славянская культура очень близка к нашей. «Русским» здесь действительно комфортно. Но могут ли они стать реальными владельцами местной недвижимости, в этом вопросе разбирались аналитики журнала "Биржевой лидер" разделов "новости Европы" и "недвижимость Черногории"?
В тесноте, да не в обиде
Сколько бы ни рассказывали о том, что в Черногории есть не только «черные горы», но и равнины, прекрасные пляжи и современные дороги, любой выходец из наших краев, заметит преимущественно жестокую горную реальность с отвесными скалами, многочисленными узкими тоннелями на автодороге и непривычно крутыми перевалами. Низины, правда, выше всяких похвал. Но на них, извините, тесно даже при таком скромном народонаселении. Черногория всего-то занимает территорию в 14 тыс. кв. км. И если от нее отнять отдаленные от моря небольшие равнины, то скалистые горы и занимают основную часть страны, настоящими оазисами которой являются небольшие по площади, но очень даже качественные курорты.
Теплое и чрезвычайно чистое Адриатическое море делает Черногорию уникальным европейским курортом. Линия побережья, как правило, очень узкая. Но общая протяженность обжитых пляжей все-таки составляет 73 километра. Об отличном и недорогом сервисе и развитой инфраструктуре здесь говорили еще в конце прошлого века. Теперь только в России работают около 50-ти компаний, предлагающих не только отдых в Черногории, но и приобретение недвижимости. Но для многих потенциальных клиентов до сих пор остается загадкой: что же все-таки лучше – время от времени арендовать недвижимость в Черногории или же, как в других странах Южной Европы, приобрести их в собственность (см.: Недвижимость Черногории – начало золотой эры инвестирования)
Аренда или покупка?
Если речь идет о так называемом среднем классе наших соотечественников-туристов, выбор действительно не легок. До сих пор арендные ставки в Черногории находятся на весьма скромном уровне. И всяким там «лягушкам-путешественницам», не любящим надолго задерживаться на одном месте или же постоянно ездить на отдых в одну и ту же страну, действительно больше подходит обычная аренда. Но ведь есть уже и другая категория отдыхающих, приезжающая в Черногорию по нескольку раз в год. Кстати, страна, благодаря достаточно высоким горам, может гарантировать как высококачественный пляжный, так и не менее качественный горнолыжный туризм. Для тех и других местные гиды готовы организовать и экскурсии по историческим местам. А уж о близости к другим государствам Средиземноморья, поехать в которые при наличии визы с собственной «базы» очень легко и просто, вообще говорить не приходится.
По мнению ведущего эксперта рынка зарубежной недвижимости Евгения Ольховского, для тех, кто хочет бывать в стране хотя бы 2-3 раза в год, проживание в отеле вовсе не подходит. Необходимо либо иметь постоянные связи с арендодателями из числа владельцев частных особняков, где условия проживания гораздо лучше, чем в «звездочных» гостиницах, либо самому стать таким владельцем. В любом случае будет больше комфорта и меньше затрат.
Желающим купить недвижимость в Черногории следует помнить, что пик роста стоимости пришелся на 2007-й год. Как и в большинстве соседних стран, цены на дома здесь просели во время кризиса. Так что пока еще можно пользоваться ситуацией. Впрочем, начиная с 2010-го года, на местном рынке наблюдается стабильность. И по некоторым авторитетным прогнозам, ценовых скачков не стоит ожидать в ближайшие два-три года. Немного запоздалое вступление Черногории в шенгенскую зону оценивается как большой плюс для иностранцев, имеющих здесь недвижимость и вид на жительство. И самое главное, что качественный дом в таких городах, как Цетинья, Никшица или Подгорица стоит примерно столько же, сколько хорошая квартира в российских «миллионниках» - от 100 до 200 тыс. евро. Примерно за такую же сумму можно приобрести дом с участком в прибрежной зоне. Правда, только на вторичном рынке (см.: Недвижимость Черногории: рекомендации экспертов будущим рантье).
Квадратный метр в 2-3 комнатных апартаментах оценивается в 1,6-2 тыс. евро и редко превышает 2,5 тыс. евро.
Что нужно знать при покупке недвижимости в Черногории?
Как и в любой другой стране, здесь для иностранных инвесторов действует ряд ограничений при покупке местной недвижимости. Например, нерезиденты не могут быть собственниками сельскохозяйственных угодий, лесов, памятников архитектуры и т.д. Впрочем, большинству наших соотечественников это и не нужно. На что же еще необходимо обратить внимание? Оказывается, в Черногории действует весьма специфический порядок оформления прав собственности на объекты недвижимости, нарушение которого может повлечь за собой немалые проблемы для иностранного инвестора. Например:
- Необходимо вначале подписать предварительный договор с детальным описанием приобретаемой недвижимости и обязательствами сторон, условиями оплаты и т.д.
- Окончательный договор, означающий переход права собственности, можно заключить только на территории Черногории! Подписи заверяются официальной печатью местного судебного органа. Без этого никаких прав на объект недвижимости у вас просто нет.
- После совершения сделки информация о ней будет внесена в кадастр, который открыт для просмотра в Интернете. В том числе любой желающий может узнать, кто и у кого купил дом, сколько заплатил, и перечислил ли государству трехпроцентный налог на приобретение.
- Любая сделка является завершенной не после подписания договора, а лишь после перечисления всей оговоренной суммы в установленный срок. Иначе продавец может оспорить ваше право собственности.
- Перечислив все деньги, не забудьте получить у продавца расписку, что всю сумму он получил полностью, а также – заверить заявление о внесении данных о новом владельце в государственный кадастр недвижимости. Только после этого вы становитесь полноправным хозяином жилья в Черногории (см.: Недвижимость Черногории: особенности и процедура приобретения).
