Черногория входит в перечень тех стран Европы, доля инвесторов из России в которых чрезвычайно высока. Особенно это заметно на рынке недвижимости.
Вместе с тем эксперты отмечают пока еще низкий уровень осведомленности наших соотечественников о дополнительных расходах, связанных с приобретением недвижимости за рубежом. Недостаток объективной информации на эту тему зачастую приводит к непредвиденным расходам при приобретении зарубежной недвижимости. Восполнить этот пробел решила редакция журнала "Биржевой Лидер" совместно с экспертами рынка недвижимости Черногории.
Процедура регистрации собственности в Черногории - советы эксперта.
Об особенностях инвестирования в объекты Черногории рассказывает управляющий партнер агентства недвижимости и консалтинговых услуг в Черногории VALUE.ONE Антон Шамарин.
Биржевой лидер: – Каков налог при покупке местной недвижимости? От чего он зависит? Есть еще регистрационные сборы? Каков их размер?
Антон Шамарин: – При покупке недвижимости в Черногории покупатель оплачивает налог на оборот недвижимости, который составляет 3% от наибольшего из 2 значений:
1. Суммы сделки согласно договора купли-продажи недвижимости;
2. Кадастровой оценки недвижимости.
При этом покупатели недвижимости в новостройках освобождаются от уплаты налога на оборот недвижимости, так как первичная недвижимость при продаже облагается НДС (19%), который включается в цену недвижимости и оплачивается застройщиком.
Биржевой лидер: – Обязательны ли при покупке недвижимости услуги нотариуса и риэлтора? Каков процент от стоимости жилья придется оплатить за их услуги?
Антон Шамарин: – Все сделки купли-продажи недвижимости Черногории подлежат обязательной регистрации и заверению нотариусом.
Услуги нотариуса тарифицируются в зависимости от суммы договора:
Далее на каждые 50000 евро стоимости недвижимости добавляется по 50 евро.
Помимо нотариуса, для заключения сделки купли-продажи недвижимости иностранными гражданами обязательно присутствие на сделке судебного переводчика, который переводит все положения договора на родной язык покупателя и ставит на договор свою печать.
Услуги риэлтора не являются обязательными. Кроме того, по сложившейся деловой практике, услуги риэлтора в Черногории для покупателя являются бесплатными. Комиссию риэлтору (как правило, это 3-5% от стоимости недвижимости) выплачивает продавец.
Биржевой лидер: – Можно рассмотреть реальный пример, например, взять покупку апартаментов или квартиры и расписать стоимость объекта, конкретный размер налога и прочее?
Антон Шамарин: – Пример: приобретение апартаментов площадью 82 м2 с одной спальней в роскошной резиденции класса "люкс" на побережье Будванской ривьеры, в комплексе Dukley Gardens. Стоимость такого объекта составляет 308 тыс. евро. Услуги нотариуса по такой сделке составят, согласно утвержденных тарифов за нотариальные услуги, 650 евро + 19% НДС. Услуги переводчика составят 50-70 евро. Если понадобится письменный перевод договора, это будет стоить покупателю 15 евро за страницу, то есть еще порядка 150-200 евро. Итого нотариальные услуги и услуги перевода обойдутся покупателю ориентировочно в 1000-1100 евро. Апартаменты в новостройке, при приобретении у застройщика, будут считаться первичной продажей, и не будут облагаться налогом на оборот недвижимости. Таким образом, покупатель будет нести расходы исключительно на нотариальное сопровождение сделки.
Биржевой лидер: – Также известно, что есть специальная специальная оценочная комиссия, которая рассчитает, какой налог на недвижимость вам нужно будет платить ежегодно. А какие критерии оценки они используют в работе? Оценка объекта происходит по кадастровой или рыночной цене?
Антон Шамарин: – В расчете участвуют данные статистического ведомства Черногории, которое ежеквартально публикует стоимость 1 кв. метра жилья в новостройках в каждом муниципалитете на основе совершенных сделок в данном квартале. Далее оценка корректируется с учетом амортизации здания, качества и оснащения объекта (здания), расположения объекта.
Биржевой лидер: – Каков размер ежегодного налога на недвижимость?
Антон Шамарин: – Он составляет от 0.01% до 0.08% от стоимости объекта недвижимости. Наиболее часто встречается налог в размере 0.04-0.05%.
Биржевой лидер: – Какие еще налоги, которые нужно ежегодно платить, относятся к сфере недвижимости?
Антон Шамарин: – Дополнительных налогов на жилую недвижимость нет.
Биржевой лидер:– Также мне известно, что в стране есть коммунальный налог для землевладельцев. Нужен он в том случае, если дом или земельный участок, купленный вами, относится к генеральному плану развития Черногории. А какой его размер?
Антон Шамарин: – Данный налог называется "коммунальным", но не имеет ничего общего с предоставлением каких-либо коммунальных услуг. На самом деле это налог на объект завершенного строительства, который платится в муниципальный бюджет при строительстве. По факту, для владельца земельного участка этот налог не актуален до тех пор, пока он не начинает строить. Объектом налогообложения является 1м2 брутто площади построенного на участке объекта. Размер налога варьируется в зависимости от зоны расположения объекта. В каждом муниципалитете утверждены ставки налога, разбитые по зонам в зависимости от близости к морю, центру города и т.д. Ставка выражается как евро за м2 брутто площади завершенного объекта строительства. Ставки могут варьироваться от 50 до 300 евро за м2, а в редких случаях могут и превышать данную величину. Таким образом, если вы строите, скажем, дом площадью 250 м2, помимо стоимости строительных работ вы должны будете заплатить от 12,500 до 75,000 евро «коммунального» налога – в зависимости от муниципалитета и локации Вашего дома.
Биржевой лидер: – Есть ли система штрафов для тех, кто не платит налог на жилье? В чем ее особенность?
Антон Шамарин: – Налог на недвижимость за текущий год подлежит уплате до 15 ноября этого года. После этого начисляется пеня за каждый день просрочки платежа. Размер данной пени не столь существен в соотношении с суммой налога, однако при длительной неуплате налога штраф может быть весьма ощутимым.
