Инвестиции в зарубежную недвижимость становятся все более популярным способом вложения денежных средств среди россиян и жителей постсоветского пространства. Но выбор слишком велик. И далеко не каждый инвестор сразу может определить, в недвижимость какой страны лучше всего вложить свой капитал. Хотелось бы, конечно, приобрести дом или квартиру с оптимальным соотношением цены и качества. Подобные перспективы предоставляет целый ряд стран, в число которых входит и Черногория. Что же касается максимальной рентабельности инвестиций в курортную недвижимость, то в этом направлении Черногория является одной из стран-лидеров.
Об особенностях вложения капитала в эту страну рассказывают журналу "Биржевой лидер" эксперты компании "VALUE.ONE".
Основные "плюсы" инвестиций в недвижимость Черногории
По мнению экспертов, есть несколько основных факторов, определяющих преимущества инвестиций в недвижимость Черногории. Среди них:
1. Чрезвычайно мягкие ставки налогов на недвижимость. Вы точно не останетесь в убытке, если просто будете владеть квартирой, отдельным домом или даже шикарной виллой. Достаточно небольшой активности на рынке аренды в курортный сезон, и все затраты на содержание такой недвижимости окупаются с лихвой. Таким образом, владение недвижимостью в Черногории не так обременительно для вашего кошелька, как в целом ряде других стран Европы. Когда вы покупаете недвижимость в Черногории, нужно платить налог в размере 3% от стоимости недвижимости (по фактической или кадастровой оценке – в зависимости от того, какая оценка выше). Но если вы приобретаете недвижимость в новостройке, тогда эти затраты вас не касаются. Для сделок на рынке первичной недвижимости налог 3% не оплачивается, так как НДС, уплачиваемый застройщиком, уже включен в стоимость приобретаемой недвижимости. Ежегодный же налог на недвижимость варьируется от 0,1% до 1% от ее стоимости, а в среднем составляет около 0,5%.
2. На протяжении уже многих лет Черногория находится среди лидеров рейтинга "Doing Business", указывающего на простоту ведения бизнеса. Статус страны заслуживает доверия, поскольку он определен Всемирным банком. Здесь гарантированно не возникнет немотивированных барьеров, который помешали бы вам заработать дополнительную прибыль на вашей собственности. Напротив, безопасность ведения бизнеса, а также благоприятность инвестиционного климата рынка страны только растут из года в год.
3. Возможно, не всем инвесторам известно, что, согласно отчету Всемирного Туристического Совета (WTTC), именно Черногория в 2013 году заняла первое место в мире по динамике роста туристического сектора. И спрос, и цены, и количество туристов росли здесь с наивысшей динамикой! И более того, оценка престижной международной организации не является локально-временной. Специалисты считают, что в течение последующих 10 лет Черногория не опустится ниже второго места в мире по данному показателю!
4. Наконец, в Черногории уже начали осуществляться крупные проекты ведущих мировых девелоперов, что является лучшим подтверждением высоких оценок и рейтингов страны. На территории государства активно развивается инфраструктура, рынок недвижимости неуклонно повышает стандарты качества. Если вы не были в Черногории хотя бы несколько лет, то, посетив ее сейчас, вы с удивлением отметите, как сильно все изменилось в этой стране, и как неуклонно она развивается и движется вперед.
Отдельного упоминания заслуживает также Будванская ривьера, где строится клубный проект Dukley Gardens, расположенный в заповедной зоне на полуострове Завала, между главным туристическим центром Черногории г. Будва и курортным поселком Бечичи, который славится своим галечным пляжем протяженностью более 2 км. Завершение первой очереди проекта планируется в июле этого года. Проект задает новые стандарты роскоши на побережье Черногории, а его расположение находится вне конкуренции с точки зрения близости к курортной инфраструктуре и лучшим пляжам Черногории, и в то же время расположения у самой кромки воды в заповедной природной зоне. Владельцы проекта также недавно закрыли сделку по приобретению марины в Будве, что дает дополнительный стимул инвесторам, являющимся владельцами яхт или любителями данного вида отдыха (См. статью: Недвижимость Черногории: собственники Dukley Gardens стали владельцами марины в Будве - Ред.).
Земельные участки в Черногории – время покупать?
Как отмечают эксперты, в период активного развития для достижения наибольшей прибыли от инвестиций лучше всего выбрать самые недооцененные активы, предлагающие как защиту от потери стоимости, так и неплохой потенциал роста.
Динамика "справедливой стоимости" земельных участков для строительства (в % к началу 2006 г.) – диверсифицированный портфель:
По словам экспертов компании "VALUE.ONE", стоимость квадратного метра земли на привлекательных земельных участках в Черногории с 2006 до 2013 года снизилась примерно наполовину. Но столь негативная динамика сама по себе создает условия для скорого восстановления цен, как минимум - коррекции, которая нынешним инвесторам может принести отличные прибыли уже в обозримом будущем.
Кстати, оптимизм инвесторов подкрепляется данными о существенном повышении ликвидности земельных участков в Черногории. В стране стартует все больше новых строительных проектов, многие из них масштабные. А это значит, что спрос растет. За ним, конечно же, должно последовать повышение стоимости участков.
Однако не следует затягивать с принятием решения. По мнению экспертов "VALUE.ONE", сейчас весьма удачное время для входа на рынок недвижимости Черногории.
В подтверждение своих выводов специалисты привели следующие факторы:
- на макро-уровне пессимизм инвесторов относительно Черногории как части рынка Центральной и Восточной Европы сменяется осторожным оптимизмом. Кроме того, Черногория находится в гораздо лучшем состоянии, чем ее ближайшие соседи, а потому восстановление рынка здесь будет самым активным;
- на рынке земельных участков в Черногории сейчас практически отсутствует спекулятивная составляющая, т. е. переплачивать при покупке не придется;
- до 2023 года страна должна получить не менее 4 млрд. евро прямых иностранных инвестиций, что очень много в сопоставлении с размерами Черногории (как с площадью страны, так и с размером ее ВВП);
- при благоприятных условиях аналитики прогнозируют полное восстановление рынка уже в ближайшие 5-7 лет;
- Черногория находится в стадии переговоров о вступлении в Евросоюз, получая при этом существенные объемы финансирования от организаций и фондов Евросоюза.
Как зарабатывать на недвижимости Черногории?
Эксперты не советуют приобретать недвижимость в Черногории в надежде через год или два продать ее с ощутимой прибылью. По мнению специалистов, такое поведение на рынке можно назвать как минимум наивным. Но это не значит, что вкладывать капиталы в черногорские объекты невыгодно.
Прибыль от перепродажи лучше рассматривать как дополнительный бонус к тем заработкам, которые можно сразу же начать получать от сдачи недвижимости в аренду. По крайней мере, такая стратегия разумна и прибыльна до тех пор, пока не начнется существенная коррекция рыночных цен вверх как следствие взятого правительством Черногории курса на элитный туризм.
Также следует иметь в виду, что наиболее ликвидной является недвижимость, расположенная в таких городах, как Будва, Тиват, Котор, Херцег-Нови, Бар, и в населенных пунктах, входящих в соответствующие муниципальные образования. Перспективы других населенных пунктов пока имеют более отдаленный горизонт планирования. Но и в лучших местах выгоднее покупать недвижимость на первичном рынке при наличии акций и "горячих предложений" от застройщиков и девелоперов. По некоторым оценкам, рентабельность квартир все еще остается выше, чем домов или вилл.
Однако в любом случае лучше искать объекты, которые продаются хотя бы чуть-чуть ниже своей рыночной стоимости. Правда, к откровенному демпингу также следует относиться с подозрением.
Одним из главных критериев инвестиционной привлекательности недвижимости в Черногории остается возможность сдачи в аренду. Поэтому необходимо покупать именно те объекты, которые уже в первый месяц эксплуатации способны приносить соответствующий доход.
При этом стоит избегать при покупке объектов таких негативных факторов, как:
- неадекватно высокая стоимость (зачастую наблюдается в сегменте мини-отелей на продажу);
- необходимость дополнительных высоких затрат на маркетинговое продвижение объекта;
- риски, связанные с лицензированием, налогообложением и правовыми проблемами.
Чтобы совершенная вами сделка действительно принесла хорошую прибыль в будущем, специалисты компании "VALUE.ONE" советуют обращаться за помощью к профессиональным консультантам, а также привлекать профессиональных юристов и аудиторов, если речь идет о покупке бизнеса или финансировании инвестиционного проекта. Потратив дополнительные несколько процентов от стоимости недвижимости, вы автоматически застрахуете себя от фатальных ошибок, результат которых может проявиться только в будущем.
