Для черногорского рынка недвижимости 2014 год ознаменовался отсутствием четких трендов, ценовой волатильностью, но при этом ростом ликвидности рынка и количества сделок. Стоит отметить также достаточную хаотичность спроса и предложения на рынке в 2014 г. по сравнению с 2013.
Год начался некоторым ростом активности со стороны российских покупателей. Помимо этого, с весны наблюдался существенный рост активности покупателей из Украины. Летом-осенью 2014 года спрос со стороны российских покупателей начал несколько замедляться, а уже к концу года ощутимо снизился, так как покупатели, имевшие сбережения в рублях, отказались от покупки, а те, кто хранил деньги в евро, заняли выжидательную позицию. Новые заявки от покупателей из России стали поступать существенно реже по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Вместе с тем в целом 2014 год оправдал ожидания продавцов и застройщиков с точки зрения спроса: приток покупателей из Украины компенсировал снижение активности среди россиян. Как менялся спрос на недвижимость в Черногории в 2014 году и о прогнозах на 2015 год «Биржевому лидеру» рассказали эксперты агентства недвижимости и инвестиционного консалтинга в Черногории VALUE.ONE:
БЛ.: - Какие сегменты рынка недвижимости Черногории пользовались наибольшим спросом?
VALUE.ONE: - По итогам года количество сделок с недвижимостью выросло в 2014 г. по сравнению с 2013 годом. Структура спроса осталась практически без изменений - лидирующим сегментом остались квартиры, по большей части в новостройках и новых жилых комплексах с инфраструктурой. По-прежнему высок интерес к коммерческой недвижимости – объектам под отели и мини-отели, а также объектам готового бизнеса. Далее идут дома и виллы, как правило, в низкой и средней ценовой категории. Земельные участки и инвестиционные проекты по-прежнему остаются в стороне от массового спроса, что соответствует структуре спроса последних 3-5 лет.
БЛ.: Что изменилось в структуре спроса и ценовых предпочтениях покупателей?
VALUE.ONE: - Изменилась ценовая структура спроса, произошло смещение массового спроса в низкий ценовой сегмент. Таким образом, повысились «рейтинги» муниципалитетов с более низкой стоимостью квадратного метра, таких как Бар, Херцег-Нови, Котор. Вместе с тем в Будванской ривьере было введено в эксплуатацию большое количество жилья в новостройках в низком и среднем ценовом сегменте, что позволило Будванской ривьере остаться лидером по количеству запросов со стороны российских покупателей. Континентальные регионы Черногории пока не пользуются массовым спросом. Вместе с тем количество заявок по ним неуклонно увеличивается, так как покупатели недвижимости в прибрежных районах начинают открывать для себя континентальную часть Черногории, раскрывать ее огромный потенциал, как рекреационный, так и деловой. Из примеров: увеличился интерес к приобретению виноградников и винодельческих хозяйств и производств, расположенных в плодородных регионах возле Скадарского озера, а также земельных участков и горнолыжных шале на курортах Колашин и Жабляк. Кроме того, инвесторы начали интересоваться северными муниципалитетами Черногории - Мойковац, Бело Поле, Беране и Рожае, предлагающими обширные возможности для лесозаготовки и деревообработки.
БЛ.: - Где строилось наибольшее количество объектов недвижимости?
VALUE.ONE: - Традиционно это Будва и Будванская ривьера. Вместе с тем рост строительной активности наблюдается и в других муниципалитетах и регионах Черногории - прежде всего Херцег-Нови, полуостров Луштица, Которский залив, Барская ривьера.
БЛ.: - Какова была динамика цен и основные факторы, оказавшие влияние на цену объектов недвижимости?
VALUE.ONE: - Несколько снизилась стоимость предложения на вторичном рынке, так как продавцы из России готовы были снижать цены вслед за резким ослаблением рубля. Продажа по сниженной цене все равно позволяла получить выгоду от продажи для тех, кто планировал сохранить средства в рублях.
Предложение недвижимости в новостройках и в новых жилых комплексах остается на прежнем ценовом уровне, при этом периодически появляются интересные акции и предложения от застройщиков, в рамках которых можно сделать выгодную покупку недвижимости, зафиксировав ее цену в рублях, например, по выгодному курсу. Основное влияние на цену недвижимости в прошлом году оказало, конечно же, обесценивание рубля по отношению к евро.
БЛ.: Какие проекты пользовались наибольшим спросом у покупателей, и почему?
VALUE.ONE: - Покупатели очень активно интересовались проектами с полноценной инфраструктурой, включая бассейн, паркинг или гараж, детскую площадку, услуги управляющей компании. Вместе с тем главными хитами продаж стали жилые комплексы с интересным соотношением цена/качество. По наблюдениям специалистов агентства недвижимости VALUE.ONE, покупатели недвижимости стали более рациональными и менее эмоциональными, поэтому искали честные предложения с разумной ценовой политикой.
Подобные проекты в Черногории можно пересчитать по пальцам - их всего около десятка. Среди таковых можно назвать несколько комплексов с отличными видами на море в Будванской ривьере, несколько в районе Херцег-Нови и Боко-Которском заливе, а также комплексы прямо на берегу моря в Барской ривьере.
Кроме того, традиционным интересом пользовались объекты премиум сегмента - хотя спрос на них не является массовым, он все же менее подвержен циклическим спадам в экономике. Среди таких комплексов Dukley Gardens в Будве, который привлек внимание амбициозными новыми инфраструктурными, социальными и арт-проектами в Черногории, яхтенная марина и поселок яхтсменов Porto Montenegro в Тивате, крупнейший эко-проект с гольф-клубом Lustica Bay на красивейшем полуострове Луштица. Все эти проекты ориентированы на состоятельных и амбициозных покупателей со всего мира, каждый из них предлагает свою концепцию и свой lifestyle, своего рода сообщество по интересам, чем привлекает покупателей в любой фазе экономического цикла.
БЛ.: - Окажет ли влияние на рынок возможность получения ВНЖ для владельцев недвижимости в Черногории?
VALUE.ONE: - В самом конце года был принят новый Закон об иностранцах в Черногории, дающий право иностранцам на получение ВНЖ на основании владения недвижимостью. Закон вступит в силу 1 апреля 2015 года, а необходимые подзаконные акты, регулирующие все аспекты, такие как минимальная ценовая планка недвижимости для получения ВНЖ, например, еще не утверждены соответствующими министерствами и ведомствами. Вместе с тем в 2015 году влияние данного Закона может оказаться весьма позитивным для рынка недвижимости.
БЛ.: Что ждет рынок недвижимости в 2015 году?
VALUE.ONE: - Специалисты компании VALUE.ONE ожидают снижения активности покупателей из России и Украины в силу девальвации национальных валют этих стран (Одно из ведущих агентств недвижимости Черногории открывает представительство в Украине - Ред.). Вместе с тем рынок недвижимости Черногории становится более привлекательным для клиентов из таких стран, как Великобритания, Швейцария, США, и т. д., так как валюты этих стран, напротив, существенно укрепились против евро и могут дополнительно укрепиться в этом году вследствие политики количественного смягчения, проводимой ЕЦБ. Британцы были традиционно активны на рынке недвижимости Черногории, однако с 2006-2007 годов их интерес существенно ослабел. Сейчас отличный момент для возвращения, так как цены при конвертации в британские фунты очень интересны, а инфраструктура и качество предложения в стране существенно улучшились. Кроме того, появились прямые круглогодичные рейсы из Лондона, что обеспечит приток туристов и покупателей с Туманного Альбиона. Арабы также очень интересуются Черногорией, а с приобретением компанией ETIHAD сербского перевозчика JAT Балканы стали существенно доступнее для покупателей из этого региона.
Страны континентальной Европы также могут продемонстрировать рост интереса к Черногории в этом году - в результате количественного смягчения может существенно вырасти аппетит к риску у инвесторов из этих стран, и они будут искать объекты для инвестиций вне домашних рынков. Ну и, конечно, не стоит забывать о возможности получения ВНЖ на основании владения недвижимостью, что также может повысить интерес к Черногории со стороны инвесторов в этом году (ВНЖ при покупке недвижимости в Черногории можно будет получить с 1 апреля 2015 года - Ред).
