Недвижимость Германии и Берлина в частности в последнее время начала резко дорожать. Ситуация, долгое время царившая на рынке жилых объектов, довольно долго была неким феноменом, свойственным исключительно владениям порядочных бюргеров. Теперь же, когда микроклимат страны стал меняться под влиянием международных тенденций, происходят вполне закономерные и даже долгожданные вещи. Немецкая недвижимость, наконец-то, получит свою целесообразную ликвидность.
Эксперты агентства недвижимости L&B Immobiliya рассказывают корреспондентам отдела «Новости недвижимости» Биржевого лидера, как можно не только приобрести недвижимость для собственного проживания, но и осуществить выгодную инвестицию в жилье для последующей сдачи в аренду. А также, какие особенности современного рынка недвижимости Германии следует учесть в краткосрочной и среднесрочной перспективе.
Бизнес рантье становится рентабельным
– "Большинство выходцев из Российской Федерации отмечают, что аренда жилья в Германии более предпочтительна, нежели приобретение. И до недавнего времени это действительно было рационально. Но рост арендной платы на 15% за последние 5 лет побуждает множество людей задуматься о покупке жилья. С усилением иммиграционных потоков в стране все же наметился дефицит новых построек, которые можно было бы приобрести для бизнеса рантье. Интерес к объектам на продажу подогрели иностранные покупатели, как наблюдается в большинстве европейских стран, и, к примеру, во Франции. На внутренний рынок заходят азиатские инвесторы, среди которых образовался довольно уверенный средний и элитарный класс", – поясняет Любовь Баумгертнер, исполнительный директор компании L&B Immobiliya.
Внутренняя потребность в аренде порождает спрос на жилье для приобретения в собственность. А с либерализацией ограничений на стоимость аренды бизнес рантье в Германии, наконец-то, становится по-настоящему рентабельным. С другой стороны, для того, чтобы покрыть дефицит жилья для увеличивающегося населения, правительство старается всячески стимулировать перспективные инвестпроекты застройщиков.
В среднесрочной перспективе будет наблюдаться строительный бум в сегменте жилья уровня эконом- и бизнес-класса. Однако, с насыщением рынка большим объемом жилья с невысокой рентабельностью, произойдет ренессанс элитного рынка эксклюзивных объектов. Далеко не все инвесторы, перебираясь в Германию для работы в восторге от эксцентричных лофтов, которые обожают мюнхенские банкиры из высшего руководящего состава. "Состоятельные иностранцы, скорее всего, будут искать себе жилье соответственно собственным представлениям о роскоши и комфорте. Второе дыхание откроется у пентхаусов, таунхаусов и дуплексов и резиденций поблизости черты мегаполисов. В то время, как в черте города и ближе к офисам будут селиться менее состоятельные граждане – вполне обычное дело для стран Европы и США", - отметила Любовь Баумгертнер.
Красноречивые факты
Итак, к 2014 году из провинции в город переехало 330 тысяч внутренних мигрантов. В Берлин ежегодно приезжает не менее 30 тысяч провинциалов. А застройщики за год сдают в эксплуатацию не более 4 тысяч новых апартаментов. С одной стороны высокий спрос защитил Германию от международного кризиса. Однако сейчас темпы ценовой коррекции буквально пугают опытных экспертов в этой области, которые последние годы предостерегают правительство о рисках переоценки стоимости жилых квадратных метров. Рост цен с 2007 по 2013 год составил 31%. А вот арендная ставка возросла на 3,5%. В прошлом году стоимость аренды в расчете на метр квадратный составляла в среднем 6,8 евро.
Пыл покупателей был несколько охлажден ужесточением условий ипотечного кредитования, однако это очень не помешало ценам поступательно повышаться: апартаменты в Берлине стали на 7% дороже, а вот загородные особняки показали результат ценового роста вдвое меньше, чем на жилье в черте города. Средняя стоимость квартир на сентябрь 2014 года составила 2595 евро за квадратный метр, а в доме за городом – 1820 евро.
Немного дешевле апартаменты Гамбурга – 3050 евро за метр квадратный. Дом за городом – от 2100 евро за квадратный метр. Для сравнения, в окрестностях Парижа сейчас цены приблизились к 8 тысячам евро за квадратный метр, недвижимость Лондона вообще считается самой переоцененной в мире. Самый большой рост цен и самая высокая стоимость квартир в Германии по-прежнему отмечаются в Мюнхене – деловой столице (См. также: Продажи вилл в Берлине превысили показатели Мюнхена - Ред.). Здесь стоимость квадратного метра в апартаментах обходится в 4025 евро за квадратный метр, а домик за городом продается не дешевле 3 тысяч евро за квадратный метр.
Следует отметить также, что цены на элитное жилье в Германии держатся на стабильно высоком уровне: самая недорогая вилла в Берлине и окрестностях стоит не менее 239 тысяч евро. Более дорогие объекты достигают стоимости 2 млн. 300 тысяч евро. Расположенные в престижных районах, оснащенные по последнему слову техники с эксклюзивным интерьером и ландшафтом, в лучших районах столицы, объекты жилой недвижимости могут также не менее успешно использоваться для коммерческой деятельности. Например, в качестве пансиона высокого уровня или для сдачи в аренду. Для примера, ликвидность немецких объектов подобного уровня гораздо выше, нежели расположенная в странах-союзниках – к примеру, в Италии или Испании.
Немецкий климат более мягкий в сравнении со средиземноморским, здесь не бывает засушливого душного лета, зато очень близко – Альпы. Для бизнес-туризма привлекательность вилл и домов элитного уровня очевидна. А рынок недвижимости отлично защищен от негативных последствий и проявлений мирового кризиса, не зря Германия является лидирующей страной в Евросоюзе по уровню экономики.
– "Элитные здания и постройки всегда были особым отдельно стоящим сегментом в силу своей ликвидности и они, как и во всем мире, наименее подвержены риску обесценивания. Поэтому фактически ренессанс немецкой элитной недвижимости уже наступил, но у этого рынка все еще есть потенциал роста", – отметила в заключении Любовь Баумгертнер, исполнительный директор компании L&B Immobiliya.
