Покупка недвижимости за рубежом требует хороших знаний рынка той страны, в которой она находится. Поэтому так важно обращаться к риэлторам, имеющим опыт работы на тех или иных территориях. В компании «NV-Company» (http://nv-company.ru) рассказали о том, на что следует обращать внимание, приобретая недвижимость в Италии. Директор агентства Нина Волкова также назвала пять наиболее привлекательных объектов недвижимости, выставленных на продажу в Италии в марте 2016 года.
Особенности приобретения недвижимости в Италии.
По словам Нины Волковой, выбирая объект для инвестиций в Италии, следует учитывать разнообразие условий в двух десятках регионов этой страны. В частности, речь идет о разнице в ценах, исторических и культурных различиях. Условия проживания также неодинаковы. Есть особенности в кухне той или иной области Италии, различные условия для отдыха: где-то на первое место выходят морские пляжи или термальные источники, где-то можно насладиться жизнью в старинных городах или среди виноградников, провести шопинг, посетить фестивали, покататься на лыжах в горах и т. д. Чтобы определиться с выбором места жительства, лучше всего хотя бы несколько раз посетить Италию, как можно больше поездив по стране.
Принимая решение о том, как разместить свой капитал, покупатели должны определиться и с целью приобретения недвижимости: постоянное проживание, отдых на курортах, инвестиции с целью получения прибыли. В зависимости от цели, недвижимость можно оформить либо на физическое, либо на юридическое лицо. В дальнейшем это существенно повлияет на размеры налогов.
Сама процедура покупки недвижимости в Италии для иностранцев не сложна. Достаточно сделать выбор объекта, определиться с бюджетом и обратиться в компанию «NV-Company» к опытным риэлторам, которые помогут решить большинство вопросов. Но все-таки многие вещи инвестору не следует упускать из своего внимания.
Так, после того, как инвестор выбрал объект, он должен заявить о намерении его приобрести. Для этого покупатель отправляет продавцу подписанный документ - так называемое безотзывное предложение о покупке (Propostadiacquisto), в котором говорится, что он согласен на такие-то условия. В предложении указываются все основные условия сделки, среди которых: данные о покупателе, продавце и самом объекте, договорная цена, срок, в который продавец должен согласиться с предложенными условиями продажи, порядок и условия оплаты. Если продавец с чем-то не согласен, он должен официально уведомить об этом покупателя.
После получения такого предложения в течение 5-10 рабочих дней необходимо перечислить залог. На данном этапе продавец обязан отменить переговоры со всеми остальными возможными покупателями. Деньги будут переданы продавцу только тогда, когда он подпишет предложение о покупке. Залог рассматривается как часть общей цены, но он не возвращается покупателю, если сделка не состоится в результате неисполнения им взятых на себя обязательств. Если без уважительных причин от сделки откажется продавец, он выплачивает покупателю двойной размер залога.
Покупателю необходимо получить идентификационный налоговый код (codicefiscale) в местном отделении налоговой полиции, он также может открыть счет в итальянском банке. Оплату можно произвести и через российский, но если инвестор хочет взять ипотеку в итальянском банке, ему понадобится там счет.
Следующий шаг - составление предварительного договора (Compromessodivendita). По желанию покупателя этот документ можно заверить у нотариуса. Предварительный договор – документ, в котором будут содержаться наиболее полные сведения о том объекте недвижимости в Италии, который приобретает покупатель. На этом этапе покупатель вносит задаток, обычно 30% от стоимости недвижимости. Если покупатель сразу вносит всю сумму за объект целиком, составление предварительного договора не обязательно. После его подписания сделка считается полностью необратимой. За отказ покупатель несет ответственность в размере внесенного залога, продавец – в двойном размере залога.
На этом этапе, до момента подписания нотариального акта, покупатель оплачивает услуги агента по недвижимости (сумма указана в предварительном договоре). Обычно, комиссионные риэлтору составляют 3-5% от стоимости объекта плюс НДС 22%. Например, при комиссионных 3% нужно внести 3,66% от цены недвижимости. После этого нотариус приступает к проверке предоставленных продавцом документов о праве собственности: выясняет, действительно ли продавец является законным владельцем, не находится ли объект недвижимости в залоге, нет ли других обстоятельств, препятствующих совершению сделки. Если результаты проверки окажутся негативными, сделка будет считаться несостоявшейся по вине продавца, и он понесет перед покупателем материальную ответственность.
Последний этап – подписание окончательного договора купли-продажи. Обычно оно происходит в течение одного-трех месяцев после подписания предварительного договора. Это делается для того, чтобы нотариус в полном объеме проверил все документы и гарантировал чистоту сделки, а покупатель имел возможность собрать оставшуюся сумму денег, получил ипотечный кредит и т. д. С момента подписания окончательного договора покупатель становится владельцем недвижимости, может ею свободно распоряжаться, обязан платить налоги. Документ обязательно подписывается в присутствии нотариуса, который представляет итальянское государство и контролирует уплату всех налогов и сборов.
Покупатель во время подписания финального контракта купли-продажи оплачивает недвижимость и услуги нотариуса. Сразу же после этого происходит государственная регистрация сделки. Нотариус передает всю информацию в соответствующие государственные органы – кадастровое ведомство, регистрационную палату по недвижимости, налоговое ведомство. Регистрация права собственности обычно занимает период до двух месяцев, в зависимости от муниципалитета, к которому относится кадастр. Однако само право собственности переходит уже в момент подписания купчей, вместе с ключами.
Сразу после подписания, нотариус выдает сертификат о проведенной сделке. После регистрации сделки в государственных органах новый владелец получает нотариально заверенную копию договора купли-продажи, оригинал же купчей всегда хранится у нотариуса. После обновления нотариусом данных кадастра, новый владелец может получить кадастровую выписку.
Пять лучших предложений итальянской недвижимости от агентства «NV-Company».
1. Вилла в предместье Лукки (Тоскана) с небольшим производством собственного вина и оливкового масла.
В доме 11 спален, 12 ванных комнат. Есть главные и пять независимых апартаментов, пристройки и возможность достроить еще один дом. А также: бассейн, погреб, подвальные помещения, котельная последнего поколения, отделение для производства вина и оливкового масла. Солнечные батареи подогревают одновременно 2000 литров воды. Обслуживающий персонал проживает в отдельной пристройке.
На участке растут виноградник и оливковая роща. Есть гараж и автопарковка. Общая площадь участка – 20 га. Расстояние от центра Лукки – 8 км.
Вилла изначально была построена как монастырь (1200-1300 гг.). Позже он стал загородной резиденцией одной из самых влиятельных аристократических семей. Поместье было полностью реконструировано в 2013 году по самым высоким стандартам качества с энергетическим классом А. С поместья открывается уникальный вид на долину до моря.
Цена – 3 млн. евро.
2. Виллы и другая недвижимость в элитном поселке Гарда возле исторического центра города Сирмионе.
Первая вилла рассчитана на проживание двух семей. Дом в три этажа: три спальни, три ванные комнаты, большой зал, объединяющий гостиную с кухней. Также есть фитнес-зал, прачечная и просторные террасы. На участке растет сад.
Цена помещений для одной семьи – 1 млн. 280 тыс. евро.
Вторая вилла расположена на самом побережье. Цена – 2 млн. 500 тыс. евро.
Также в данном комплексе предлагаются квартиры и таунхаусы, построенные по оригинальным проектам. Цены – от 580 тыс. евро.
3. Пентхаус на первой линии от берега озера Комо.
Общая площадь – 130 кв. м., находится в престижном комплексе с отдельным пляжем. Внутри: прихожая, просторная гостиная с кухней, большая хозяйская спальня с гардеробной и ванной комнатой, две спальни для гостей, два санузла. Есть терраса (22 кв. м) с панорамным видом на озеро и горы. В стоимость входит кухня знаменитой итальянской марки VarennaCucine.
Территория комплекса представляет из себя парк в 3000 кв.м. с выходом на пляж, плавательным бассейном и зоной для загара. На воде расположены понтоны для швартовки катеров и маломерных судов. До Белладжио, одного из самых популярных туристических мест на озере Комо, всего несколько минут.
При строительстве комплекса были использованы самые передовые энергосберегающие технологии. Установлены системы отопления и кондиционирования. Ландшафтный дизайн территории комплекса был реализован таким образом, что все дорожки могут быть прогулочными аллеями, пересекающимися между собой и ведущими к пляжу и бассейну.
Цена – 840 тыс. евро
4. Новые престижные квартиры в городе Сарнико в 200 м от берега озера Изео.
Из окон открывается вид на озеро. В комплексе работает круглосуточная охрана, предусмотрено полное обслуживание жильцов. Здание построено из экологически безопасных материалов, класс энергоэффективности А.
Предлагаются квартиры с двумя или тремя спальнями, двумя санузлами, просторной гостиной, кухней. В здании есть большой гараж, веранда, солярий на крыше, бассейн. На территории – сад.
Цены – от 342 тыс. 625 евро
5. Квартира на втором этаже нового здания в городе Pineto, регион Абруццо.
Несколько минут ходьбы от пляжа. Площадь квартиры – 80 кв. м. Внутри: гостиная с кухней, две спальни, ванная комната плюс ванная с душем. Есть три балкона, место в гараже и на паркинге.
Установлен кондиционер, солнечный коллектор для подогрева воды, на полах – паркет. Из окон открывается красивый вид на старинный город. Неподалеку работает множество магазинов и ресторанов. В часе езды – горнолыжный курорт.
Цена – 195 тыс. евро
«Биржевой лидер»: - Какие услуги иностранным инвесторам в недвижимость предоставляет ваша компания?
Нина Волкова: - Главной целью «NV-Company» является предоставление комплекса услуг в области организации и сопровождения сделок по аренде, инвестированию, приобретению недвижимости. Зная специфику и особенности рынка международной недвижимости, специалисты компании готовы проконсультировать по всем вопросам, помочь сделать правильный выбор объекта. Мы возьмем на себя все хлопоты по оформлению документов, обеспечим полное сопровождение сделки с недвижимостью.
В случае надобности компания привлекает независимых специалистов и опытных экспертов. Поэтому наши менеджеры готовы выполнить задачи любой сложности.
