Что страшнее для инвесторов, уже купивших недвижимость? Ситуация в которой цена купленного объекта начинает стремительно падать в условиях кризиса: ощущение когда ты сам себя обманул. Стоило ли так торопиться, чтобы купит на пике то, что стоит на 30%... 40%... и даже на 50% дешевле заплаченных денег.
Какое ожидание инвесторов самое приятное: когда цена на недвижимость, которую он хочет приобрести продолжает все далее падать вниз. Все верно: в кризис зарабатывают те, кто умеет не только выбирать, но и ждать.
Где сильнее всего падают цены на недвижимость в мире, и что в первую очередь готовы купить при дальнейшем падении инвесторы СНГ и их западные коллеги, - разбирались аналитики разделов "новости недвижимости" и "новости Евросоюза" журнала инвесторов "Биржевой лидер".
Европейцы и россияне ожидают падения для покупки совершенно разной недвижимости в Европе
Россияне (как впрочем и украинцы, белорусы, армяне, узбеки, казахи) отличаются от европейцев и американцев по своим предпочтениям в покупке недвижимости в Европе, - пояснила в интервью "Биржевому лидеру" эксперт по недвижимости Елена Гольцова (www.kvartira.es). Если, например, жители Западной Европы преимущественно выбирают промышленную недвижимость или видовые объекты в уединенных местах – гостиницы, винодельни, гольф-недвижимость, небольшие замки и усадьбы, острова ( см. статью "ТОП-5 островов, ищущих своих хозяев"), – то россияне отдают предпочтение элитному жилью и зачастую покупают самые дорогие апартаменты, пентхаусы в Лондоне и виллы на побережье Средиземного моря. При этом большое значение для них имеет открывающийся красивый вид на океан, они готовы значительно переплачивать только за близость к воде.
Еще одна современная особенность – значительное расширение географии поиска. Кроме традиционного интереса к странам Западной Европы (Германии, Великобритании, Франции, Испании, Италии, Португалии), в последнее время россияне все чаще покупают недвижимость в курортной Болгарии, Турции, а также на Майами, в Таиланде и прочих «экзотических» местах.
Рейтинг стран где падает цена на недвижимость, и где стоит быть готовым уже начинать покупать
Стремление инвесторов иметь портфель, в основе которого лежит надежный актив, вполне понятно. К тому же, жилье в странах Евросоюза ( Испания, Италия, Франция, Германия, Великобритания и др.) позволяет получить шенгенскую визу, а во многих – еще и облегчает оформление вида на жительство. Таким образом, зачастую россияне убивают двух зайцев. Ну а если, ко всему, в Европе у них учатся дети – сразу трех. Но в современном мире все меняется очень быстро. То, что еще вчера приносило доход, зачастую сегодня перестает работать.
Эксперты отдела «Новости недвижимости» журнала «Биржевой лидер» составили рейтинг стран, где недвижимость продолжает падать в цене.
Данная группа прежде всего связана с государствами Евросоюза, в которых последние пять лет стали серьезным испытанием для мировой экономики, но особенно пострадали Греция, Ирландия, Португалия и Испания. Жители Евросоюза даже придумали для них не очень лестную аббревиатуру на английском: PIGS (свиньи) – Portugal, Ireland, Greece, Spain). Рост безработицы, снижение доходов населения привели к тому, что местные жители не в состоянии «наскрести» на приобретение жилья. В результате спрос на него упал, объемы предложений продолжают расти, а мрачные экономические перспективы ослабляют банковские структуры. К примеру:
1. Недвижимость Португалии. Цены на недвижимость во многих регионах Португалии (включая популярные курортные зоны) упали более чем вдвое. Правда, сразу отметим, что это общие цифры – как и средняя температура по больнице. В Лиссабоне жилье подешевело на 18%. Но ведь наших соотечественников интересуют не квартиры в португальской столице, а виллы у самого моря!
2. Недвижимость Испании. Что же касается недвижимости в курортной зоне, то в соседней Испании ситуация еще сложнее. Сейчас в стране не могут найти своих покупателей около 700 000 объектов недвижимости, причем 60% из них – как раз на побережье Средиземного моря! Сразу оговоримся, что многие проблемы в Испании возникли задолго до мирового финансового кризиса. Это, в частности, бесконтрольная застройка побережья, а также переоценка объектов. Цены на некоторые из них были завышены на 17-30%. Ухудшается положение и во Франции, других европейских странах. Принимая во внимание невнятную монетарную политику Евросоюза и неясное будущее единой европейской валюты, не нужно быть пророком, чтобы предвидеть дальнейшее падение цен на недвижимость в подавляющем большинстве стран Европы.
3. Недвижимость Норвегии. В Норвегии наблюдается достаточно высокий уровень ставок по ипотеке, относительно соседей по региону. В течении ближайших пяти лет эксперты не исключают их увеличение в два раза. Кроме этого, ожидается 20% снижение цен на недвижимость в стране в течении ближайших лет. Отметим, что на уровень цен и спрос, влияет так же жесткое налогообложение в Норвегии. К примеру, в случае покупки недвижимости, новый владелец обязуется заплатить 2,5% его стоимости в качестве гербового сбора в государственный бюджет. Дальнейшая передача жилья, либо другого объекта недвижимости попадает под определение предпринимательской деятельности по местному законодательству, а налог на прибыль составляет целых 28 процентов. Существует так же и налог на продажу недвижимости. В отдельных случаях его ставка может достигать 30 процентов. Указанные факторы, которые формируют рынок недвижимости Норвегии, автоматически делают его аутсайдером в рейтинге популярности инвесторов.
4. Недвижимость ОАЭ. Но если пятую ступеньку нашего рейтинга занимают страны, пострадавшие в результате экономического кризиса, то на четвертое место мы поставили страны, где обвал цен на недвижимость стал результатом краха своеобразной пирамиды. Прежде всего это Объединенные Арабские Эмираты (точнее – город Дубай). Настоящая «жемчужина у моря» (ведь до 40-х годов прошлого века жители этого маленького городка занимались в основном добычей жемчуга), Дубай очень быстро превратился в один из лучших курортов Ближнего Востока. А когда в 2002 году власти эмирата открыли его для иностранных инвестиций, со всего мира сюда потянулись желающие выгодно вложить деньги. Начался бурный рост рынка недвижимости. К 2008 году цены на недвижимость выросли на 300%! Но именно в 2008 году пирамида рухнула. В проигрыше оказались те, кто получил ключи от дубайских квартир. Заметим, что до 2007 года около 70% сделок с дубайской недвижимостью совершали россияне.
5. Недвижимость Италии. Калабрия (Италия), как и Дубай, пострадала от виртуального роста цен: они увеличивались только в прайс-листах, создавая ажиотаж и привлекая покупателей. Именно так в развитых европейских странах раскручивают депрессивный регион, привлекая первых инвесторов. Наблюдая рост цен, приходят новые покупатели, которые покупают жилье, потому что оно дорожает. Но оно дорожает как раз потому, что возрастает спрос! Инвесторов должно было насторожить, что банки Калабрии не выдавали ипотечные кредиты, то есть не верили в ликвидность местных объектов. Такой искусственный рост цен не может продолжаться более пяти лет и закономерно заканчивается обвалом пирамиды.
6. Недвижимость Израиля. По мнению экспертов цена на недвижимость не упала, мало того присутствуют риски форс-мажора (война и продолжение конфликтов с Палестиной, Сирией, Египтом), мало того, парламент, хотя и сделал безвизовый въезд для граждан России, Украины и ряда стран СНГ, вместе с тем не убрал пункт ограничения времени пребывания в израильском государстве тех, кто купил там недвижимость (нонсенс: купить можете, это приветствуется, жить круглогодично в своей же недвижимости вам... запрещено)
7. На последнем месте в ожиданиях инвесторов - недвижимость Черногории, которая, по мнению специалистов, является самой «переоцененной» в Западной Европе, где апартаменты (квартира на языке россиян) стоит дороже, чем... вилла в Испании.
Не стоит забывать и о США. Как известно, мировой кризис начался именно в этой стране, причем из-за переоценки стоимости закладных, обеспечивающих ипотечное кредитование недвижимости (sub-primemortgage). Обвал на рынке недвижимости в США привел к цепной реакции: падению биржевых котировок и банковскому кризису. Цены на недвижимость в таких ранее процветающих городах, как Лас-Вегас или Майами обрушились по сравнению с 2008 годом более чем на 60%! А в среднем по США цены на недвижимость «просели» на 30-40%. И хотя в целом ситуация в США с точки зрения биржевых показателей несколько выровнялась, цены на недвижимость продолжают находиться в области «ценового дна».
Рейтинг популярности недвижимости различных стран мира глазами посетителей Яндекс
Рейтинг составлен на основании интернет-запросов двух показателей:
- количество упоминаний в агрегаторе СМИ Яндекс.Новости (и динамика изменений по сравнению с прошлым месяцем);
- количество упоминаний в СМИ: чем выше показатель, тем будет выше интерес населения к недвижимости в стране.
Выглядит она следующим образом:
Надеемся, что наша своеобразная «подсказка» поможет вам сориентироваться на мировом рынке недвижимости, обратив внимание, что
* растет количество запросов по недвижимости Швейцарии и Австрии;
* практически держится на одном уровне внимание россиян по недвижимости Великобритании, Кипра, Германии и Канады;
* падают не только цены, но и спрос россиян по отношению к недвижимости Франции, Чехии, Болгарии и Израиля.
При этом не стоит забывать известную народную мудрость: покупайте, когда дешево и продавайте, когда дорого. Так что, возможно, в самый раз вкладывать деньги в роскошные средиземноморские виллы. И ждать, когда они начнут расти в цене. Ведь опасно приобретать не тогда, когда цены на недвижимость упали на 50% и более (а когда еще покупать?), а тогда, когда они несколько лет подряд растут, причем совершенно безосновательно. Любое вложение капитала – это риск (в большей или меньшей степени). Ну как тут не вспомнить слова известной песенки: «Если у вас нету тети – вам ее не потерять…».
Что подсказывает биржа и ее индексы по недвижимости?
Vanguard REIT Index ETF (VNQ) - биржевой фонд на индекс недвижимости США (составлен из акций, компаний ведущих свою деятельность на рынке недвижимости и ипотеки) начал своё снижение ещё до начала глобального падения рынка осенью 2008-го. Но в 2009-м году наметилась тенденция роста, которая продолжается и по сей день: в сентябре 2012 г VNQ преодолел докризисные максимумы и сейчас, после незначительного снижения, опять движется к своему максимуму. Причины этому могут быть разные, и необязательно связанные со строительным бумом: в рамках программы количественного смягчения, ФРС выкупает закладные на ипотечные бумаги (MBS). По этим причинам данные по состоянию самого сектора могут быть сильно искажены, отмечает эксперт факультета биржевой торговли Игорь Васев.
Редколлегия отдела "новости недвижимости" журнала "Биржевой Лидер", совместно с экспертами Академии Masterforex-V, проводят опрос в Дискуссионном клубе Форекс: достигли ли цены на недвижимость потенциального дна?
* да, пора покупать, индекс цен на бирже тому подтверждение;
* стоит еще подождать.
