2012 год отличился для большинства стран мира как время, когда от разговоров переходят к действиям. Это было время реализации решений и свершений. Насколько они были результативными – об этом можно будет судить в конце 2013г. Экономики стран требовали новых идей и финансовых вливаний. Перед ведущими специалистами стояли задачи выйти из неловкой ситуации, когда необходимо оживить умирающие отрасли не затрачивая при этом практически никаких бюджетных средств. Разумеется, спасти ситуацию могли бы исключительно зарубежные инвесторы. И если в инновации и производственный сектор вкладывать свои средства желающих немного, то рынок недвижимости демонстрирует несколько иную ситуацию. И все, что для этого потребовалось – реформирование действующего законодательства. А именно – снятие ряда запретов, касающихся в первую очередь видов на жительство, (см. статью: ВНЖ в Испании: плюсы и минусы покупки недвижимости в стране) получение гражданства и приобретения недвижимости нерезидентами страны.
Примечательно, что реформы уже начали приносить свои положительные результаты. Изменения в лучшую сторону будут происходить и дальше, пока рынок недвижимости не внесет свою законную лепту в преодоление бюджетного дефицита. Итак, что же это за изменения и какие страны пошли на это?
Аналитиками отдела "новости недвижимости" и "Новости мира" журнала "Биржевой лидер" был составлен рейтинг стран с самыми существенными изменения и реформами в законодательстве и налогообложении.
ТОП-10 стран оказавшие реформами влияние на рынок недвижимости
ТОП-1. Египет - стоимость 1 кв.м в Хургаде от 316-400 долларов США. Египтяне приняли решение увеличить налог для владельцев жилья стоимостью свыше 63 тыс евро. Таким образом, в казну поступит больше доходов за счет среднего класса. Впрочем, он не настолько многочислен, как в европейских странах и Северной Америке. Аренда жилья на сумму свыше 756 евро в год также будет облагаться налогом. Размер налоговой суммы будет определяться согласно нормам закона, вступившего в силу с начала этого года. Не самое лучшее решение для станы с высокими инвестиционными рисками. Очевидно, вопрос наполнения бюджета в данный момент куда более актуален, нежели оживление рынка недвижимости. Поэтому в течение еще довольно длительного времени эта страна будет аутсайдером среди рейтинга инвестиционно привлекательных стран (см. статью: Недвижимость: какие страны опасны для инвестиций?). Однако, и налоговые изменения для такой страны – очень серьезное свершение, благодаря которому постепенно ситуацию удастся стабилизировать.
ТОП-2. Турция - средняя стоимость жилья составляет составляет от 695 евро за 1 кв. м. Самой лояльной к иностранным инвесторам в жилье оказалась Турция, поскольку более полугода назад вынесла на рассмотрение законопроект, согласно которому покупателями турецких земельных участков и жилья могут быть граждане стран, которые самим туркам не позволяют приобретать аналогичные объекты на территории своего государства. Очень разумный ход, если учесть, что Испания переживает не лучшие времена, и на очереди Франция со своим налогом на роскошь, который может достигнуть 75%. Многие инвесторы среднего класса из ЕС вполне могут рассматривать возможность покупки второго жилья или другого объекта недвижимости в Турции благодаря развитой туристической инфраструктуре, ориентированной на очень большой сегмент отдыхающих из стран бывшего Союза и дружественных ему государств, - отмечает руководитель проекта Недвижимость в Испании и Турции (www.kvartira.es) Елена Гольцова (Elena Goltsova).
Однако, непреклонным турецкое правительство остается по отношению к лицам, имеющим гражданство Йемена, Кубы, Армении, Нигерии, Северной Кореи и Сирии.
Небольшие ограничения есть для украинцев: они не могут купить ничего на турецкой части побережья Черного моря (что неудивительно). Зато карт-бланш дается русским и украинцам на покупку сельхозугодий, земельных участков и любых других объектов недвижимости.
- недвижимость Турции. Бунгало одноэтажные - стоимость 215 000 евро, 3-х комнатные, идеально подходят для отдыха с маленькими детьми. Расположено в тихом районе Яныклар, который находится всего в 9 км от густонаселенного города Фетхие.
ТОП-3. Латвия - стоимость 1 кв.м в Риге - от 950 до 1 500 евро. Латвия уже с 1 числа этого месяца обеспечила легкое возвращение эмигрантов на свою малую родину, которые либо пострадали от депортации, либо бежали из страны с 1940 по 1990 годы. Правительство рассматривает вопрос о предоставлении вида на жительства иностранцам, которые купят в стране недвижимость стоимостью от 150 000 евро.И после этого нововведения очевидно власти не будут спешить с другими реформами, заняв уверенную выжидательную позицию.
ТОП-4. Украина - средняя стоимость жилья в Киеве составляет 1847 долларов США. В ценовом сегменте Украина стоит почти на одном уровне с Берлином (Германия) где цены на квадратные метры начинаются с 1800 долларов. В Украине несмотря на множественные протесты отдельных политических сил, частично снят запрет на приобретение земли. Правда, в первую очередь это касается участков, не предназначенных для ведения сельского хозяйства. Впрочем, процедура превращения сельхозугодий в непригодные для этих целей земли довольно несложно решается – были бы возможности. Правда, стоит учесть тот факт, что практически вся пригодная для пахоты земля в стране сосредоточена в руках лиц, арендующих гектары у паевиков. А это значит, что украинский чернозем – табу для зарубежного инвестора.
В то время как страны ЕС ищут состоятельных инвесторов, хлебосольная Украина рада вложениям даже лиц без гражданства – главное, чтобы платили. И с одной стороны – это довольно мудрый шаг: ведь в стране нет таких умопомрачительных налогов, как во Франции, и основную часть объектов составляет первичное и вторичное жилье в высотных домах, а также множество предложений в частном секторе. При желании вести фермерское хозяйство, иностранный инвестор может недорого приобрести загородный дом или участок и арендовать сельхозугодья.
ТОП-5. Кипр - стоимость 1 кв. м в Никосии составляет 1800-2500 долларов США. А вот Кипр сосредоточил свои инвестиционные льготы на деловой сфере и рынке объектов нежилого фонда для ведения бизнеса. Очень хорошее решения для одной из популярных конкурентоспособных оффшорных зон (хотя по некоторым данным статус оффшора уже не принадлежит острову). В сфере жилой недвижимости инвесторов также ожидает приятный сюрприз: расходы на оформление документации для договора купли-продажи государство гарантирует сократить до 5% ставки НДС в случае, если иностранный гражданин изберет для себя Кипр в качестве постоянного и основного места жительства. Причем, этим правом могут воспользоваться уже не только граждане стран Еврозоны, но и из любой другой страны. Что делает Кипр наиболее инвестиционно привлекательным объектом для граждан стран СНГ, Азии, Ближнего и Дальнего Востока. Но и цены здесь остаются на высоком конкурентоспособном уровне, что не скажешь о росте интереса среди интернет пользователей на недвижимость Кипра.
Рис.1. Динамика популярности Недвижимости Кипра среди пользователей Интернета поисковой системы Googl начиная с 2004 по 2013гг.
ТОП-6. Бельгия - стоимость 1 кв.м в Брюсселе варьируется от 2000-3000 долларов США. Страна ужесточает требования для получения гражданства, ограничивая приток инвестиций в экономику. Бурные потоки активов хлынули в Бельгию из соседней Франции, спровоцированные рисками, связанными с налогом на роскошь и спрос на жилье в Бельгии стремительно увеличился. Кроме того, власти опасаются замедления экономики в силу перенасыщения экономическими вливаниями. Гражданство – лишь одна из мер. Она предусматривает проживание на территории страны в течение 10 лет и знать один из трех официальных языков: нидерландский, немецкий или французский. Кроме того, по прошествию трех лет, еще до получения гражданства, необходимо пройти процесс натурализации – сродни этапам ВНЖ в других странах. Для политических беженцев – это 2 года, для иных иммигрантов – 3 года. Самая большая проблема в стране – безработица. Поэтому неудивительно, что Бельгия вводит дополнительные ограничения для пребывания на территории страны и тем более – получения гражданства. При том, что уровень благосостояния жителей страны находится на довольно высоком уровне. Подданным Бельгии может стать рожденный на территории страны и в исключительных случаях – после 3 лет проживания.
- недвижимость Бельгии, Режьон Валон - стоимость 155 000 евро, 65 кв.м - (2 384 евро/м²,) площадь земли 30 кв. м. Две жилых комнаты, 10 км от Люксембурга.
ТОП-7. Польша - стоимость жилья в Варшаве - 2530 – 17057 долларов кв.м. Законодательство о двойном гражданстве решила применить и Польша. Такое решение было принято польскими властями также для упрощения ведения бизнеса на территории страны и приобретения жилья и коммерческих объектов, в том числе – недвижимости. Для этого лицу, желающему получить польский паспорт, необходимо соблюдать все необходимые условия, как-то – пребывание на территории страны на легальных основаниях не менее 3 лет непрерывно; регулярный источник дохода; знание официального языка (польского); владение жильем. При этом непонятно, что для властей более важно: получить большее количество граждан, или же зарубежных инвестиций.
ТОП-8. Южная Корея - стоимость 1 кв.м в Сеуле от 3500-5000 доларов США. Властями страны были внесены такие изменения, как снижение ставок на покупку элитного жилья:
- до 808 209 долл - 1%;
- от 808 209 долл до 1 077 612 долл – 2% (было 4%);
- более 1 077 612 долл – 3% (вместо 4%).
Налог не будет взиматься повторно, в случае, если жилье стоимостью до 808 209 долл. будет перепродано в течение последующих 5 лет после покупки.
ТОП-9. Франция - средня стоимость жилья в Париже составляет 5200 – 33459 долларов США кв.м. Кроме того, что правительство всерьез заговорило о налоге на роскошь для миллионеров в размере 75%, одобрение получил и ряд налогов для тех лиц, у кого имеется 2 и более дома. И если налог на роскошь противоречит Конституции Франции, то второй пакет мер не соответствует законам ЕС. Налог на роскошь вынудил известного актера Жерара Депардье сменить гражданство с французского на русское (подробности в статье: Депардье прилетел в Сочи получить российский паспорт из рук Путина), чтобы не платить разбойнические по его мнению поборы. Также возможность смены гражданства рассматривает и известная защитница прав животных великая актриса кино Катрин Денев – она в ближайшее время может стать согражданкой Депардье, пишут западные СМИ, это событие широко обсуждают социальные сети: Фейсбук, Одноклассники, вКонтакте. Кроме двух желающих сменить гражданство, некоторые звезды шоу-бизнеса уже приняли решение о продаже недвижимости во Франции. К примеру, Катрин Денев выставила на продажу свой элитный особняк в 75 км от столицы. Он расположен на территории участка в 18 га. Кроме основного особняка туда входят еще 5 домов: для гостей, для садовника и хозпостройки. Эксперты аудита оценили объект в 4,5 млн евро.
А вот известный дизайнер одежды Валентино Гаравани и сводный брат экс-президента Николя Саркози Оливье вместе с невестой – актрисой Мэри-Кэйт Олсен не собираются покидать территорию Франции и продавать жилье. Да и чета Анджелина Джоли и Брэд Питт не имеют планов покидать облюбованное поместье во Французской Ривьере и, похоже, их вовсе не пугает 35%-ный налог на второе жилье, который обязаны платить как граждане Франции, прикупившие себе домик за рубежом, так и иностранцы, пожелавшие иметь собственность на французской территории.
Итак, рассмотрим подробнее, что включает в себя налог на второй дом. Во-первых – «социальный сбор» в размере 15,5%, который рассчитывается из суммы налога на прирост капитала с реализации недвижимости. В процентном выражении это означает возрастание расходов в связи с продажей с 19% до 35,5%. И как результат потеря интереса к недвижимости Франции со стороны интернет-пользователей:
Рис.2. Динамика популярности среди пользователей Интернета поисковой системы Googl за 2012г.
Невыгодно будет и сдавать жилье в аренду: вместо привычных 20% владельцы будут платить с доходов на 15,5% больше. Именно по этой причине уже стремительно прыгнули цены на аренду жилья, что особенно болезненно сказалось на кошельках родителей студентов.
- недвижимость Франции, Иль-де-Франс, Париж - апартаменты - цена 670 000 евро, общая площадь68 кв. м - (9 852 евро /м).
ТОП-10. Гонконг - по состоянию на 2012 год стоимость аренды 1 кв. м достигла здесь 3 466 долл. в месяц. Стоимость жилой недвижимости составляет 29,6 тыс. долл. за 1 кв. м. Гонконг в этом рейтинге явдяется самым дорогим округом по стоимости недвижимости. Краткосрочные сделки в сфере недвижимости на территории Гонконга отныне облагаются гербовым сбором в размере 15%. На эту вынужденную меру правительство пошло с цель охладить пыл разогревшихся не в меру участников рынка недвижимости. В первую очередь это касается именно зарубежных инвесторов: как частные так и юридические лица. В довесок к основному сбору будет введен дополнительный 1% на перепродажу сроком менее 3 лет. Однако, по прогнозам экспертов Биржевого лидера, эти меры лишь немного улучшат и стабилизируют ситуацию, погасить ажиотажный спрос до нужного уровня властям все равно не удастся, если только они не прибегнут к еще большей ставке сбора.
Мнение экспертов. На что ориентироваться инвесторам?
В рейтинг свершений и реформ не была включена Испания. Поскольку разговоры-разговорами, а конкретных действий предпринято не было. Не исключено, что и не будет и громкие заявления об автоматическом предоставлении ВНЖ покупателю жилья суммой не менее 160 тыс. евро (ранее – 250) скорее всего являются интересным пиар-ходом для активизации процесса покупки зарубежными инвесторами простаивающих квадратных метров. Причем, расчет явно делается на членов ЕС и Северной Америки. Несмотря на то, что «приглашают» к элитному шопингу именно жителей СНГ, Азии и Ближнего и Дальнего Востока. В чем же здесь подвох? Кроме того, что активные обсуждения могут закончиться ничем, не следует забывать о сложностях и коллизиях получения ВНЖ сейчас: пока никаких лояльных иностранцам законов не принято, правила игры довольно жесткие: есть вид на жительство без права на работу сроком на 1 год. Затем он продлевается в 2 этапа на 4 четыре года. И только затем – получение ВНЖ «постоянного», сроком на 5 лет – в сумме набегает тех самых 10 лет проживания в стране. Только в это же время нужно быть и налогоплательщиком – а как же платить налог, если не получаешь доход и официально не трудоустроен? С другой стороны, никто не запрещает приобретать жилье без вида на жительство. Конечно. Но, если все же, такие пожелания имеются, владелец испанской недвижимости может претендовать на ВНЖ уже сейчас – без каких-либо нововведений. Правда, отнюдь не факт, что эти претензии будут удовлетворены. Разумеется, мало кто из риэлтеров признается, что приоритет в положительных решениях отдается жителям ЕС, а никак не СНГ и прочих регионов. Последним куда чаще отказывают. График показывает, что интерес к испанским объектам остается на прежнем высоком уровне. Однако эксперты не торопятся делать скоропалительные прогнозы о грядущем восстановлении и предрекают: до конца 2013 года жилье подешевеет еще на 6%
Рис.3. Динамика популярности среди пользователей Интернета поисковой системы Googl за 2012г.
И в эти сложнейшие времена секретарь по вопросам торговли Хайме Гарсия-Легас официальными заявлениями доказывает желание Испании «обойтись малой кровью» для решения проблемы и привлечения новых инвесторов. Возможно, Испания ожидает удобного момента, когда покупатели подтянутся из Франции, где содержать дорогостоящее жилье может стать весьма проблематично – ведь у французского правительства в вопросах налогообложения намерения куда чаще заканчиваются действиями. Однако это никак не решит проблемы с жильем среднего уровня стоимости: ведь основную массу составляют именно бюджетные типы жилья – апартаменты, бунгало и таунхаусы.
Данный рейтинг демонстрирует совершенно неоднозначную ситуацию и контрастность национальных особенностей экономических рыночных моделей. Наиболее лояльные к иностранным инвесторам страны в ушедшем году практически взяли отпуск и в данный момент наблюдают за запущенным маховиком, развивающиеся же страны (Индия, Бразилия, Китай и Мексика и другие страны Азии, Африки, Латинской Америки и Океании) только пришли к выводу о необходимости реформирования и попытались сделать первые робкие шаги в этом направлении. Некоторые страны с проблемными экономиками решили реструктуризовать и переформатировать местное законодательство под нужды динамики роста, другие же сосредоточились на оптимизации, решив чрезмерно не открывать шлюзы для иностранных инвесторов опасаясь «наводнения».
Главный урок, который инвестор должен извлечь для себя, – отметил ведущий эксперт недвижимости Канады Академии Masterforex-V Евгений Ольховский, - это чем больше препятствий создается правительством, тем более перспективным выглядят объекты недвижимости в глазах самих власть имущих (политиков, олигархов). И чем больше создается привлекательных условий для инвестиций – тем более выгодно можно совершить желаемую сделку, но и придется осуществлять дополнительные вклады в содержание объектов или претерпевать временные неудобства вплоть до разворота тренда – то есть делать расчет на долгосрочную перспективу и рассматривать данную инвестицию как запасной или дополнительный вариант. Впрочем, если государство уж совсем не оставляет выбора и платить запрашиваемую цену слишком дорого – стоит искать альтернативные варианты среди более доступных предложений через наиболее популярные риэлторские компании России.
