В каких регионах Латвии лучше приобретать недвижимость? Учитывая растущую популярность латвийского жилья среди инвесторов из стран СНГ, этот вопрос приобретает все большую актуальность. Несмотря на очень небольшие размеры прибалтийского государства, в разных его регионах цена квадратного метра может быть дороже или дешевле в несколько раз. И речь тут идет не только о банальной экономии денег. Получить вид на жительство в больших городах также можно, инвестируя в недвижимость вдвое большую сумму, чем в провинции.
Напомним, что по местным законам, право на ВНЖ получает иностранец, купивший квартиры и дома на общую сумму не менее 100 тыс. латов (143 тыс. евро) в городах республиканского значения или на сумму не менее 50 тыс. латов (71,5 тыс. евро) в остальных регионах. Казалось бы, в таких условиях «русские» должны были буквально оккупировать села Латвии. Но на самом деле происходит нечто противоположное. Наибольшей популярностью среди выходцев из СНГ пользуется самая дорогая недвижимость в Латвии, расположенная в районах, где предусмотрен высокий уровень минимальных инвестиций для получения ВНЖ.
Почему сложилась такая ситуация? «Русские» слишком богаты, чтобы экономить? Инвестиционная привлекательность расположенных в провинции объектов слишком низкая? Или существуют и другие причины? Разобраться в этих и других вопросах нам помогали эксперты журнала "Биржевой лидер".
Региональные предпочтения иностранцев
Как отмечают эксперты, на латвийском рынке крайне редки случаи, когда иностранец из СНГ, имея в своем распоряжении 143 тыс. евро, приобретал бы недвижимость не в Риге или Юрмале. По крайней мере, желание получить вид на жительство, так сказать, с 50% скидкой, поселившись в отдаленной деревне, проявляют только самые бедные покупатели.
По закону об административном делении Латвии, введенному в действие в 2008-м году, в стране выделено девять городов республиканского значения (ВНЖ = 100 тыс. латов) и 110 самостоятельных территориальных образований (ВНЖ = 50 тыс. латов).
О предпочтениях «русских» инвесторов (имеются в виду, конечно же, не только граждане РФ, но и другие русскоязычные иностранцы из СНГ) говорят данные ниже приведенной таблицы.
Таблица. Расселение «русских» в «республиканских городах Латвии
Попробуем расшифровать эти данные. Поскольку они отражают статистику последней переписи населения и то время, когда, новая волна иммиграции не могла еще повлиять на ту демографическую ситуацию, которая, на самом деле, сложилась после распада СССР, мы можем легко разрушить некоторые мифы о предпочтениях «русских» за границей.
Один из стереотипов – «русские» покупают недвижимости именно там, где больше всего проживает их соотечественников. Оказывается, нет. В Латвии можно найти города, где процент русскоязычного населения гораздо выше, чем в инвестиционно привлекательных Риге и Юрмале.
С другой стороны, мы видим, что решающую роль в популярности среди инвесторов из СНГ играет удаление от столицы Латвии. И если в Даугавпилсе, расположенном более чем в двухстах километрах от Риги, русскоязычного населения больше даже, чем местного, это еще не причина для массовой скупки квартир.
Очевидно, что приобретать жилье выходцы из стран СНГ желают не просто в регионах, где не существует языкового барьера, а еще и там, где созданы другие привлекательные для инвестора условия (см. также: Недвижимость Латвии: вырастет ли спрос на частные дома в пригородах Риги).
Минусы «дешевой» эмиграции
Действительно, перспектива приобрести недвижимость всего за 50 тыс. латов и получить, таким образом, вид на жительство в стране Евросоюза должна была бы привлечь максимальное число инвесторов с востока. Но давайте повнимательнее рассмотрим особенности рынка.
По данным статистики, около 20% латвийской недвижимости пустует. Еще примерно столько же уже выкуплено иностранцами. То есть на рынке Латвии существует фундаментальный профицит предложения. А спрос формируется не столько перспективами получений ВНЖ для граждан неевросоюзовских государств, сколько перспективами коммерческого использования объектов.
Как отмечают аналитики, только в случае покупки элитного жилья в лучших районах Риги или Юрмалы, иностранцы сразу же вкладывают в местный рынок недвижимости сумму, необходимую для получения вида на жительство. В иных условиях инвестор вынужден купить одновременно несколько объектов. И это касается даже приобретений в провинции, где минимальный ценз инвестиций вдвое меньший.
Итак, инвестор, попавший в тот регион, где спрос на аренду невелик, вынужден купить два-три объекта, в одном из которых будет жить, а остальные закроет на замок, и все равно вынужден будет оплачивать коммунальные услуги. Это – убыточный вариант.
Прибыльный вариант – купить два-три объекта в «дорогих» районах (как свидетельствует практика, для этого достаточно продать лишь одну московскую квартиру), в одном жить, остальное – сдавать в аренду, обеспечивая себе не только полную компенсацию «коммуналки», но и реальную прибыль.
Кстати, эксперты говорят о том, что за пределами Риги и популярных курортов Латвии сдать в аренду трудно даже малогабаритную квартиру, а о заработке на домах вообще можно забыть. Поэтому скупка исключительно дешевых объектов приравнивается к закапыванию в землю своих капиталов.
Директор компании RD Global (http://rd4global.com/ru/) - Лиана Кочеткова рассказала в интервью журналу "Биржевой лидер": - "Я бы хотела обратить внимание россиян, которые хотят купить квартиру в Риге, рассчитывающих на минимальный для этого региона бюджет - 143 000 евро, на квартиры в микрорайонах города. Поскольку пока россияне в основном предпочитают покупать в центре города, то цены за последнее время достаточно серьезно поднялись. В микрорайонах есть множество новых проектов или вторичных продаж в новостройках, где цены в 2 раза ниже, чем в центре, на аналогичные квартиры. За сумму 145 000 - 170 000 евро пока еще можно купить замечательную 2-3-х комнатную квартиру, которая будет хорошо сдаваться в аренду. Цены в микрорайонах держатся ниже центровых именно потому, что россияне пока делают выбор в пользу центра.
Рига - небольшой по размеру город, и предложение квартир в центре ограничено. Поэтому мы прогнозируем, что в ближайшее время иностранцы начнут активно покупать квартиры в близлежащих к центру районах, и цены пойдут вверх.
Добраться от микрорайона до центра можно за 15 минут на машине, или за 20-30 минут на общественном транспорте. Что по меркам больших российских городов считается "за углом".
Логика оптимального поведения
Наибольший риск инвестора – купить объект на «перегретом» рынке. В будущем цены по какой-либо «незначительной» причине могут резко упасть. С другой стороны, человек, желающий переехать в Латвию на постоянное место жительства, наверняка хотел бы пребывать в максимально комфортных условиях. То есть жить в большом доме на достаточно большом участке. Как объединить эти два желания?
Один из возможных вариантов – приобрести для себя отличную недвижимость в «провинции». Латвийская инфраструктура считается достаточно развитой, посему вы вряд ли «почувствуете разницу». Зато получить статус ВНЖ (См.: Недвижимость Латвии: квартира в Риге - выгодная инвестиция плюс Вид на жительство) вы сможете вдвое дешевле. А на оставшиеся деньги - купить квартиру или дом в инвестиционно привлекательном регионе. Возможно, не самый дорогой объект, но обязательно с гарантией активной сдачи в аренду, которая будет приносить постоянную определенную прибыль.
Объемы инвестиций, конечно же, должны зависеть исключительно от ваших финансовых возможностей. Если они достаточно велики, скорее всего, жить на правах европейца вы сможете за счет своей собственности.
Видео: Недвижимость Латвии: какие регионы страны инвестиционно наиболее привлекательные
Недвижимость Латвии: какие регионы страны инвестиционно наиболее привлекательные
