Экономическая нестабильность, которая сопровождается постоянными колебаниями курса основных мировых валют,заставляет многих задуматься над тем, как сохранить свои сбережения. А при возможности – и увеличить капитал. Чаще всего его вкладывают в недвижимость. Ведь она не обесценивается до такой степени, как, допустим, акции или другие инвестиционные инструменты. Те россияне, которые наконец-то решили стать владельцами жилых или коммерческих объектов за рубежом, часто интересуются: стоит ли покупать недвижимость в Латвии?
Может ли недвижимость Латвии быть альтернативой
На этот и другие вопросы в интервью журналу "Биржевой лидер" рассказала Директор компании RD Global (http://rd4global.com/ru/) - Лиана Кочеткова.
Лиана Кочеткова: Наверное, стоит повторить известный тезис: «не ищите недвижимость, ищите профессионального риэлтора». В этом случае риск потерять деньги практически сведен к нулю. Пока цены на недвижимость низкие, ее просто сдают в аренду. Но для этого при покупке нужно выбрать «правильный» объект. Его цена играет отнюдь не главную роль. Для недвижимости значительно важнее такой показатель как ликвидность. Ведь рано или поздно у владельца появится желание ее продать.
Оценить перспективы приобретаемого объекта может только опытный риэлтор. Он знает кто и что покупает, по каким ценам, какие проекты наиболее востребованы, оценивает динамику рынка и способен реально спрогнозировать его развитие. Вдобавок, он может подсказать совершенно неожиданные варианты инвестирования, которые обычному человеку и в голову не придут.
Биржевой Лидер: Как, с вашей точки зрения, определить профессиональный уровень риэлтора?
Лиана Кочеткова: Задавайте вопросы. И смотрите, насколько он владеет информацией, четко и правдиво отвечает на них, уточняет различные нюансы. Причем именитость компании, ее отличная репутация отнюдь не гарантия того, что вам повезло с персональным риэлтором. Необходимо учитывать еще и человеческий фактор.
Биржевой Лидер: Вернемся все же к вопросу о целесообразности покупки недвижимости в Латвии…
Лиана Кочеткова: Существует два подхода к ее приобретению. Первый – эмоциональный, когда человек ориентируется на свои вкусы и предпочтения. Обычно это покупка жилья для себя – квартиры в Риге, домика в Юрмале или ином курортном городке. Чтобы провести на берегу моря отпуск с семьей, а в уикенд – прогуляться романтическими улочками старинной части столицы.
Второй подход – маленький бизнес на недвижимости. Здесь основным мотивом для сделки должны стать перспективность и доходность объекта. Большинство наших зарубежных клиентов приобретают недвижимость с целью получения вида на жительство в Латвии и прибыли от аренды. Для этого они покупают как коммерческие площади, так и квартиры. При приобретении офисов, следует учитывать, что на местном рынке наиболее востребованы помещения малых площадей. Если предлагается большой офис с уже имеющимся солидным арендатором, то не стоит особо обольщаться. Сначала задайте себе вопрос: как быстро я смогу найти нового, если старый съедет? Думаю, нескоро. Повторюсь, но и при первом, и при втором подходе непременно следует обращать внимание на ликвидность недвижимости. Если она низкая, то при необходимости вытащить деньги из этого проекта будет просто нереально.
Биржевой Лидер: Каковы перспективы заработать в Латвии на сдаче в аренду объектов недвижимости?
Лиана Кочеткова: Не могу сказать, что доходность от аренды высокая и способна кого-то обогатить. Однако, чем дороже объект, тем выше прибыль можно получить. При серьезных инвестициях и использовании кредитного плеча она вообще возрастает в разы. Рынок аренды всегда немного отстает по времени от рынка продаж.
Уже сегодня вполне реально иметь доходность в 7-10% годовых. Причем ощущается дефицит качественного жилья. До недавнего времени у нас был рекорд: квартиру сдали в аренду за 40 минут после выставления на рынок. Но в прошлом месяце мы свой рекорд побили. Квартиру клиента агентство сдало в аренду на стадии окончания ремонта…
Биржевой Лидер: При определении ликвидности жилых объектов тоже учитывается площадь, как и в случае с офисами?
Лиана Кочеткова: Да, сейчас тенденции таковы, что чем меньше квартира, тем выше ее ликвидность и доход от аренды. Быстрее и выгоднее в Риге сдается жилье площадью 30-50 квадратных метров: студии, квартиры с одной спальней… Опять подчеркну: перспективные проекты и районы знает только опытный риэлтор, каждый день получающий информацию с рынка недвижимости о сделках.
Биржевой Лидер: Вы назвали размер доходности в 7-10% годовых. Это с учетом издержек или без таковых?
Лиана Кочеткова: Инвестор должен учитывать именно доходы-нетто, чистую прибыль после вычета необходимых расходов, платежей, налогов и т. п. Попробуем подсчитать, что остается у владельца «в сухом остатке». Возьмем, например, недвижимость в Германии и Латвии. Было бы некорректно говорить, что объекты в одной стране покупать лучше, чем в другой. Просто сравним цифры. Обсчет идет, исходя из стоимости покупки.
В Латвии при приобретении недвижимости платится одноразово 2%, в Германии- 3,5-5% в зависимости от того, в какой федеральной земле она находится. Нотариальные расходы в Латвии составляют 150 евро, в Германии – 1-2.5%. Судебных издержек в Латвии нет, в Германии 0.5-0.7%. Комиссия за маклерские услуги в Латвии 3% , в Германии – 3-6 %. Это те дополнительные расходы, которые тоже надо «отбивать» арендой в будущем..
Биржевой Лидер: Однако есть еще обязательные платежи после покупки недвижимости. Кроме того, ту же квартиру надо содержать надлежащим образом, оплачивать счета за коммунальные услуги.
Лиана Кочеткова: В Латвии ежегодный налог на недвижимость составляет на жилье 0,2-0,6 %, на землю - 1,5 % от кадастровой стоимости, которая в 4-5 раз ниже рыночной. Налог на прибыль – 5-24% в зависимости от выбранной системы организации арендодателя. За коммунальные услуги, как правило, платит у нас арендатор. Он же несет расходы и по содержанию дома.
Арендодателю-иностранцу лучше всего прибегнуть к помощи местной управляющей компании. Ее услуги обойдутся владельцу в 10-20% от стоимости аренды плюс оплата сантехника или электрика в случае экстренных вызовов. Еще 200 евро - за налоговую декларацию по итогам года. В итоге получаем нетто-доходность жилой недвижимости Латвии. При заявленных 3-6% годовых за сдачу квартиры в аренду инвестору остается «чистыми» 3-4%.
Цифры вещь беспристрастная. Но если прибыль, которую приносит недвижимость в Латвии сопоставима с признанной инвесторами страной, то почему бы не прикупить себе кусочек Европы с видом на море…
Видео: RD Global: плюсы и минусы владения недвижимостью в Латвии
RD Global: плюсы и минусы владения недвижимостью в Латвии
