Латвийский рынок недвижимости сейчас демонстрирует оптимистические тенденции. Только за первый квартал этого года стоимость апартаментов в столице выросла на 19%, а квартир в старой части города – на 16%. Жилье в Риге чаще всего приобретают иностранцы.
Подорожала недвижимость и на главном курорте страны – в Юрмале. С января по май здесь было приобретено жилых объектов на 56% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Причем только по квартирам объем сделок увеличился на 70%.
Часть зарубежных покупателей приобретает недвижимость в Латвии исключительно для себя. Остальных она интересует обычно по двум причинам: либо как объект инвестиций, приносящий доходы от сдачи в аренду, либо как надежная «площадка» для получения вида на жительство в государстве, входящем в Евросоюз.
Многие из тех, кто уже достиг поставленной цели (имеется в виду ВНЖ), выставляют недвижимость на продажу. Тем более, что спрос на нее сейчас повышается, ценовая ситуация на рынке вполне благоприятная, и сделка может принести неплохой доход. Но при этом следует помнить: прибыль от продажи недвижимости в Латвии облагается подоходным налогом в размере 15%. Правда, не всегда.
В каких случаях продавец освобождается от уплаты такого налога, как определяется стоимость недвижимости в качестве объекта налогообложения? Обо всех нюансах, связанных с обязательными платежами при совершении сделок в Латвии, рассказала Регина Ибрагимова, генеральный директор риэлторской компании EuroLandRealty в интервью журнала "Биржевой лидер".
Подоходный налог обязателен не для всех
По словам эксперта, 15-процентный подоходный налог с прибыли, полученной при продаже недвижимости, в ряде случаев платить не надо. От его уплаты освобождаются физические лица, имеющие в своем владении объекты свыше 5-ти лет – с момента их официальной регистрации. Однако эта льгота предоставляется лишь при условии, что как минимум год из последних 60-ти месяцев до продажи для собственника недвижимости она являлась задекларированным местом жительства.
Не платят упомянутый налог также те граждане, чьи дома были проданы в порядке, предусмотренном законом «Об отчуждении необходимого недвижимого имущества для нужд общества». Но только в случае, если они на протяжении года использовали полученные деньги для приобретения нового, функционально аналогичного недвижимого имущества. Проще говоря, если государство компенсировало тебе стоимость изъятого дома, то ты и должен купить жилье, а не офис или, допустим, магазин.
Такое отчуждение обычно проводится для нужд государства, окружающей среды, здравоохранения, обеспечения социальных потребностей населения, строительства необходимых обществу культурных, образовательных и спортивных сооружений, проведения инженерных коммуникаций, развития транспортной инфраструктуры и т.д.
Оценка недвижимого имущества
Как утверждает Регина Ибрагимова, здесь все зависит от вида и стоимости приобретения недвижимого имущества. Если оно перешло в собственность на основании договора купли-продажи, то учитывается указанная в документе цена плюс другие расходы, связанные с приобретением (государственная пошлина, комиссионные и прочее).
В случае, если человек построил дом для себя или своей семьи, сдал его в эксплуатацию после 1 января 2001 года, но не сохранил документы, подтверждающие расходы на строительство, во внимание принимается актуальная кадастровая стоимость недвижимого имущества в год сдачи в эксплуатацию.
Сложнее, если жилой объект был приобретен до указанной выше даты. Тут уже необходимы определенные расчеты. Стоимость дома определяется путем деления кадастровой стоимости, актуальной в год продажи, на индекс потребительских цен за последние 10 лет, устанавливаемый ежегодно Центральным статистическим управлением Латвии.
Проще это пояснить на примере. Допустим, недвижимость была приобретена в 1996-м году, а продал ее владелец в 2012-м.
Кадастровая стоимость была установлена в размере 20 000 латов. Индекс потребительских цен в 2012-м составил 1,721. В результате деления получаем конечный результат - примерно 11 621 лат.
Бывают также ситуации, когда дом приобретается путем восстановления права собственности. Здесь уже учитывается актуальная кадастровая стоимость в год продажи. Если недвижимость перешла к новому собственнику на основании договора дарения от супруга (супруги) или близких родственников и продается до истечения 5-летнего срока владения, то стоимость ее также определяется по-разному. Она может быть рассчитана на основании сохранившихся документов, подтверждающих сумму, потраченную на приобретение жилья.
Ежели такие не сохранились, то используются формулы с применением кадастровой стоимости, индекса потребительских цен. Аналогичные расчеты проводятся и в случае наследования недвижимости.
При приобретении недвижимости на основании договора дарения от лица, с которым не связывает брак или родство, учитывается стоимость, указанная в договоре, и прочие расходы при переходе в собственность.
Сколько стоит… спать спокойно?
Прибыль от продажи жилого объекта, облагаемая подоходным налогом, рассчитывается следующим образом. Скажем, в 2005-м году был приобретен дом с земельным участком за 30 000 латов, в котором новый владелец и поселился, задекларировав его как свое место жительства. За услуги нотариуса при совершении сделки он заплатил еще 50 латов. В 2007-м году пришлось провести реконструкцию крыши дома, на что было потрачено 4 000 латов.
В земельной книге собственник зарегистрировал недвижимое имущество в июне 2008-го, заплатив государственную пошлину в размере 600 латов. В августе 2012-го (до истечения 60-ти месяцев, освобождающих от уплаты налога) он продал свою недвижимость за 50 000 латов. С учетом вычета издержек чистый доход составил 15 350 латов. С этой суммы и платится 15-процентный налог от прироста капитала (в данном случае - 2 302,50 латов).
Мнение экспертов
По мнению и юристов, и риэлторов знание таких нюансов латвийского налогообложения отнюдь не лишнее. Недвижимость в стране сейчас активно интересуются и местные жители, и зарубежные инвесторы. В Риге и Юрмале растет спрос, как на аренду, так и на покупку квартир (Недвижимость в городах Латвии - перспективные направления инвестирования - Ред.). Самые популярные из них сегодня у арендаторов – площадью до 80 кв. м.
За первые пять месяцев этого года количество сделок покупки-продажи жилья увеличилось на 15,3 %. Это говорит о том, что увеличилось и число потенциальных налогоплательщиков. Если только они не освобождены законом от уплаты.
