Сегодняшнюю ситуацию на латвийском рынке недвижимости можно трактовать по-разному. С одной стороны, события, произошедшие на Кипре, подтолкнули многих к мысли, что все-таки приобретать жилые и коммерческие объекты - более надежное капиталовложение, чем держать свои сбережения на банковских счетах. Как результат, спрос на них начал повышаться, что в целом можно считать положительной тенденцией.
Однако есть и другая сторона медали. Стоимость жилья в курортной Юрмале, в центре Риги, а также в новых проектах с каждым днем становится все более недоступной для местного населения из-за растущих цен. Теперь такое жилье по карману в основном только иностранцам.
Дела недавно минувших дней
Как только мировой экономический кризис докатился до Латвии, ее рынок недвижимости рухнул почти в одночасье. За несколько лет стоимость жилья здесь снизилась почти на 75%. Многие риелторы и застройщики либо сменили сферу своей деятельности, либо вовсе ее прекратили в ожидании лучших времен. Удержались на плаву лишь самые стойкие, но таких оказалось немного. Случившийся ценовой обвал был вполне закономерен: он стал расплатой за «перегретую» ипотеку 2005-2007-х годов.
Разумеется, кризис изрядно "потрепал" не только рынок недвижимости, но и экономику страны в целом. Почти сразу после вступления Латвии в ЕС были закрыты такие индустриальные гиганты советской эпохи, как РАФ и ВЭФ, продукция которых оказалась неконкурентоспособной и невостребованной на европейских просторах. Большинство из немногих уцелевших предприятий окончательно "добил" кризис. А дотационное сельское хозяйство оказалось не в состоянии спасти ситуацию.
Резкий рост безработицы привел к тому, что тысячи латвийцев не смогли далее выплачивать ипотеку и взятое ими в кредит жилье начало переходить к банкам. Оказавшись без крыши над головой и без средств к существованию, масса людей уехала в другие, более «зажиточные» страны Евросоюза. По данным Центрального статистического управления Латвии, только за прошлый год государство покинуло свыше 25-ти тысяч его граждан. В основном – работоспособная молодежь. В 2013-й год страна вошла с населением всего в 2,24 миллиона человек.
«Богатые» латыши предпочитают панельные дома
Прошлогодний рост ВВП Латвии составил 5,3%. Этот показатель можно было бы считать достижением, если не принимать во внимание, что нынешний ВВП почти на 12% ниже своего докризисного уровня. Если сравнивать с Россией или другими странами СНГ, то доходы латышей сегодня весьма пристойны: средняя зарплата составляет порядка 700 евро, средняя пенсия – 270 евро.
Однако это отнюдь не те деньги, которые позволяют покупать жилые объекты дороже 20-50 тыс. евро. Даже те граждане страны, которые сделали сбережения, работая в Германии или Нидерландах, предпочитают приобретать небольшие квартирки в панельных домах спальных микрорайонов Риги или недорогие дома в сельской местности, подальше от столицы и морского побережья.
Жилье в новых проектах местное население позволить себе не может из-за деформации цен. По мнению специалистов, разница между стоимостью уже имеющихся серийных квартир и квартир в новостройках не должна превышать 30-40%. В Риге же она сейчас находится на отметке 90-100%. Объясняется это тем, что рынок нового жилья в столице незначителен.
Как считают аналитики риэлторской компании RD Global, серьезные подвижки в этом сегменте пока не намечаются. Мало кто из латвийских девелоперов ныне рискует вкладывать собственные средства в новые проекты. А банки финансировать их не спешат. Во-первых, им надо сначала реализовать жилые объекты, изъятые у неплатежеспособных клиентов. Во-вторых, они продают еще и... собственное жилье. Ведь к банкам перешло от неплательщиков множество незавершенных объектов. Чтобы довести их "до ума", кредиторам пришлось обзавестись дочерними строительными предприятиями. Новое жилье «от банков», как правило, очень качественное, но и недешевое.
В расчете на зарубежного покупателя
Тем не менее, как свидетельствует статистика, три сделки из четырех совершаются именно на первичном рынке недвижимости. Растущий спрос отражается на ценах. Эксперты констатируют, что скоро новое жилье финансово не "потянут" даже представители среднего класса Латвии. Если учесть, что банки неохотно дают кредиты, а местное население, наученное горьким опытом, также неохотно их берет, то становится понятно: объекты, как завершенные, так и строящиеся, рассчитаны в основном на иностранцев.
Зарубежные покупатели уже несколько лет «спасают» рынок недвижимости Латвии. Поспособствовали этому принятые парламентом страны изменения к закону об иммиграции. В соответствии с ним вид на жительство в Латвии можно получить, став владельцем местного жилья стоимостью около 143 тыс. евро, а за пределами Риги, Рижского района, Юрмалы и городов республиканского значения – 71,2 тыс. евро.
После принятия упомянутых поправок приток зарубежных капиталов в экономику страны составил около 570 млн. евро. В основном латвийскую недвижимость приобретают россияне (совершено почти 5000 сделок). Однако есть среди покупателей также граждане Украины, Казахстана, Узбекистана, Азербайджана, Ирана, Китая и других стран.
Прогнозы экспертов
Специалисты компании RD Global предполагают, что латвийская недвижимость и в дальнейшем будет привлекать зарубежных инвесторов. Причем не только мечтающих о «евросоюзном» ВНЖ. Понимая всю сложность экономической ситуации, правительство страны старается сделать правовое поле максимально либеральным для притока новых инвестиций из-за рубежа.
Уже в текущем году создается благоприятный налоговый режим для международных холдинговых компаний. Думают власти и над тем, как вернуть обратно в Латвию трудоспособное население, уехавшее на заработки, как нарастить промышленное производство и свести к минимуму уровень безработицы. Если удастся реализовать хотя бы часть запланированного, то доходы граждан страны возрастут и они смогут на равных конкурировать с иностранцами на местном рынке недвижимости. А начнет расти спрос – выйдут из затяжной «спячки» и застройщики, пока занимающие выжидательную позицию.
Видео: Недвижимость Латвии: жилье в Юрмале и центре Риги - расчет на иностранного покупателя
Недвижимость Латвии: жилье в Юрмале и центре Риги - расчет на иностранного покупателя
