Рынок недвижимости Латвии уже закрепился в сознании российских инвесторов как один из наиболее привлекательных и перспективных в Европе. Достаточно напомнить, что после либерализации миграционного законодательства в 2010 г. до сентября текущего года в Латвии иностранцы купили более двух с половиной тысяч жилых объектов, получив при этом 7735 видов на жительство. Львиная доля в этой категории принадлежит именно выходцам из России. Кроме того, известно, что многие наши соотечественники, выгодно вложившие деньги в недвижимость Юрмалы и лучших районов Риги в 2010-2011 гг., на сегодня смогли увеличить свой капитал примерно вдвое.
Однако скептики небезосновательно замечают: все эти выгодные условия были в прошлом. А потому, чтобы ответить на простой, казалось бы, вопрос: выгодно ли сегодня вкладывать деньги в латвийскую недвижимость и на какие объекты следует обратить внимание в первую очередь, необходимо, как минимум, иметь под рукой надежный прогноз относительно дальнейшего развития тенденций на рынке недвижимости этой страны.
На самом деле, большинство аналитиков сходится во мнении, что Латвия прошла свое «дно» еще года три-четыре назад. Таким образом, реальная выгода от сделанных сегодня инвестиций может появиться только в том случае, если растущий тренд будет продолжаться еще, как минимум, несколько лет. Каковы же на самом деле перспективы инвестирования в недвижимость Латвии? Найти ответ на этот и другие вопросы нам помогали специалисты риэлторской компании EuroLandRealty.
Определяем порог входа.
Бизнес на недвижимости очень схож с биржевым. Здесь также вы можете рассчитывать на получение хорошей прибыли, если правильно определите момент вхождения в рынок. Иначе говоря, главной задачей является обрести качественную собственность в то время, когда она недооценена, и продать ее на ценовом пике. Поскольку «дно» в Латвии уже пройдено, нужно внимательно отнестись к такому фактору, как порог входа в рынок, после которого рост стоимость объектов замедлится или вовсе развернется тренд, а значит, на получение прибыли в ближайшее время можно уже не рассчитывать.
По словам экспертов компании EuroLandRealty, рынок недвижимости в Латвии все еще обладает хорошим потенциалом роста. Чтобы убедиться в этом, они предлагают вспомнить, как развивались события в этой стране в минувшие годы.
Высокая волатильность, т. е. огромные скачки цен – отнюдь не новость для Латвии. К примеру, в 2004-2007 гг. жилая недвижимость здесь дорожала примерно на 30-40% в год. Уже в 2006 г. квадратный метр жилья в лучших районах столицы стоил около 3,7 тыс. евро. Стоимость квартир продолжала расти вплоть до начала мирового финансового рынка, после чего произошел резкий обвал.
По данным статистики, в самые трудные 2008-2009 годы количество сделок купли-продажи объектов уменьшилось сразу в три раза. Слабый спрос мгновенно привел к подешевению качественного «квадрата» примерно на тысячу евро. На латвийских курортах недвижимость также утратила свою ликвидность и упала в цене в среднем на 30%.
Однако, с 2010 года на рынке стал возобновляться положительный тренд. Тот момент был, конечно же, лучшим для покупок, поскольку средняя стоимость квадратного метра в новых проектах составляла всего лишь 1,5 тыс. евро. Спустя всего три года наиболее качественные квартиры снова продают по 3,5 и даже за 1 кв. м. А в элитном секторе цены достигают 7 тыс. евро. То есть уже сегодня фактически произошло восстановление рынка до уровня 2006 года. Дальнейший потенциал роста определяется, во-первых, тем, что показатели 2006 года не были самыми высокими на предыдущей волне развития, во-вторых, учитывая новые возможности и либеральное законодательство, которого до 2010 года не было, можно ожидать значительно более высоких уровней сопротивления.
Иначе говоря, если в ближайшие годы не произойдут какие-либо неожиданные катастрофические события, цены на жилье в Латвии могут вырасти еще примерно раза в полтора-два. А значит, и сегодня сюда стоит инвестировать.
Покупать дешево не всегда выгодно.
– "Хочу предостеречь начинающих инвесторов от опрометчивых шагов при выборе объектов для покупки. Далеко не всегда низкая стоимость дома или квартиры гарантирует подорожание собственность в будущем. Выбирать объект для инвестиций в сфере недвижимости необходимо с особой тщательностью даже на быстрорастущем рынке. А потому, если у Вас недостаточно знаний и опыта в этой сфере, лучше всего обратиться за советом к специалистам, – отмечает директор компании EuroLandRealty Ибрагимова Регина. – Не напрасно большинство покупателей из России приобретали дома и квартиры по ценам 200-300 тыс. евро, тогда как минимальная сумма для получения ВНЖ с Латвии составляла 143 тыс. евро или даже 71,5 тыс. евро в провинции. Чтобы обеспечить себе желаемую прибыль от подорожания жилья в будущем или же от сдачи ее в аренду уже сейчас, нужно, в первую очередь, обращать внимание на степень ликвидности объектов.
Даже сегодня, когда рынок в значительной мере восстановился после кризиса, где-нибудь в Венспилсе или Лиепае недалеко от морского побережья можно купить двух-трехкомнатную квартиру всего за 15 тыс. евро. В то же время, как в районе Латгалия аналогичная недвижимость будет стоить на порядок дороже. О чем может свидетельствовать крайне низкая цена? Наверняка о том, что инвестиционная привлекательность объекта также остается на близком к нулю уровне".
То же самое касается и Риги. Здесь в домах советской постройки можно купить довольно неплохие квартиры по 750 евро за 1 кв. м. Обычно в них живут сами латыши, которые не интересуются инвестициями в недвижимость. Если же Вы нацелены на то, чтобы заработать как можно больше денег, необходимо ориентироваться на более дорогие объекты, находящиеся в районах с высокой ликвидностью. Специалисты советуют обратить внимание на элитные новостройки в центре столицы, где стоимость одного «квадрата» составляет примерно 4,5 тыс. евро. Кроме того, в ближайшие годы также будут востребованы объекты в находящейся за 20 км от Риги курортной Юрмале. Купить жилье здесь примерно за 300 тыс. евро считается более выгодной сделкой, чем приобрести аналогичную недвижимость по значительно меньшим ценам в не менее живописных Саулкрастах.
Прогнозы экспертов на 2014 год.
По мнению аналитиков, если в миграционном законодательстве Латвии не будут внесены слишком жесткие ограничения для получения ВНЖ, жилье в Риге будет умеренно дорожать на 10-15% в год. Самые скромные прогнозы, связанные с возможным приостановлением выдачи видов на жительство гражданам России и других государств СНГ, говорят о перспективах ежегодного подорожания ликвидных домов и квартир на 3-5% в год. Но к этой цифре можно прибавить доходы от аренды. Приобретенная в самых популярных районах Латвии недвижимость за 300 тыс. евро сегодня может приносить 4-5% годовых. В некоторых случаях доходность от аренды будет достигать даже 10%.
В EuroLandRealty напоминают, что многие российские инвесторы, чтобы набрать необходимую для получения ВНЖ сумму, приобретали сразу по два объекта недвижимости, рассчитывая сдавать в аренду «лишнее» жилье. Таким образом, за последние годы совершалось около 70% сделок. Однако, в невыгодном положении оказались те, кто в погоне за дешевизной не обращал внимание на ликвидность и спрос на аренду. Впрочем, и у этих владельцев есть выход – перепоручить управление недвижимостью местным риэлторским компаниям. За 20-25% дохода они самостоятельно подыщут квартиросъемщиков и возьмут на себя все необходимые хлопоты. По крайней мере, в Риге спрос на аренду остается достаточно высоким.
