Наверняка, каждый, кто был подростком? мечтал когда-то хотя бы побывать в городе, в котором рамки дозволенного значительно шире, чем во всем остальном мире. Застань мы Амстердам хотя бы лет на сто раньше – и перед нашими глазами предстал бы воспетый Терри Прачеттом Анк-Морпорк в его цикле сатирико-фантазийных произведений. Чего здесь только не встретишь – и вольных художников, творящих новую реальность, и продажу легких наркотических веществ растительного происхождения, и представительниц профсоюза «дам из Амстердама», которые вполне легально предоставляют свои услуги, как если бы это была химчистка или ремонт оргтехники. Однако креативность голландцев заключается далеко не только в маленьких компромиссах. Для того чтобы понять сущность ментальности даже среднестатистического представителя «супернации», стоит окинуть взглядом пригород Амстердама.
Что может быть лучше, рассказать историю одного народа, зажатого со всех сторон морской водой на маленьком клочке суши, чем архитектура и технологии?
В течение веков сюда стекались «взрослые дети» со всего мира – хулиганы и паиньки, ботаны и бунтари. В результате Нидерланды стали воплощением некоего испытательного полигона различных человеческих качеств, где нет разделения времени на работу и отдых – есть то, чем живет каждый в отдельности и все сразу. Максимальная интеграция цивилизации с живой природой – симбиоз, если на то пошло. Это, пожалуй, главная концепция существования пионеров моделирования будущего. Их взгляды на недвижимость, жилье и рынок принципиально отличаются от международных мерок. Корреспонденты портала "PR и недвижимость: akos-icco.ru" не могли пройти мимо феномена Нидерландов – пятой по величине экономики Европы, в которой в течение длительного времени наблюдались самые высокие цены на недвижимость. Тем больше вопросов вызвало влияние мирового финансового кризиса на воплощение страны Neverland («Нетландии»), где цены на квадратные метры продолжают стремительное снижение. Произошла ли естественная коррекция, либо же это временный этап, который вскоре сменится привычным положением дел? Чем выгодна недвижимость Нидерландов и, в частности – самого привлекательного туристического центра страны – Амстердама, рассказывают эксперты рынка недвижимости.
Самые лояльные зарубежные инвесторы: кто едет в Амстердам
- «Амстердам – это воплощение мечты для людей, которые смотрят в будущее, но жить хорошо хотят уже сейчас. Таким образом, они дают возможность самим себе расти в самых благоприятных условиях, как в материальном, так и в эмоциональном плане. Эта страна, словно создана для тех, кто влюблен в инновации. У этих людей отдых стал работой и наоборот. Они самодостаточны, целеустремленны и все, что им нужно – находится под рукой, в голове – целый мир. Даже в среде бизнесменов есть такие "фрики" в хорошем смысле этого слова. И 21 век – по сути – это эпоха блестящих самоучек, «слепивших» себя, не побоявшихся услышать внутренний голос. Именно такой тип людей наилучшим образом приживается в этой стране. Нидерланды в сущности – кузница кадров и экспериментальная лаборатория Европы.
Амстердам – типичный представитель европейской семьи, однако без солнца и пляжей. И, тем не менее, он был и будет одним из самых туристически привлекательных центров, что позволит в долгосрочной перспективе получать солидную прибыль с бизнеса рантье и других видов бизнес-деятельности. Ситуация, которая сложилась на рынке недвижимости Нидерландов и, в частности, Амстердама, - уникальна. Ее отчасти можно сравнить с испанской, хотя рынки абсолютно разные. Но у них есть общая черта: инвестиционный инструмент, который считался высоколиквидным, вдруг стремительно упал в цене и «перекочевал» в ранг «волатильного». Разумеется, самые дорогостоящие и эксклюзивные объекты практически не ощутили на себе удар международного кризиса, который пришелся по самому массовому сектору – апартаментам. Лояльные покупатели голландской недвижимости – немцы, британцы и ирландцы - с 2008 года несколько уняли свои аппетиты на местное жилье, поэтому предложений накопилось внушительное множество. Но не спешат на рынок заходить и новые инвесторы – состоятельные и передовые азиаты и наши вездесущие соотечественники. Пока они предпочитают посещать «страну тюльпанов» в качестве туристов. В посткризисный 2011 здесь побывало 126 тысяч русских граждан. А за 5 месяцев следующего года приехало 69 тысяч человек. Как только будет проторена уверенная туристическая тропа – подтянутся и покупатели недвижимости. Тем более, что если брать в расчет климатические условия, здесь жить весьма комфортно: мягкие зимы, с практически полным отсутствием морозов, переменная облачность и не жаркое лето. Даже атипичные заморозки рассматриваются позитивными голландцами как повод для веселья – ведь тогда замерзают каналы и можно устраивать конькобежные состязания – одно из любимых местных развлечений. Для тех, кому претит чрезмерная инсоляция, Амстердам и его пригороды придутся по вкусу.
Однако даже то небольшое количество иностранных инвесторов, которые решились на покупку жилья в Амстердаме, в 3 квартале 2012 года резко повысило стоимость квадратных метров на 1,9%, в то время как за предшествующие 9 месяцев цены снизились на 7%. Когда еще произойдет подобный всплеск активности новых инвесторов – предугадать довольно сложно. По этой же причине русским аналитикам сложно исследовать рынок на основе опыта выходцев из России и бывшего СССР, тем более, когда он находится в нестабильном положении и сложно поддается прогнозированию. В 2012 году отмечено наибольшее падение цен в Амстердаме (11%), Апелдурне (10%) и Роттердаме (6,4%). Только Гаага продемонстрировала стабильность, где падение составило менее 0,5%. Некоторые аналитики полагают, что при темпах роста экономики в 3-4% повышение цен на 8-11% на жилье неизменно привело бы к обвалу. Поэтому вполне закономерна и «сила инерции», которая все еще двигает локомотив цен вниз к историческим минимумам, несмотря на то, что процесс начал замедляться в марте этого года. По данным статистического агентства CBS, цены на жилье на вторичном рынке в марте 2013 года стали ниже на 7%, против февральских 8,3% и январских 9,6%», - поясняет в интервью журналу "Биржевой лидер" Антон Романов - директор компании The BIG Estate.
Ежегодно в Амстердаме и пригороде продается от 7 до 10 тыс. объектов. Из них русскими гражданами заключается не более десятка сделок в год, хотя проживает около 3 тысяч. Однако эта тенденция в связи с обвалом цен изменяется в сторону активизации новых инвесторов, в том числе и из РФ, что свидетельствует об увеличении интереса к амстердамским квадратным метрам.
Несмотря на то, что иностранцы могут приобретать жилье без ограничений, покупателей расхолаживает позиция банков: чтобы минимизировать риски, финучреждения готовы пойти на выдачу ипотечного кредита только лицам, прожившим на территории страны не менее 5 лет и имеющим в Нидерландах стабильный доход. Кредитные ставки, впрочем, невысокие – то есть – если затея удастся, игра будет стоить свеч.
Наиболее интересными зарубежному состоятельному инвестору представляются старинные дома в самом центре Амстердама и здания, расположенные над каналами Хиренграхт, Кейзерсграхт и Принсенграхт. Любители спокойствия и традиционных спальных районов предпочитают периферию. В таких районах жилье представлено апартаментами в высотных зданиях. Средняя стоимость квадратного метра жилья в элитных районах составляет около 9 тысяч евро.
Абсолютно всем ценителям старины и покупателям домов над каналами следует учитывать вероятность наводнений. Поэтому при покупке лучше удостовериться, что дома, традиционно построенные на деревянных сваях, обладают сертификатом, указывающим уровень погружения стен в воду, а также – есть ли в наличии иные технические характеристики. Если же сертификата нет – покупатель может сам позаботиться об организации техэкспертизы, если уж дом сильно приглянулся. К слову, в Амстердаме нет ярко выраженного центра – «бал правят» каналы. Цена такого объекта зависит от состояния. С августа 2008 года, когда цены достигли своего пика, жилье снизилось в стоимости на 20%, как сообщает The Wall Street Jornal. Теперь цены на жилье в Амстердаме не кажутся высокими не только в сравнении с московскими, но и с парижскими или лондонскими. На главных каналах города квадратный метр жилья обойдется покупателю в 6600-12000 долларов США. Следует отметить, что отдельно стоящие дома были и будут дорогостоящими и редкими объектами. Квартиры же, наоборот, – наиболее широко представлены в предложениях.
«Голландская мечта» в пригородах для эмиграции
Дешевле жилье можно найти в Гроннингене, Миденбурге, Дорне. Здесь квартиры обойдутся в 50-70 тысяч евро. «Золотая середина» 2013 года, по данным Голландской ассоциации агентов по недвижимости, составляет 209 100 евро.
Сравнительно новым веянием считается так называемая «голландская мечта» - домик в пригороде. Тренду не более 30 лет, а начиналось все раньше – в 70-х, когда для большого количества эмигрантов (сейчас соотношение голландских детей и иностранного происхождения – 55 к 45) планировались целые загородные винекс-районы – с видом на цивилизованное гетто. Кто бы мог подумать, что коренное население совсем скоро также потянет на луга «Низких земель». Где еще можно полюбоваться ухоженными каналами, прогуляться по чистым улицам, украшенным домиками или виллами с садами и собственными причалами? И в каком районе прямо на канал выходят прозрачные стены и окна, благодаря чему абсолютно все слои населения имеют одинаково прекрасный вид из окон.
А вот в вышеуказанных рабочих городках с недорогими квартирами соседями будущего покупателя однозначно окажутся эмигранты. И здесь все зависеть будет от степени толерантности нового владельца. Об иностранцах здесь ходит множество слухов, некоторые даже попадают в рубрики «интересных фактов о Нидерландах». Например, «каждая вторая проститутка – жительница Восточной Европы, а арабам стоит посмотреть пристально в глаза, чтобы начать торг за приобретение сильнодействующего наркотика» (будто «легких» мало). А верить им или устанавливать эмпирическим методом – личное дело каждого. Если бы так все было плохо с этническими меньшинствами и диаспорами – вряд ли они задержались бы в стране.
Зато мало кто из любителей «перцу» хотя бы раз упомянул страсть голландцев к земле и саду-огороду. В то время как рынки стран СНГ буквально заполонили новейшие прекраснейшие сорта культурных растений – от роз до картошки. Представьте себе, что все это выращивается едва ли не на подоконниках Амстердама! Правда, лучшие полигоны находятся все же за чертой города. Стоит упомянуть, что Нидерланды – лидер по количеству вносимых удобрений и площадям, отведенным под теплицы. А в сельском хозяйстве занят всего 1 процент населения, который формирует 6% ВВП страны и основную долю экспортной продукции. Ну, а поскольку у голландцев нет больших площадей, они не привыкли разбрасываться плодородной почвой и другими важными вещами. Поэтому все их архитектурные решения базируются на принципе взгляда в будущее, судьбу каждого клочка суши решает и курирует местная муниципальная комиссия по красоте, согласно госплану, а не по желанию отдельных личностей, стремящихся получить исключительно личную выгоду по принципу «моя хата скраю». Именно поэтому центры пригородов оставляли пустыми, чтобы к нашему времени они смогли заполниться, не разрушая другие архитектурные ансамбли и ландшафт. Представьте себе, здесь даже есть насыпные холмы – для красоты.
И вместе со всеми пасторальными и урбанистическими прелестями эпохи постмодернизма не менее красноречиво говорит статистика. В частности, Eurostat приводит данные, в которых Нидерланды заняли первое место по ценовому обвалу. И в то время как падение цен замедляется, экономика «схлопывается». Об этом говорит сокращение ее объемов в 2012 году – на 1%. Этот год обещает сокращение еще на 0,5%. Инвесторы ожидают момента, когда цены на жилье достигнут своего дна. Находясь в предвкушении, банки спешат озадачить ипотекой практически всех желающих (с оглядкой на некоторые обстоятельства). Сейчас объемы кредитных средств для приобретения жилья по данным Центробанка Нидерландов, превышают 100% от ВВП. Банковские учреждения готовы профинансировать до 85% стоимости объекта под 5%. Единственная проблема рынка жилья страны – низкая активность на стройплощадках. С 1953 этот год стал самым непродуктивным по количеству выданных разрешений на строительство.
Нетипичный Амстердам и концепция нового видения в бизнесе
Амстердам весьма привлекателен тем, что позиционирование города и его обитателей играет на руку предприимчивым и креативным личностям. Чего стоит недавняя идея с «худшим отелем мира» - Hans Brinker Budget Hotel. Стоило только честно, во всеуслышание заявить, что «мы худшие из худших – добро пожаловать на аттракцион», как в отель с чудовищными условиями проживания потянулись «добровольцы», да еще и деньги приличные за это заплатили: все 127 номеров забронированы на полгода вперед! Ну да, что возьмешь с нации, которая в пакет социального обслуживания малоимущих и других незащищенных слоев населения додумалась включить услуги «ночных бабочек» из квартала красных фонарей. А еще говорят, что квартиру в центре города купить невозможно – нужно сразу весь дом покупать, а то и пару соседних… Зато правительство решило подселить к обладательницам древнейшей профессии и профсоюза андеграундное радио, по которому можно услышать фанк, джаз и соул. Теперь в витринах красуются не только девицы в известном «дресс-коде», но и диджеи, которые круглосуточно крутят музыку. Что ж, вскоре по этому кварталу такими темпами можно будет без опаски водить детей.
И в Амстердаме и в его пригородах очень прижились бы идеи архитектора-урбаниста Вини Мааса, такие как сквозные высотки, дома-сады и пр. А вот архитектор и теоретик деконструктивизма Рем Коолхас отстоял свою идею пустующего центра в Алмере и сейчас, по прошествии более 30 лет, мы видим, что он не ошибся. В планировании будущих населенных пунктов принимали участие экономисты, социологи и медики. Своеобразной изюминкой Алмере помимо искусственных холмов стало архитектурное творение Рене ван Зюка - самый оригинальный жилой комплекс в мире - Block 16.
Не менее интересны пригороды и в туристическом плане. Охлаждение дождевой водой и сад будущего «без хлопот» в здании завода, в котором воссоздана естественная пищевая цепочка (проект Mediamatic), Waag Society - академия do-it-yourself-технологий с ежегодным Picnic. Культура – для технологий и технологии для культуры – такова новая концепция и видение «суперголландцев». Их умение работать сообща – это главный «козырь» в конкурентной борьбе. И именно он сыграет решающую роль в коррекции цен на жилье, поставит жирную точку в атипичном ценопаде, который начался после 15-летнего жилищного бума. А умение коренного населения существовать как единое целое с природой в виде общей экосистемы только поспособствует укреплению позиций в финансовом секторе ЕС, где Нидерланды нельзя назвать «слабым звеном» даже сейчас.
«Долгосрочные активы начинают набирать обороты. Рынок насытился предложениями, и теперь есть все шансы взять реванш. Кривую спроса формирует элитное жилье: в центре города апартаменты от 200 тыс. долларов США до 6,6 млн. Интересно, что банки обратили внимание на переоборудованные в студенческие общежития офисные центры и оценивают доходность в 6-7%. Очевидно, что тренд супердешевого жилья будет развиваться наряду с позитивной динамикой элитарного рынка. В запасе у предприимчивых голландцев на всякий случай хранятся идеи вроде подземного строительства, разборные домики из пластика, 3D-принтер для создания деталей дома будущего и пр. Все это – яркое свидетельство того, что Нидерланды займут прежние позиции, а нашим инвесторам стоит вовремя сориентироваться, пока им не составили конкуренцию традиционные покупатели из стран ЕС», резюмировали эксперты.
