Если инвестировать, то в турецкую недвижимость! Нет, это не рекламный слоган риелторских агентств, это... заголовки финансовых СМИ ведущих стран мира от США до Китая, Великобритании и Италии, Греции и Израиля. Подобными лозунгами полнится вся экономическая и финансовая пресса мира, не говоря уже о собственно турецкой. Если судить по ней, то турецкий строительный сектор не просто "не заметил" мирового экономического кризиса 2008-2011гг, а ещё и значительно вырос.
И продолжает стабильно расти. Действительно ли Турция превратилась в инвестиционный оазис, с чем связан бум турецкой недвижимости, каковы перспективы этого рая для инвесторов, разбирались аналитики отдела "новости недвижимости Турции" журнала "Биржевой лидер".
В чём причины инвестиционной привлекательности турецкого рынка недвижимости?
Уже в сентябре 2012 года в большом количестве стали появляться публикации, где указывалось, что год выдаётся поистине рекордным по количеству иностранных инвестиций. Турецкий рынок недвижимости традиционно пользовался популярностью и считался достаточно безопасным. Но с чёрного для западного мира 2008-го года этот рынок стабильно "набирает обороты".
Причина внимания финансовой прессы - принятие специального закона о недвижимости правительством и парламентом Турции. Летом 2012 года турецкая недвижимость по темпам роста занимала третье место в мире после Бразилии и Австрии. Одна из важных причин рекорда 2012 года (даже по сравнению с крайне удачными тремя предшествующими годами) – принятие специального закона, снимающего большинство ограничений на покупку недвижимости и земельных участков для нерезидентов.
Какие факторы способствуют росту цен на недвижимость Турции. Что же касается общего позитивного характера развития турецкого рынка недвижимости, то здесь причин несколько:
- быстрый экономический и демографический рост
- высокая скорость урбанизации
- модернизация семейного уклада (всё больше турецких молодых семей стремятся жить отдельно от родителей)
- относительно низкие цены на недвижимость (несмотря на повышения) и относительно низкие (даже после повышений) процентные ставки на кредиты и ссуды, выдаваемые банками для покупки недвижимости. Для сравнения: в Турции кредиты на покупку жилья составляют около 6% ВВП, в европейских странах в среднем – более 40% ВВП. Жилищные кредиты в Турции до сих пор остаются доступными для большинства работающих людей.
Пиковым ростом рынка в 2012 году Турция обязана, безусловно, усиливающимся экономическим проблемам в странах Евросоюза. Кризис в ЕС не просто продолжается, он, судя по всему, углубляется, и инвестировать в испанскую, греческую или даже болгарскую недвижимость мало кому придёт в голову. Но, пожалуй, даже более важным фактором стали потрясения, выпавшие на долю основных туристических конкурентов Турции, например, Египта или Туниса. Последствия "арабской весны" оказались весьма тяжёлыми для туристического бизнеса; Турция, между тем, демонстрирует вполне убедительную политическую стабильность.
В связи с углублением кризиса в ЕС можно было бы ожидать и падения инвестиций в турецкую недвижимость, поскольку традиционно здесь максимально активными были как раз западноевропейские инвесторы. Но этого не произошло, поскольку инвестиционную активность на турецком рынке недвижимости стали усиленно демонстрировать инвесторы России, Украины, которых, в первую очередь, интересует туристическая недвижимость, то есть, южные районы страны. Учитывая знакомый гражданам этих стран хороший турецкий сервис, развитую инфраструктуру, можно не удивляться этой активности. Турция, традиционно лелеющая иностранных инвесторов, сейчас вплотную занята развёртыванием полноценной юридической и информационной поддержки клиентов из бывших советских республик. Переключились на Турцию и арабские инвесторы; причём если раньше они сосредотачивались на южных районах, то сейчас их особенно интересует недвижимость Стамбула.
Кроме того, бум в строительном секции турецкой экономики обусловлен ещё и амбициозной государственной программой городского преобразования, активно внедряемой, невзирая на намеренное замедление правительством экономического роста (во избежание кризисных явлений, финансовых и кредитных "пузырей"). Например, предстоящее преобразование знаменитой площади Таксим в пешеходную "зелёную" зону немедленно взвинтило цены на недвижимость в её районе и вызвало повышенный интерес инвесторов.
Эксперты инвесторам о турецкой недвижимости: перспектив без рисков нигде не бывает
Турция демонстрирует экономическую стабильность и грамотную госполитику (в частности, в сфере искусственного ограничения чрезмерной скорости экономического роста). Кроме того, доверие потребителей к турецкой недвижимости растёт, а процентные ставки на кредиты по-прежнему остаются приемлемыми для большинства. Всё это делает турецкий рынок недвижимости особенно перспективным. Наиболее перспективными эксперты считают:
- среди инвестиций в коммерческую недвижимость – вложение средств в отельное строительство. Оно продолжает активно развиваться. Здесь у инвесторов два пути: либо вкладывать в уже существующие отельные сети, либо заниматься строительством отельных комплексов для последующей передачи отельным сетям. Окупаемость строительных объектов высока, поскольку высок спрос, высока скорость строительства (благоприятный климат не приводит к вынужденным простоям).
- инвестиции в жилую недвижимость, при одном условии: поскольку вложения здесь требуются гигантские, то лучше действовать группами, а не в одиночку. Застройка, как правило, ведётся комплексно, целыми районами и посёлками, с обустройством инфраструктуры и коммуникаций. Но затраты не пугают инвесторов, поскольку вполне компенсируются минимум 50-процентной годовой окупаемостью.
Эксперты убеждены, что турецкий рынок недвижимости сегодня очень перспективен. Причём эти перспективы они рассматривают как долгосрочные, даже при условии массового притока иностранных инвестиций, способных перегреть рынок менее стабильный. Так вот, турецкому рынку это не грозит, он очень далёк от перегрева.
Эксперты особо отмечают бум на инвестиции в строительство в Стамбуле (особенно после открытия в нём третьего аэропорта). Цены на столичные квартиры растут (и будут расти, по прогнозам специалистов) постоянно, сегодня составляя более 4,5 тысяч долларов США за квадратный метр.
Правда, как раз с роскошной недвижимостью (популярность которой в Стамбуле столь высока, что многие уже называют его "вторым Лондоном") целый ряд экспертов связывают один из возможных инвестиционных рисков в турецкой недвижимости. Доход с роскошных квартир невелик – до 5%, а цены растут столь интенсивно, что есть риск образования пузыря в этом сегменте.
Среди основных рисков инвестирования в турецкую недвижимость эксперты также называют:
- подорожание строительных материалов (за 2012 год – на 15%), которое может привести к повышению себестоимости строительства и, как следствие, к падению продаж жилья.
- переизбыток предложения на рынке недвижимости, опасность которого всегда сопутствует быстрому росту рынка
- возможное увеличение процентных ставок по займам, от которого, по мнению скептиков, турецкий рынок вовсе не гарантирован, ибо его стабильность выглядит сенсационной лишь на фоне краха стран Ближнего Востока и Северной Африки, а также Евросоюза.
- опасность инфляции и падения роста ВВП. Если на данный момент правительство намеренно "тормозит" гипертрофированный экономический рост, то в ближайшем будущем перед ним могут стать совсем другие задачи, обратного характера. Эксперты указывают на то, что турецкая стабильность – это характеристика достаточно шаткая.
- опасность ввязывания Турции в полноценную войну. Турецкое правительство и премьер Эрдоган не скрывают своей несколько самодовольной агрессивности. Ситуация с Сирией – яркое тому подтверждение. Турция рассчитывает на то, что, как член НАТО, она всегда получит поддержку в критических условиях, даже если будет в роли не жертвы, а агрессора – а именно в этой роли, даже не удосуживаясь грамотно "прикрывать" собственные провокации, выступает сегодня Турция. В то же время это не так: США в последнее время откровенно охладели к Турции, а в Евросоюзе у Турции и раньше не было особо значимых друзей. Напротив, Франция и Германия (несмотря на огромную турецкую диаспору) постоянно противопоставляют свои претензии турецкой активности. Турция не просто близка к очагу военного конфликта (Сирия), она ещё и принимает в этом конфликте активнейшее участие.
Кроме того, без особых оснований претендуя на статус "регионального лидера", турецкое правительство как нарочно продолжает портить отношения с Россией, демонстрируя одновременно агрессию по отношении к Армении и Ирану. "Возникает ощущение, что у Турции чешутся руки, - говорит наш эксперт. – Но если окажется, что чешется голова? Когда у змеи голова чешется, она выползает на автостраду. Турецкая стабильность – это достаточно хрупкая вещь, от которой сами турки с лёгкостью откажутся во имя "интересов ислама", например, или имперской экспансии, так сказать, по старой памяти. Наконец, нельзя не отметить, что в последнее время турецкое правительство всё чаще вступает в конфликт с террористическими организациями исламских фундаменталистов, чья ответная активность также не будет способствовать улучшению инвестиционного климата". Всё это, по мнению экспертов, необходимо учитывать, если вы загоритесь идеей инвестировать в турецкую недвижимость.
Перспективность недвижимости государства зависит от ее валюты
Турецкая лира много времени считалась слабой валютой и до недавней деноминации туркам было привычно платить за хлеб или молоко миллионами лир. Однако в последнее время лира демонстрирует хорошие показатели - с начала года она укрепилась на 5 процентов к доллару, тогда как в прошлом году - упала на 20 процентов.
В то же время турецкая общественность и СМИ неоднозначно отнеслись к данной идее. В газете Sabah написали, что деловое сообщество поддерживает предложение премьера, а вот в Milliyet данный проект назвали "безумием".
Как отмечает американское издание, аналитики, включая турецких, не считают идею "лиразоны" реалистичной. Потенциально к ней может присоединиться лишь Азербайджан и Иракский Курдистан, но и для них такой шаг был бы исключительно трудным.
Что из недвижимости Турции пользуется наибольшим спросом у жителей России и СНГ?
Из года в год увеличивается количество объектов недвижимости Турции, покупаемой россиянами и украинцами, беларусами и азербайджанцами, узбеками и казахами, пояснила в Интервью "Биржевому лидеру" Елена Гольцова (kvartira.es) руководитель проекта "Ваш новый дом за рубежом!", занимающегося продажей и арендой недвижимости в Европе.
Это в основном квартиры в диапазоне от 75 тысяч евро до 125 тысяч. Это первичное жилье с хорошей инфраструктурой и обслуживанием. Первая вторая линия к морю. Площадь от 70 кв.м. Такое жилье потом легко можно сдавать в аренду получая 8-12% годовых. Управляющая компания за небольшую комиссию вам поможет в этом. Виллы в Турции тоже интересуют граждан бывшего СНГ, стоимость от 250т. евро. Хочу заметить, что строят в Турции новое жилье комплексно с окончательным ремонтом и обстановкой, со всей инфраструктурой.
"Хочу привести на примере уникального комплекса Оазис расположен в тихом районе недалеко от города Фетхие. Расположение данного комплекса идеально, проект окружен сосновыми лесами, с окон апартаментов открывается великолепный вид на заснеженные верхушки гор, прогулки по лесным тропинкам, до пляжа вы можете дойти пешком по тропинке среди апельсиновых и лимонных рощ", отметила эксперт.
Основная идея проекта «Оазис» - предоставить одновременно комфортное и современное жилье, при этом создав неповторимую атмосферу спокойной загородной жизни. Комплекс состоит из вилл, бунгало, таунхаусов и апартаментов. На территории комплекса: 4 открытых плавательных бассейна для взрослых ,детские бассейны , детская игровая площадка, сауна, ресторан, фитнес-зал, крытый бассейн, открытая спорт площадка, минибар, мини-маркет, 24 часовая охрана . Для вилл и бунгало предусмотрены отдельные парковки. Для владельцев апартаментов предусмотрена общая парковка.
"Не стоит опасаться инвестировать в Турцию!", - подчеркнула Елена Гольцова.
Несмотря на все перечисленные выше возможные риски при покупке недвижимости в Турции, все же, согласитесь риски не выше, чем в других странах мира. Нестабильность своей валюты, нестабильной политической ситуации в стране, даже конфликты, связанные с возможным отделением или получением суверенитета отдельных областей, может возникнуть как и в Крыму, Сочи, испанских провинциях и той же Болгарии. В мире сейчас стали не стабильными даже валюты вроде бы стабильных и сильных государств. Деньги всех мастей обесцениваются.
Поэтому всегда лучше иметь домик или квартирку в хорошем курортном или туристическом месте. Туризм, несмотря на кризис, все равно развивается в лучшую сторону. Для граждан ЕС, Украины, России в Турции нет заморочек с визами. Туризм в этой стране набирает свои обороты. Европейцы, чтобы удешевить свой отпуск, меняют дорогие курорты на турецкие и заметно увеличили время сезонности на турецких курортах. Немцы, англичане, голландцы с удовольствиям проводят осень и зиму в Турции.
"В общем сервис и инфраструктура улучшаются с каждым годом. Рынок недвижимости Турции еще не перегрет и не раздут. Цены умерены на все. Поэтому, сейчас самое время посмотреть на Турцию как место для хорошей инвестиции, да и просто даже для своей семьи прикупить уютный домик или квартиру не далеко от моря с красивейшими видами и ландшафтами", - резюмировала собеседник издания "Биржевой лидер" Елена Гольцова.
