Турция - именно та страна где созданы все условия для комфортного отдыха и жизни, в том числе и на великолепных курортах, где самый длинный купальный сезон и самая теплая морская вода. При этом политика низких цен и дружеского отношения к иностранным гражданам строго контролируется и стимулируется на государственном уровне.
Сегодня абсолютно все банковские учреждения мира фиксируют снижение ставок по депозитам до 2%-3% годовых. Альтернативой в этом выступила недвижимость. Приобретение ее с целью сдачи в аренду в курортных зонах стало основным трендом в странах Европы, Африки, Азии и Ближнего Востока. Жители стран СНГ (России, Украины, Азербайджана, Грузии, Казахстана) и Балтии (Латвия, Литва и Эстония) получили доступ к привлекательным объектам на морских побережьях четыре года спустя и все же... спрос на жилье и другую недвижимость пока не превысил предложение. Цены даже не элитное жилье выгодно отличаются от рыночных в Еврозоне. Связано ли это тем, что у страны с каждым годом все меньше шансов получить ВНЖ в ЕС (см. статьюВНЖ в Испании: плюсы и минусы покупки недвижимости в стране) или риэлтерам надо, наконец, приложить немного больше усилий, чтобы поднять значение родных пенат в глазах мировой общественности?
Насколько долго сохранится этот тренд «демократичных цен» и станут ли экономически оправданными приобретенные апартаменты, виллы и «бизнес под ключ» по прошествии некоторого времени, узнавали журналисты отделов "новости мира" и "недвижимости Турции" журнала "Биржевой лидер".
Риски, связанные с покупкой недвижимости с Турции
О том, что отдых в Турции – сродни лотерее с математической теорией вероятности, когда шансов на качественный отдых и «реалити-шоу на выживание» с остросюжетными приключениями - 50 на 50, знают все. Особенно если учесть, что еще меньше шансов у пострадавших от туристических аферистов – получить компенсацию за моральный и материальный ущерб. Как же обстоят дела с покупкой недвижимости? Ведь сложилась ситуация, когда вроде бы и руки тянутся, а глазам боязно. Как не попасть впросак, не напороться на очередной вид "кидал", коих в акватории стамбульских переулков – не меньше, чем акул в Тихом океане, как вложить свои сбережения наиболее выгодно?
«Безусловно, смягчение законодательства в пользу иностранных инвесторов – это обоюдная выгода для всех участников процесса. В особенности это касается покупателей из стран, тесно связанных с бывшим СССР. И если в Восточной и Южной Европе есть собственные курортные зоны и элитная недвижимость (такие как – дворцы и замки, а также – новострои с апартаментами бизнес-класса и элитные особняки), то для стран с более суровым климатом и слабо развитой экономикой Турция и другие теплые страны с налаженной туристической инфраструктурой выглядят весьма перспективным капиталовложением. В особенности, если цены на жилье и коммерческую недвижимость на родине неоправданно завышены и входят в ТОПы самой дорогостоящей недвижимости в мире ( см. статью "Лондон в лидерах чарта самой дорогой недвижимости в мире").
К тому же, темпы роста в туристической сфере экономик мира ежегодно дают положительные показатели, на которые даже кризис не оказывает существенного влияния. А значит – сдача в аренду жилья в курортных регионах и городах станет приоритетным направлением для инвестирования в ближайшие несколько лет. А период низких цен на недвижимость в Турции, Испании, Италии и ряде других стран вскоре подойдет к концу, поскольку был продиктован ипотечным кризисом и негативным имиджем страны, сформировавшимся за прошедшие годы. В особенности последний пункт касается Турции: ведь в отношениях с Евросоюзом наметилось еще более стремительное похолодание, греки возводят стену, отделяющую турков и мусульманский мир от христианского. Катализатором чего стала «арабская весна». Турция в политическом аспекте оказалась «между двух огней» и теперь правительству придется приложить еще больше усилий, для того, чтобы получить положительные отзывы. Для популяризации страны в мире недостаточно только лишь законодательных мер: нужно перевернуть представление инвесторов о надежности страны для инвестирования в местную недвижимость, сделать страну достойным конкурентом на мировом рынке. Для этого, по моему мнению, правительству стоит упростить процедуру купли/продажи со стороны бюрократии и сосредоточиться на юридической защите клиента, чтобы сделать всю процедуру более быстрой и менее затяжной», - отметил известный канадский эксперт международной Академии трейдинга и биржевой торговли Masterforex-V Евгений Ольховский.
Как не стать жертвой мошенничества при покупке недвижимости в Турции?
При поиске источников информации не стоит обращаться к тем, кто не имеет непосредственного отношения к данной сфере: туристическим фирмам, таксистам, другим случайным и недавним знакомым. 
1. Выбор агентства недвижимости. При выборе риэлтерских услуг стоит отдавать предпочтение крупным агентствам недвижимости, зарекомендовавшим себя на рынке услуг в течение длительного периода времени. При покупке элитного жилья как правило компания предлагает дополнительные услуги по содержанию и администрированию жилья на время отсутствия владельца или для сдачи в аренду. Иными словами, подбирается управляющий и обслуживающий персонал. Также оформляется вся необходимая сопроводительная документация, как-то договор о приеме на работу и оплату за выполненные услуги, договор аренды и произведение расчета за данные услуги и др. Добросовестные АН на своих сайтах указывают кадастровый номер каждого объекта, чтобы клиент мог проверить и уточнить все необходимое, - пояснила в интервью аналитикам "Биржевого лидера" Елена Гольцова (Elena Goltsova) - руководитель проекта "Недвижимость в Испании" (www.kvartira.es).
2. сведения по выбранному для приобретения объекту всегда необходимо сверять с информацией Кадастрового управления – единой базой данных по недвижимости Турции. ТАПУ является единственным документом, подтверждающим право собственности: в управлении новый владелец или потенциальный покупатель может получить информацию о предыдущем собственнике, наличии или отсутствии судебных тяжб и пр. конфликтов, тип и точный адрес, стоимость согласно оценке ведомственных экспертов с учетом ежегодно налога и суммы страховой компенсации и пр.
3. при покупке недвижимости следует обратить особое внимание на паевую долю земельной собственности продавца.
4. расходы на оформление договора и государственные сборы – оплачивает покупатель.
5. обязательно получить разрешение на проживание (обойдется в 500-800 евро) чтобы иметь возможность установить счетчики на электричество и воду. Оформить абонентскую книжку новый владелец сможет за 80 евро (свет и вода в одну цену – 80 евро). Эти затраты понесет только покупатель первичного жилья.
6. В договоре купли/продажи указывается не стоимость согласно данным Кадастрового управления, а заниженная, чтобы сумма уплаты ежегодного налога была ниже. Как правило, в год он составляет 40-60 евро для квартир/апартаментов и 100 для вилл/пентхаусов и пр. элитной недвижимости согласно стоимости, указанной в ТАПУ.
Но с другой стороны – будут ниже и страховые выплаты. Кроме того, при получении ТАПУ новый владелец доплачивает разницу заниженной стоимости и реальной. К примеру, если апартаменты в Анталии в объявлении стоят 40 000 евро, то в Кадастровом управлении будет заявлена цена в 2-3 раза выше. Именно ее и оплачивает новый владелец. Это не является нарушением закона, однако незнание такого положения вещей порой может стать неприятным сюрпризом.
- Следует учитывать тот факт, что при продаже недвижимости владелец будет обязан уплатить налог с прибыли, если она пребывала в собственности менее 5 лет:
- расчет производится согласно стоимости недвижимости: от 20% (прибыль в размере до 6000 турецких лир) до 45% (прибыль до 140 000 турецких лир). Для юридических лиц налог с прибыли составляет 20% с любой суммы. Если собственником является юридическое лицо, налог на полученную прибыль с продажи недвижимости в Турции составляет 20% независимо от размера полученной прибыли.
Затраты на содержание недвижимости в Турции
Что же касается расходов на содержание недвижимости – они сравнительно невелики. При условии, что для ухода за объектом и охраны недвижимости не будет нанят персонал. Стоимость подобных услуг определяется согласно средней рыночной цене. Владельцу это обойдется дешевле, если он будет решать подобные вопросы с помощью партнеров АН, в котором приобреталась недвижимость. Кроме того, во время аренды жилья или коммерческого объекта как правило, коммунальные услуги за время своего пребывания оплачивает клиент.
Также взимается налог на прибыль от сдачи жилья или коммерческого объекта в аренду:
- налог не уплачивают лица, чья прибыль за год от сдачи в аренду не превышает 2 300 турецких лир.
- суммы прибыли выше 2300 турецких лир облагаются налогом от 20 до 45% - чем больше доход – тем выше налог. Юридические лица платят 20% налога от сдачи в аренду независимо от суммы прибыли.
- сумма дохода от аренды коммерческой недвижимости от 14 тыс турецких лир налогом не облагается, благодаря чему в стране складывается чрезвычайно благоприятный инвестиционный климат для крупных вливаний в экономику Турции.
Где в Турции можно купить под сдачу недвижимости в аренду?
Для того, чтобы получать стабильную прибыль с жилья необходимо не только выбрать хороший объект в удачном месте, хотя это уже половина дела, но и учитывать некоторые другие моменты. Риэлтерские конторы и агентства недвижимости при необходимости предоставляют консультационные услуги по составлению наиболее оптимальных расценок для жилья и или бизнес-объектов, которые планируется сдавать в аренду.
При расчете ожидаемой прибыли следует также учитывать фактор благоприятных перемен в международных трендах: это предпочтение тем или иным финансовым инструментам и градация позиции государства в кредитном и других рейтингах. Именно поэтому внимание крупных инвесторов устремилось в Турцию. Ведь приобретение элитной недвижимости юридическими лицами для последующей сдачи в аренду гораздо более выгодное предприятие, чем даже депозиты в крупнейших оффшорах мира: поскольку арендодатели получают стабильный доход в 2,5-3,5 раза выше.
Бунгало в Турции (Фетхия) - стоимость 215 тыс. евро. Идеально подходят для отдыха с маленькими детьми. Внутренняя площадь 99м.кв + площадь террасы 58м.кв. Общая площадь 157 м.кв. Площадь сада 400м.кв. Доход от аренды в год - 7% (прибыль 15 050 евро в год).
Вилла в Турции: Фетхия - Sunset Beach Club. Внутренняя площадь 150 м.кв, балкон 50 м.кв. Общая площадь 200 м.кв. Стоимость 600 000 евро. Доход от аренды в год - 5% (прибыль 30 000 евро в год).
Апартаменты в Турции - Аланья (Махмутлар), общая площадь: 110 кв.м. Стоимость - 68 000 евро ( 29% годовых от аренды - прибыль 19720 евро).
В ближайшее время намечаются положительные перспективы для страны, в ноябре этого года международное рейтинговое агентство Fitch сделало заявление о повышении суверенного кредитного рейтинга Турции с уровня BB+ до ВВВ, что повысило коэфициент надежности в глазах инвесторов. К тому же, правительству выгодны инвестиции в элитную недвижимость: для них предоставляются специальные условия по ипотеке и кредитованию, а также льготное налогообложение. В особенности это касается коммерческой недвижимости, поскольку жилье и так довольно востребовано. Одной из причин, по которым сохраняется тренд низкой стоимости на жилье типа апартаментов – это недостаточная популяризация данного типа жилья среди зарубежных инвесторов. Хотя количество предложений по продаже данных объектов недвижимости лидирует. И чем более привлекательный объект для аренды – тем быстрее корректируются цены в сторону повышения. Поэтому желающим инвестировать в недвижимость в Турции стоит поспешить, чтобы успеть выбрать для себя лучшее из лучшего, пока еще не поднялась цена.
Редколлегия отдела "новости недвижимости" журнала "Биржевой Лидер", совместно с экспертами Академии Masterforex-V, проводят опрос в Диcкуссионном клубе Форекс: готовы ли вы инвестировать в Турции с целью приобретения недвижимости?
- нет, это не самый лучший вариант с учетом кризиса в этом регионе;
- да, именно с цель последующей сдачи в аренду - хороший вариант для инвестирования в турецкую недвижимость.
