«Пришел, увидел, приобрел», - сейчас бы сказал Александр Македонский, завоевавший когда-то территорию всей Турции (с ее недвижимостью) у царя Дария 2500 лет назад. Но этот случай успешного завоевания – не для нас. Кавалерийский наскок и спешка – совсем не то, что требуется для успешного приобретения недвижимости. Однако в этой статье мы описываем ПОЭТАПНУЮ ТЕХНОЛОГИЮ того, как можно в сжатые сроки приобрести недвижимость в Турции с минимальным риском.
Итак, вводная информация: для граждан России, Украины, Беларуси и других стран СНГ, чтобы купить недвижимость в Турции (исключая объекты в сельской местности, запретных военных зонах и зонах безопасности) необходим вид на жительство (еще на эту тему ВНЖ в Латвии: интересна ли эта страна для покупки недвижимости?). Процедура его получения – проста, занимает неделю времени и 12-13 евро на оформление. При этом площадь приобретаемой или арендуемой недвижимости не может превышать 2,5 га. Объект, сделки должен быть зарегистрирован в Земельном реестре как жилье или рабочее место.
Аналитики отдела "новости недвижимости" и "недвижимость Турции" журнала "Биржевой лидер" выясняли, где лучше всего стоит покупать турецкую недвижимость, как происходит сама процедура покупки, особенности ипотечного кредитования в Турции и многие другие вопросы связанные как с покупкой так и арендой недвижимости. Но обо всем по-порядку.
Покупка недвижимости: процесс - как он есть
Отбросим вариант удаленной покупки (через агентство или посредника) в пользу личной поездки в Турцию с возможностью «пощупать» его и почувствовать «чем дышит местный рынок недвижимости». Для этого переведем на турецкий и заверим в турецком посольстве (консульстве) данные загранпаспорта и – в путь!
1. Самый простой и удобный способ путешествия – самолетом(в обе стороны авиабилет - от 350 евро). Выбор аэропортов назначения велик: есть рейсы в Бодрум, Анталию, Измир (из Петербурга) в Стамбул, Анкару, Анталию, Бодрум, Измир (из Москвы). Дешевле (около 140 евро), но и длительней – три дня, поездка автобусом. В этом случае потребуется транзитная виза (Болгария - Румыния).
Еще дешевле (стоимость 50 евро в одну сторону) добираться морем – в Стамбул, Трабзон или Синоп из черноморских портов стран СНГ: Севастополя, Херсона, Одессы, Ялты, Сочи;
2. После приобретения билетов необходимо открыть счет в турецком банке – ведь расчеты будут происходить посредством банковского перевода. Для этого:
- в налоговой полиции по месту назначения Вам присваивается налоговый номер - на основании загранпаспорта (нужны оригинал и ксерокопия) и Вашего заявление на получение номера;
- затем в банк подается загранпаспорт, вид на жительство и налоговый номер. Счет стоит открыть мультивалютный - в евро, долларах США и турецких лирах и положить на его деньги, хотя это не догма - счет может быть и пустым;
3. Все зависит от сроков. Ведь счет понадобится Вам впервые для перевода продавцу задатка за облюбованный объект. Как и в России, задаток не возвращается при отказе Покупателем от сделки, и в двойном размере (как правило) уплачивается Покупателю, если от сделки отказывается продавец. Помните, что эти штрафные санкции и величина задатка должны быть указаны ясно в договоре покупки;
4. Оформление сделки. Нужно знать, что в Турции нотариусы не имеют права оформлять и регистрировать сделки по купле-продаже недвижимости – то-есть удостоверять переход права собственности от старого к новому владельцу), но могут оформить договор, предметом которого явится купля-продажа объекта и в котором будут указаны цена объекта и условия оплаты, а также произвести нотариальное заверение подписей на договоре.
Только Государство, его Кадастровое управление, осуществляют оформление сделки и переход права собственности, соответственно гарантируя на государственном уровне чистоту и законность сделок. Это – так называемая титульная система права на недвижимость.
Она более громоздкая, но и более надежная! Так, например, приходится получать дополнительное разрешение на покупку от Министерства обороны (почтовый запрос в управление в Измире), которое подтверждает, что объект не находится в секретной или охраняемой зоне. Ответ занимает 1-3 мес.;
5. Для такого запроса (требующего дополнительно 300 турецких лир расходов) необходимо сформировать пакет документов:
Заверенный у нотариуса:
- перевод и копию загранпаспорта покупателя;
- копия вида на жительство, заверенная нотариально;
- копия ТАПУ продавца объекта;
- две цветные фотографии;
При наличии разрешения от военных, продавец (или его представитель), покупатель (или его представитель), риэлторы и нотариальный (государственный) переводчик встречаются в Кадастровом управлении для передачи ТАПУ – основного документа о праве собственности. К этому моменту нужно уплатить все налоги и другие расходы, связанные с передачей ТАПУ. При покупке готового объекта - необходима полная оплата всей суммы, при покупке новостроя в процессе строительства возможна рассрочка (ее условия фиксируются в договоре). Все платежи переводятся безналично со счета на счет продавца (то есть). Возможен, но не желателен, наличный расчет.
Заметим, что при оформлении сделок с участием иностранцев для легитимности договора обязательна подпись государственного переводчика. После получения ТАПУ (не более 7 дней) покупатель становится полноправным собственником жилья, - пояснила в интервью аналитикам журнала "Биржевой лидер" Елена Гольцова (Elena Goltsova) - руководитель проекта Недвижимость в Испании и Турции (www.kvartira.es).
6. Платежи по сделке. Во-первых, это налог на покупку недвижимости - 3,3% от заявленной стоимости. В теории оплачивается продавцом и покупателем поровну, на практике – его платит покупатель. Зато услуги агентства (6%) покрывает продавец. Покупатель оплачивает услуги нотариуса (1%), а продавец – гербовый сбор (0,5%). Прайс на оформление ТАПУ стартует с 225 евро и выше - в зависимости от стоимости объекта.
Все сборы оплачивают в момент перехода права собственности к новому владельцу – при получении ТАПУ. Услуги нотариуса оплачиваются наличными, агентская комиссия – наличными либо переводом на банковский счет агента, налоги – наличными в государственные налоговые органы.
Особенности покупки для строящегося жилья
Покупка объекта на стадии строительства удобна тем, что покупатель многое может выбрать «под себя» - цвет отделочных материалов, планировки, мебель. Да и к моменту сдачи объекта его стоимость возрастает на 15-20%. При этом и оплата происходит более «гуманно» - в рассрочку. Посему, в договоре указываются:
- порядок платежей;
- величину первоначального взноса и;
- ответственность сторон в случае невыполнения обязательств.
Конечно, здесь больше рисков и оценочной работы для Покупателя (или его агента): нужно проверить подлинность многих документов: на землю, разрешение на строительство, документов застройщика, увидеть объекты, которые он строил раньше, их качество, сроки сдачи (относительно заявленных). Ведь чем больше знаешь – тем меньше рискуешь
Особенности для ипотечного жилья
Закон об ипотеке был принят в Турции в 2007 года. Он действует ограниченно – только в некоторых курортных зонах и Стамбуле. Оформить ипотеку можно на объекты, находящиеся в : Алания, Анталия, Бодрум, Датча, Дидим, Кушадасы, Махмутлар, Мугла, Фетхие и некоторых других, где не запрещена продажа недвижимости иностранцам.
Для получения ипотечного кредита в банке иностранцу требуются:
1. ранее нами названные документы: паспорт – с заверенным переводом на турецкий язык;
2. копия ТАПУ продавца объекта;
3. вид на жительство;
4. регистрационный номер налогоплательщика;
5. плюс копия «искана» - техпаспорта здания. Она подтверждает, что здание существует и пригодно для проживания и выдается застройщиком;
6. далее - справка обо всех доходах, переведенная на турецкий язык и заверенная в российском посольстве или консульстве ( но можно привезти в Турцию, здесь ее переведет присяжный переводчик и заверит нотариус);
7. еще нужны - 2 НДФЛ (справка о доходах); подтверждение и детализация банковского счета, плюс
документ, подтверждающий, что нет задолженностей по кредитам.
Облегчит процесс получения ипотеки наличие документов, подтверждающих имущественный статус - владение недвижимостью в РФ или в другой стране, документы на автомобили.
Ипотека иностранцам предоставляются на 5-20 лет под 7% годовых, ссуда составляет до 70% стоимости объекта. Причем такой кредит - на покупку недвижимости в Турции можно получить и в российском банке. Но если объект дешевле 30 тыс. евро кредит не дают.
...и об аренде жилья в Турции
Отношения арендодателя и арендатора гораздо проще и привычней - они регламентируются двусторонним договором аренды. Установленного минимума и максимума стоимости аренды здесь не существует. Арендатор вносит залог в размере месячной платы, который возвращается по окончании срока. Срок аренды устанавливается соглашением обеих сторон. Если квартирант на протяжении всего срока платил регулярно, то срок автоматически продлевается еще на год. В противном случае хозяин жилья должен известить арендодателя в письменной форме о невозможности продления минимум за 15 дней до окончания действия договора. Сдача недвижимости в субаренду запрещена законом.
Стоимость аренды может колебаться в пределах: для квартиры - Аланья (2-комнаты, 50 кв. м) - 250 евро в месяц, в центре Стамбула (2-комнаты, 60 кв. м) - 400 евро в месяц, для виллы – курорт Средиземноморского побережья, 700 евро в месяц, для Эгейского побережья - 1100 евро в месяц (наличие мебели удорожает существенно - от 2 500 евро). К примеру:
- Недвижимость Турции. Апартаменты с видом на море - Аланья (Махмутлар). Стоимость объекта 78 000 евро, возможно сдавать в аренду под 10% годовых (прибыль 7800 евро).
- таунхаус в Фетхие (Турция). Стоимость 117 000 евро, аренда под 7% годовых (прибыль 8190 евро)
Мнение экспертов. Восток - дело тонкое
Итак, общие моменты и тонкости нам теперь известны. Что же ожидать от рынка турецкой недвижимости в 2013г.?
Аналитики ждут дальнейшего притока иностранных инвестиций. Пока "призрак финансового кризиса" бродит по Европе, турецкая экономика развивается стремительными темпами (кстати, Турция все еще ждет своей очереди за членство в ЕС), сектор жилой недвижимости не стоит на месте: планируются и строятся новые проекты, цены на недвижимость растут, а вместе с ними и цены на аренду жилья. Крупные турецкие города занимают первые места в списке рейтинга самых благополучных и привлекательных, с точки зрения инвестиций, стран в мире.
2012 год показал, что Турция является одним из ведущих мировых лидеров по росту цен на недвижимость, однако средние цены все еще значительно ниже европейских. Эксперты отмечают, что за год недвижимость в Турции подорожала на 12,23%. Вторичный рынок также отмечен ростом цен, в среднем на 1-3% ежемесячно, в зависимости от региона.
Элитная недвижимость в Стамбуле за год выросла почти в два раза (пентхаусы, таунхаусы, виллы, особняки, шале, бунгало и др.): с 2 000 долларов США до 4 500 долларов за кв.метр. Аналитики окрестили турецкие мегаполисы "новым Лондоном арабского мира".
Ставки на аренду жилья повышаются в среднем на 0,5 - 3%. Доходность от аренды составляет от 5-10%, в зависимости от месторасположения объекта и сезона. С этой целью российские инвесторы и скупают турецкую недвижимость. По душе она пришлась и звездам шоу-бизнеса (Ани Лорак, Аркадий Укупник, Андрей Губин и др. Подробности в статье Недвижимость в Турции: что и по чем купили звезды шоу-бизнеса). Такая тенденция ожидается и в 2013 году.
Но турецкий рынок таит в себе большие риски, связанные с развивающейся экономикой, поэтому предпочтительнее получать консультации и совершать сделки связанные с недвижимостью, через серьезные и наиболее популярные риэлторские компании России.
