В последнее время стремительно увеличивается число иностранных инвесторов в курортные зоны различных государств, которым посчастливилось быть расположенными в комфортных климатических зонах. И дело здесь далеко не только в погоне за мечтой жить в нерукотворном раю, но и в условиях приобретения жилья, которые создают разные страны. И в то время как правительство России только обещает меры по улучшению инвестиционного климата для приобретения недвижимости, зарубежные банки и власти активно действуют.
Эти два фактора вкупе дают тот потрясающий эффект массовости, который отображается в статистиках ведущих рейтинговых агентств: Россия (за исключением Москвы) становится все менее привлекательной для инвестиций в недвижимость. Причем здесь играет роль не только ненадежность русских банков и дикий рынок недвижимости – как купля-продажа, так и аренда, но и «грабительские» ставки по ипотеке. «Хочешь, чтобы тебя прокляли твои внуки? Купи квартиру в Москве», - сказал кто-то из острословов комедийного клуба 15 лет назад. Сейчас ситуация изменилась, но не настолько существенно, чтобы страна могла быть конкурентоспособной.
Аналитики отдела "новости недвижимости" и "недвижимость Турции" журнала "Биржевой лидер" выясняли, какие ставки, сроки и условия для получения ипотеки в Турции.
Особенности турецкого ипотечного кредитования
Итак, рассмотрим условия по ипотеке в Турции. Средняя ставка на кредиты составляет от 6 до 9% годовых. С оговоркой, что если жилье приобретается для сдачи в аренду, данная ставка увеличивается на 0,6%. Сумма первоначального взноса как правило составляет не менее 15-30%. Однако и сумма тела кредита не может превысить 75% от стоимости жилья. Так что в реальности первоначальный взнос должен быть никак не меньше 25-30%. Сроки выплаты самые разнообразные – от нескольких месяцев (что является редкостью) до 30 лет. Также следует учесть важный момент: если сумма ежемесячной выплаты заемщика превысит 50% его доходов – кредит могут не выдать. Минимальный размер ипотечного кредита составляет 30 тыс евро. Еще полтора процента уйдет на оплату оформления кредита. Неприятный сюрприз для тех, кто привык получать кредиты даром. И если уж прошло 4 месяца, а предложением банка не воспользовались – придется начинать все сначала. И заново оплачивать банку услуги по оформлению кредита, отметил эксперт строительной компании "KurtSafir" в Турции (www.kurtsafir.com).
Поэтому следует сразу же сделать оговорку, что на кредит могут претендовать люди с достатком средним и выше среднего. Кроме того, приобретаемая недвижимость обязательно идет в залог банка. Следует отметить, что сама процедура получения ипотечного кредита, на первый взгляд, несущественная, но играет важную роль в формировании сознания массового покупателя. В Турции это сделать гораздо проще и быстрее, чем в России с ее бюрократическими механизмами. Возможно, это первое впечатление отпугивает покупателей от российских кредитных центров? Как правило, банки оформляют кредит в евро: это самая фиксированная валюта с низким уровнем инфляции. Но эксперты советуют брать ипотечный кредит в национальной валюте Турции: лире. Без перспектив вступить в ЕС в ближайшее время, валюта, несмотря на динамичный рынок недвижимости и мощнейшую туристическую инфраструктуру будет падать в цене. Евро же после демаршей на кипрское золото в ячейках только укрепится.
Основная целевая группа ипотечного кредитования – трудоспособные граждане со стабильным уровнем дохода в возрасте от 20 до 75 лет (см.:Недвижимость в Турции – чем она привлекает пенсионеров России?). Если скорректировать возрастные рамки по количеству положительных решений, то получится возраст самый желательных для банка клиентов по ипотеке – от 27 до 62 лет. Ипотечные кредиты очень редко выдают пенсионерам. Поэтому, как правило, пожилые люди приобретают жилье за наличные. А если и есть заем – то суммы небольшие и срок выплаты сокращается в разы. И даже более вероятно, что будет выдаваться другой вид кредита. В России купить квартиру пенсионеру к примеру – в Сочи просто нереально. В Турции – сложно, но есть вероятность. Что и говорить о представителях шоу-бизнеса, бизнесменах, инвесторах, общественных и политических деятелях… Единственным ограничением для россиян и украинцев является покупка недвижимости на черноморском побережье. А вот состоятельным лицам, принадлежащих к элите, стоит учесть, что ипотека – не всегда самое лучше решение при наступлении временных трудностей: уж лучше дождаться гонорара за солидный контракт, нежели досрочно выплачивать стоимость жилья и компенсировать банку его обманутые ожидания в виде штрафа в размере 2%. Ведь ипотека выдается с расчетом рыночного удорожания кредита. И чем солиднее финучреждение, тем больше оно стремится к длительным срокам кредитования. В Турции оформляется обязательная страховка жизни клиента и объекта недвижимости: это общая страховка от бытовых ЧП и DASK – специализированная от землетрясения.
Интересной практикой в Турции является оформление ипотеки по договоренности. Неслыханная ситуация для России.
Стабильность и доверие - основополагающие факторы ценообразования
Что же происходит в России? На банки оказывается политическое и общественное давление, по стране гуляет восставший из СИЗО «Матросская тишина» Сергей Мавроди, со своей пресловутой МММ-пирамидой, экономика периодически попадает под сокрушительные удары мировых кризисов. Заемщики зачастую оказываются неплатежеспособными, а отнятое залоговое жилье невозможно продать. Все это закладывается в риски и соответственно, ложится тяжким бременем на плечи следующего клиента банка.
Несмотря на все заверения правительства о том, что ставки по ипотеке могут быть снижены до 9-10%, эти прогнозы не соответствуют действительности. Виной тому и разница между реальной и банковской ставкой, которая только растет, и невозможность выйти на максимум – снижение ставки до 7%. Официальные лица не скрывают, что эта задача не может быть осуществлена только за 1 год. Согласно ведомственной программе по обеспечению различных слоев населения, ожидается, что в 2015 году каждая третья семья сможет оформить ипотеку. В 2020 году жильем, взятым в кредит будет обеспечена половина населения. В том числе – малоимущие категории граждан, среди которых и пенсионеры.
Для России и ставок по кредитованию это сигнализирует о возникновении большого массива обесцененного жилья, с которым потом будет трудно что-либо сделать. Поэтому банки, скорее всего, будут себя страховать наоборот – поднимая ставки уже в 2013 году. Пока процесс не набрал оборотов. Чтобы компенсировать уже сейчас те потери, которые непременно будут ждать их в будущем. Эксперты ожидают, что ставки по кредиту достигнут 13-13,5% годовых. Кроме того, российские финучреждения пострадали от ситуации на Кипре.
Турция же год от года укрепляет свои позиции как инвестиционно привлекательная, богатая курортными местами страна (см.:Недвижимость Турции: инвесторы выбирают популярные курорты). Высокая ликвидность недвижимости в таких зонах позволяет банкам снижать ставки по ипотеке за счет рисков, подобных российским. Тем более что сейчас правительство бросило финучреждениям дополнительный законодательный страховочный трос в виде снятия ряда ограничений на приобретение недвижимости иностранцами по принципу взаимности.
