Офисные помещения на вторичном рынке, в старых объектах более дешевые, чем инвестиции в новые разработки, обычно игнорируются при анализе крупных компаний, наблюдающих за рынком коммерческой недвижимости. И все же большое количество юридических лиц ищут помещения именно в этом сегменте. Вот почему мы решили проверить, на примере предложений WGN, как выглядит этот рынок в отдельных региональных городах и в Киеве в частности. Мы также сравнили арендную плату со ставками в современных офисных инвестициях.
Для начала несколько слов о текущей ситуации на офисном рынке в нашей стране. Общие ресурсы современных офисных площадей в Киеве knin.com.ua/realty/rent/city-kiev-kind-office оцениваются в 9 миллионов квадратных метров (данные JLL за 2017 год). Из которых до 5 млн. кв. м. приходится на Киев, который определенно доминирует над остальной частью страны.
В прошлом году украинский офисный рынок, по словам создателей отчета JLL, вырос на 900 000 кв. 1,5 млн кв м находится в стадии строительства. Из них более 1/3 принадлежит Киеву, 260 000 строятся в Харькове, а во Львове и Днепре около 150 000.
Сколько арендаторы платят за современные офисные помещения? Самым дорогим является центр Киева, где ежемесячная арендная плата составляет около 700 гривень (20,5–23,5 евро / кв. м) за квадратный метр (данные JLL). За пределами Киева арендаторы современных офисов платят от 300 до 500 гривень в месяц (11-17,5 евро за кв. м). Самые высокие ставки за пределами Киева составляют от 14 до 14,5 евро за кв. в месяц или более 420 грн. / кв.
Как вы арендуете офисные помещения, кроме самой современной коммерческой недвижимости?
- На вторичном рынке таких площадок ставки, как правило, ниже, чем в современных офисных зданиях, но это не правило. Расположение определяет все. Привлекательный офис, расположенный в центре большого города - во Киева, Харькова, Днепра или Львова, будет высоко цениться, когда дело доходит до арендной платы, независимо от класса самого здания. В целом уровень оценки соответствует размеру и классификации рынка. Самыми дорогими являются офисы в Киеве, Днепре, Харькове, Львове - комментирует Саша Шпак, президент WGN Group.
Что влияет на аренду офисных площадей?
- Местоположение. Это, несомненно, самый важный элемент. Также рассчитывают на хорошее сообщение с остальной частью города и удобство в виде дополнительного обслуживания и гастрономического пространства - если не в здании, то в непосредственной близости. Конечно, клиенты предпочитают современные решения и проблемы, которые в значительной степени ставятся на первичный рынок, а именно вопросы энергоэффективности, экологии и т. д. В случае современных офисных зданий, сертифицированных соответствующими сертификатами, но это не ключевой вопрос. Расположение офиса остается наиболее важным. Размер офисных площадей также влияет на размер арендной платы. По словам посредников WGN, относительно небольшие ставки применяются к небольшим офисам, они уменьшаются по мере увеличения площади, - добавляет Саша Бодрый.
В этом тексте мы рассмотрели характеристики вторичного офисного рынка в трех крупнейших городах, а именно в Киеве, Днепре и Львове, и на трех небольших рынках, когда речь идет о офисных площадях, но также и те, которые характеризуются высокой динамикой развития.
Автор: Роман Бехс
