Одним из популярных способов инвестирования в недвижимость на территории Великобритании является вложение средств в дома для престарелых. Речь идет об объектах коммерческой недвижимости, передаваемых собственниками-инвесторами в управление специализированным компаниям. Управляющие компании привлекают пенсионеров для проживания в домах для престарелых и оказывают им различные услуги социально-медицинского характера. При этом инвесторы получают стабильный доход от сдачи в аренду своих объектов недвижимости управляющим компаниям. Обычно договор аренды, заключаемый собственником объекта с управляющей компанией, является не только долгосрочным (10-15-20 и более лет), но и индексируемым в привязке к инфляции.
Складывающаяся в Великобритании демографическая ситуация как нельзя лучше предрасполагает к развитию пенсионного сегмента коммерческой недвижимости. Например, уже сейчас пятая часть населения Великобритании находится в возрасте старше 60 лет, т.е. является потенциальными клиентами домов для престарелых. К 2031 году количество лиц пенсионного возраста увеличится в Англии почти на 70%, достигнув общего количества в 15.8 млн. человек. Однако уже сейчас ежегодно в дома для престарелых в Великобритании переезжает 130 тыс. человек, что позволяет поддерживать наполненность домов для престарелых на очень высоком уровне в 90% и более.
Существенный рост количества пенсионеров, проживающих в коммерческих объектах пенсионной недвижимости, сопровождается последовательным ростом стоимости проживания в домах для престарелых. Так, за последние 12 месяцев средняя общенациональная стоимость проживания в домах для престарелых увеличилась в Великобритании на 5.6% - с 25.953 фунтов до 27.404 фунтов в год.
Станислав Зингель, Президент Международного агентства недвижимости Gordon Rock, в интервью корреспонденту "Биржевого лидера" заявил, что частный инвестор может войти на британский рынок пенсионной недвижимости тремя способами:
1. Наиболее доступным из них является покупка паев в REIT-фонде (фонде недвижимости), инвестирующем в дома для престарелых. Для входа на рынок в данном случае фактически не нужно знаний и достаточно суммы инвестиций в 350 фунтов стерлингов. Как правило, доходность подобных косвенных вложений в среднем составляет 4-5% в год, что фактически в два раза ниже, чем при прямой покупке доходного дома;
2. Покупка дома для престарелых целиком обеспечивает доходность от сдачи в аренду управляющей компании в среднем в размере 7-8% в год. Однако порог входа при покупке дома для престарелых составляет не менее 1 млн. фунтов стерлингов, что в совокупности с возрастающими требованиями к квалификации инвестора существенно осложняет процесс инвестирования;
3. «Золотой серединой» по отношению к двум выше описанным способам (покупка пая в фонде недвижимости и покупка целиком дома для престарелых) является приобретение одной отдельно взятой комнаты или блока из нескольких комнат в доме для престарелых, находящемся в управлении специализированной компании.
При сохранении доходности от сдачи в аренду в размере 7-8% годовых стоимость входа на рынок пенсионной недвижимости в данном случае существенно ниже и составляет порядка 40.000 фунтов стерлингов, что является вполне приемлемой суммой для средних инвесторов не только в Великобритании, но и России. С учетом того, что в Великобритании инвестору доступно долгосрочное кредитование по ставке от 3.5% годовых, то рентабельность инвестиций в дома для престарелых составит 10-12% годовых благодаря наличию «кредитного плеча». И это – даже без учета роста стоимости объекта недвижимости.
