Одним из самых дорогих рынков недвижимости в Европе является, несомненно, Великобритания. И, несмотря на высокие цены, количество желающих обзавестись недвижимым имуществом на "туманном Альбионе" не иссякает, а порой даже составляет небывалую конкуренцию.
Чем же привлекает инвесторов дорогая и элитная недвижимость Лондона, и какой основной тренд на рынке недвижимости Великобритании? В этом разбирались аналитики отдела "новости недвижимости Великобритании" журнала "Биржевой лидер".
Лондон – чемпион! Очень дорогой чемпион
В Европе кризис продолжается, а в Лондоне уже завершился? К такому выводу можно прийти, если просмотреть сводки, посвящённые популярности лондонской недвижимости. В то время, как общий кризис британского рынка недвижимости, по мнению специалистов, завершится не ранее 2019-го года (лишь тогда, по мнению экспертов, рынок выйдет на показатели докризисного 2007-го года), Лондон, по сообщениям Би-би-си, уже сейчас вышел на первую строчку в мировом рейтинге самого дорогого жилья. С чем это связано, можно ли считать этот результат свидетельством «вечной» привлекательности лондонской недвижимости и стоит ли инвесторам приобретать её в современных условиях, разбирались аналитики отдела «новости Великобритании» журнала «Биржевой лидер».
Квадратные метры в столичных мегаполисах традиционно дороги. Однако, зафиксированная в Лондоне по адресу Гайд-парк, 1 цена в 103 400 долларов США за один квадратный метр, явно «чемпионская». Риджент-парк и Фицрой, хоть и уступают Гайд-парку, тоже «радуют глаз»: 70 тысяч долларов «квадрат», 50 тысяч долларов «квадрат»… Средняя цена одного квадратного метра премиум-жилья в Лондоне составляет 9,5 тысяч долларов. Неудивительно, что Би-би-си позволила себе заключить: Лондон – тихая гавань среди безграничных геополитических и экономических штормов. На фоне, как минимум, стагнации основных сегментов британского рынка недвижимости, цены на жильё премиум-класса в Лондоне выросли на 35% за три года. Уже сегодня они на 16% выше, чем пиковые показатели 2007-го года, того самого, уровень которого весь британский рынок недвижимости достигнет, как указывалось выше, не ранее, чем в 2019-м году. И это не предел: эксперты прогнозируют рост цен на лондонскую недвижимость и в 2013-м году – притом, что всей британской недвижимости это «не грозит», хотя постепенно этот рынок начинает выходить из стагнации.
Аналитики компании Jones Lang LaSalle утверждают, что Лондон – первый по привлекательности среди ритейлеров. Он обогнал в этой рейтинге Париж, Москву, Киев (2-е место, 3-е место и 23-е место, соответственно), поскольку из 250 крупнейших ритейлеров в Лондоне ведут свою деятельность 235. Учитывая, что Лондон лидирует и по уровню ставок аренды (как в торговых центрах, так и на главных торговых улицах), все эти показатели дают картину максимально благополучного города, настоящего чемпиона.
Агентства недвижимости Великобритании: насколько они популярны в России?
Сделки по купле-продаже недвижимости в Лондоне осуществляются в первую очередь иностранцами. Чемпионство среди них держат Япония, Норвегия, Китай, ОАЭ, Израиль и, конечно же, Россия. Однако если японцы и норвежцы предпочитают скупать коммерческие, торговые площади, то россияне нацеливаются в первую очередь на элитное жильё. Разница подходов свидетельствует о разнице целей: японцы и норвежцы развивают торговлю, вкладывают деньги, чтобы они работали.
Россияне гонятся за престижем – или же попросту используют лондонскую недвижимость в качестве банковского эквивалента, который им кажется куда надёжнее валюты и золота.
Какие же агентства по недвижимости популярны среди россиян в российском инетрнете, а какие нет?, - с таким вопросом аналитики "Биржевого лидера" обратились к ведущему эксперту по недвижимости Академии Masterforex-V Евгению Ольховскому.
Суть определения популярности заключается в подсчете количества запросов в российской поисковой системе Яндекс и количества упоминаний в агрегаторе СМИ Яндекс.Новости за последний месяц. Так:
Исходя из данных видно, что среди агентств недвижимости, которые предлагают купить имущество в Великобритании лидером по популярности запросов Яндекс является компания Chesterton с 583 запросами.
На втором месте с 49 запросами компания Streets Ahead.
На третьем - компания Foxtons с 48 запросами.
Много это или мало - вопрос принципиальный, ведь создание положительного имиджа путем продвижения и PR компании - крайне важный фактор достижения успеха, особенно если она ориентирована не только на внутренний рынок, подчеркнул эксперт.
Аутсайдерами и малоизвестными компаниями, а точнее такими, кого в России не искал вообще никто являются Brinkleys Estate Agents, London Relocation Consultancy, Peter James Estate Agents, Goldschmidt & Howland, Paddington Estates, Dexters, Alexander Watson, Estate Agents, Morgan Arbat.
Инвесторам: эксперты о причинах и стабильности роста цен на лондонскую недвижимость
Основным фактором роста цен на лондонскую недвижимость (как коммерческую, так и «престижную жилую») обусловлен, в первую очередь, наплывом богатых бизнесменов и просто миллиардеров из «разгорячённых» переворотами и гражданскими войнами стран Ближнего Востока (те же Египет, Иордания, Сирия, Израиль), а также из Китая и России. Отток капитала из нашей страны продолжается, и конечная цель его перемещения – Лондон. Популярность недвижимости связана ещё и с оффшорной популярностью Великобритании, которая в своё время привлекла сюда таких «гигантов», как Борис Березовский, Роман Абрамович, Олег Дерипаска, пояснил ведущий эксперт Академии Masterforex-V из Канады Евгений Ольховский:
- в третьем квартале 2012 года в торговую недвижимость Великобритании проинвестировали 7,8 млрд. евро, а в торговую недвижимость Германии – 6,9 млрд. евро.
- стремление торговых сетей мира к расширению своего собственного бизнеса, а также отсутствие достаточного количества предложения на наиболее раскрученных европейских рынках торговой недвижимости стали причиной роста стоимости аренды объектов ритейла. С особой четкостью данную тенденцию можно было наблюдать в Германии, Франции и центральной части Лондона.
- при этом особенно активен рост стоимости аренды первоклассных торговых объектов, в то время, пока средний сегмент цен на рынке показывает, что цены движутся в разных векторах, сообщает BNP Paribas.
Наиболее активный рост инвестиций в торговый сегмент коммерческой недвижимости во Франции, где наблюдался рост инвестиций на 17 процентов. Но в то же время, Франция сохранила самый низкий в Европе показатель дохода качественной недвижимости на главных торговых площадках страны (от 4 до 4,9 процента).
Тем временем, Лондон показал приличный рост розничных продаж, что стало причиной роста на 10 процентов арендных ставок на Оксфорд-стрит. При этом, британский рынок торговой недвижимости был лидером по общему числу вложений. Только за третий квартал сюда было инвестировано 7,8 млрд. евро.
Кроме того, хотя это, конечно, не касается «премиум-жилья», на общую положительную ситуацию с развитием рынка лондонской недвижимости влияет и то, что Великобритания увеличивает объёмы ипотечного кредитования при ставках существенно более низких, чем, например, в постсоветских государствах.
Наконец, важнейшим фактором популярности лондонской недвижимости является так называемый «студенческий спрос». Очень часто обеспеченные родители покупают жильё в Лондоне для своих детей, которых намереваются отправлять в британские вузы. А заодно убивают двух зайцев: покупают недвижимость такого уровня, в которой не только студенту можно будет «перекантоваться» пять лет, но и молодому человеку с британским дипломом будет вполне уютно. Или же такую недвижимость, которая обеспечит ребёнку достаточную ренту для безбедного существования в будущем. Как, например, сыну Романа Абрамовича, который в полугодовалом возрасте получил в подарок от папы квартиру в Сохо за 4,5 миллиона долларов. Кроме того, наличие недвижимости значительно облегчает получение гражданства всё теми же любимыми детьми. И потом, студенческая недвижимость – это выгодное вложение, которое приносит около 10% годовых.
По всем экспертным прогнозам, инвестирование в лондонскую недвижимость – это надёжный вариант. Постепенный рост пророчат всему британскому рынку недвижимости, ну, а лондонская недвижимость кризисы просто игнорирует. Для того, чтобы эта ситуация изменилась, необходимо нечто из ряда вон выходящее. Но Лондон даже стихийным бедствиям не так подвержен, как, например, тот же Нью-Йорк. А двойственное положение Великобритании (вроде бы и в еврозоне, а вроде бы и нет) позволяет тому же британскому фунту стерлингов чувствовать себя несколько увереннее других валют.
Великобритания не Германия: стабильность - главное правило капитала
В свою очередь, Германии удалось продемонстрировать наиболее высокий прирост средних арендных ставок, которые показали рост на 5 процентов в шести самых крупных городах. Стоит заметить, что Франкфурт и Мюнхен показали 12 процентов и 6 процентов ставок соответственно. Еще одна черта, которая отличает немецкий рынок торговой недвижимости – это отсутствие предложения. Именно он стал причиной снижения объема инвестиций на 40 процентов в третьем квартале. Всего же, за период отчета в торговую недвижимость страны было вложено 6,9 млрд. евро.
Зарубежных инвесторов для поиска убежища от долгового кризиса в Европе привлекает Великобритания, что является причиной повышения курса фунта стерлингов к таким валютам, как доллар США, евро и иена
Уровень устойчивой занятости населения вместе с весьма низкими процентными ставками по ипотечным кредитам помогли помочь избежать накопления жилья, которое не было продано. Эти же факторы поддержали уровень стоимости недвижимости в Великобритании, пояснил Евгений Ольховский.
Средняя цена стоимости жилья в Великобритании за ноябрь составляла 261 900 долларов, что является на 12 процентов ниже показателя, который отмечался в октябре 2007 года. Стоит напомнить, что еще в октябре 2012 года стоимость на недвижимость Великобритании значительно выросли. Как утверждают эксперты, наиболее вероятной причиной скачка цен на недвижимость на 3,5 процента в период с сентября по октябрь 2012 года может быть нехватка предложения на рынке страны.
Учитывая обычный сезонный фактор, цены на жилую недвижимость Великобритании за прошлый месяц не изменились по сравнению с октябрем.
Также, по мнению аналитиков британской кредитно-финансовой компании Nationwide, вполне возможно, что на протяжении следующего года они будут либо аналогичными с сегодняшними, или чуть ниже.
Если верить отчету Земельного регистра Великобритании, за 12 месяцев – с ноября 2011 года по ноябрь 2012-го, рыночная цена жилой недвижимости в Лондоне возросла на 7 процентов, а на северо-востоке упала почти на 6 процентов, резюмировал эксперт.
