Испания – европейская страна, принадлежащая к числу тех, которые приходят в голову первыми, при упоминании теплого моря, желтого песка и склонившихся над водой пальм. Именно эти свойства, а так же уровень развития экономики и прекрасный климат делают ее одной из наиболее востребованных среди российских инвесторов, желающих приобрести недвижимость за рубежом. Покупка объекта недвижимости, такого как вилла, апартаменты, пентхаус, бунгало, таунхаус, шале или даже коттедж, автоматически делает ее владельца частью элитного слоя общества, который достиг серьезного уровня доходов, позволяющего приобрести и содержать имущество в другой стране.
Разумеется, политическая и экономическая стабильность стран Евросоюза, таких как Германия, Франция, Великобритания и Испания, является бесспорным аргументом в пользу приобретения жилья на их территории с целью сбережения средств, их приумножения, а в перспективе, возможно и получения вида на жительство (читайте ВНЖ в Испании: плюсы и минусы покупки недвижимости в стране). Многие представители состоятельных семей стран бывшего СССР стараются приобрести недвижимость именно в Испании, если для определенной категории граждан этот вопрос не является сложными, то множество людей среднего достатка ищут возможности для покупки жилья с помощью местных финансовых учреждений.
В настоящий момент активно обсуждается вопрос планов правительства Испании, которые хотят в ближайшем времени ввести нормы, позволяющие получить вид на жительство иностранцам, приобретающим недвижимость стоимостью от 160-ти тысяч евро, а так же внедрить упрощенную систему кредитования, для такой категории инвесторов.
Аналитики разделов «Новости Европы», а так же «Недвижимость Испании» финансового издания «Биржевой лидер» разбирались в тонкостях ипотечного кредитования и страхования имущества на территории Королевства Испания.
Недвижимость Испании. Порядок ипотечного кредитования
Большинство банков, осуществляющих финансовую деятельность на территории страны, предоставляют услуги по кредитованию приобретения жилья, либо его постройки. Ограничений для иностранцев не существует. Залоговым имуществом, зачастую, выступает сам предмет сделки. Самыми крупными и надежными банками страны являются BBVA, Caja Murcia, Bancaja, CAM и Bankinter. Все они предоставляют очень похожие кредитные программы, процентные ставки и требуют выполнения процедуры, предусмотренной испанским законодательством.
Сумма ипотечного займа редко превышает 50 процентов стоимости объекта, хотя законодательство не запрещает получать и большие суммы, вплоть до 70 процентов от стоимости. Сроки кредитования могут колебаться от 10-ти до 30-ти лет. Этот показатель зависит от желания клиента, а так же его возраста, более пожилым клиентам 30-летний заем не предоставляется. Кредитная ставка в момент подписания договора может составлять 5 – 5,5 процентов от стоимости. Особенностью является то, что по истечении каждых следующих 6-ти месяцев, банк пересматривает кредитную ставку в зависимости от колебаний финансового индекса EURIBOR. При этом, условия и возможный диапазон изменений ставки предусматривается договором. Погашение происходит ежемесячно. Возможны отдельные случаи ежеквартального погашения.
В перечень документов, необходимых для подачи заявки на получение ипотеки в испанских банках входят:
- документ, подтверждающий личность (паспорт и загранпаспорт);
- справка о доходах с места работы или из налоговой инспекции, и все документы, подтверждающие различные виды доходов. Местное законодательство предусматривает, что ежемесячная сумма погашения кредита не должна превышать 30 процентов дохода;
- в некоторых банках этот перечень содержит справку из органов налоговой инспекции об отсутствии задолженности по налогообложению, а так же форму 2/НДФЛ для россиян;
- на решение сотрудников банка повлияет наличие у покупателя другой недвижимости в Испании или в других странах, долей в предприятиях, а так же выписки из банков, подтверждающие наличие капитала.
Вся, предоставленная клиентом информация остается строго конфиденциальной. Сроки принятия решения разные. Оценка имущества проводится в течении семи дней, а решение по кредиту принимается не позже двух недель. В случае оформления ипотеки на строительство дома, обязательным условием является право на земельный участок для постройки, называемое в Испании эскритурой.
Погашение происходит в виде снятия средств со счета покупателя. В случае отсутствия таковых на момент снятия, процентная ставка может быть пересмотрена, и вступят в действие штрафные санкции. Если клиент не погашает задолженность в течении трех месяцев, инициируется процедура конфискации залогового имущества в судебном порядке. За досрочное погашение кредита предусмотрены штрафные санкции в размере 1 процента от суммы задолженности, - комментирует руководитель проекта недвижимость в Испании (www.kvartira.es) Елена Гольцова (Elena Goltsova).
Страхование и налогообложение
Всеми банковскими учреждениями Испании, предоставляющими ипотечные займы под залог недвижимого имущества, в обязательном порядке требуется полис страхования этого имущества. В противном случае, предоставление займа окажется невозможным. В большинстве случаев, банк сам указывает клиенту на страховую компанию, в которой необходимо приобрести полис. Как правило, владельцы такого банка и страховой компании одни и те же. К примеру, такие банки, как BBVA и Bankinter сами являются акционерами страховой компании "Linea Directa". В число передовых страховых компаний Испании, так же входят "Seguro Catalan", "Seguro Bilbao", "Winterthur" и многие другие. Местное население, в отличии от граждан России, Украины, Беларуси и других стран СНГ охотно страхуют свое имущество на добровольной основе. Особенностью местного страхования недвижимости является тот факт, что оно включает все страховые случаи с вашей семьей, независимо от местонахождения. К примеру, если в аэропорту другой страны будет утерян багаж, и это будет подтверждено, страховая компания выплатит компенсацию.
Цена страхового полиса варьируется в зависимости от состояния, стоимости и оборудования дома сигнальными и противопожарными устройствами. К примеру, страховка на дом, стоимостью 200 тысяч евро, в котором проживает семья из четырех человек, оборудованный системой сигнализации и противопожарной системой, будет стоить от 500 до 700 евро в год.
Налогообложение приобретения первичной и вторичной недвижимости отличается. К примеру, при покупке нового жилья, инвестор оплачивает налог на добавленную стоимость (7 процентов – квартиры, 16 процентов – земельные участки), а так же налог на документальное оформление, составляющий 0,5 процента от стоимости жилья. Если же приобретается недвижимость вторичного сегмента, то уплачиваются передаточный налог в сумме 7 процентов и налог Plus Valia, размер которого определяется местной мэрией в зависимости от множества факторов. Законодательство предусматривает, что этот налог должен платить продавец, но на практике все происходит наоборот.
Какие объекты и где стоит покупать в Испании?
Даже если покупатель идеально владеет знаниями правового поля Испании, ее языком и знает все тонкости заключения сделок в сфере покупки-продажи недвижимости, он все равно, не застрахован от ошибок. Наиболее эффективным способом обезопасить себя, является работа с помощью профессионала, осуществляющего юридическое сопровождение сделки. Кроме этого, в Испании услуги риэлторов (читайте Риэлторы: лишнее или необходимое звено на рынке недвижимости) оплачивает продавец, так что услуги посредников не потребуют дополнительных затрат.
Законодательство страны предусматривает равную стоимость недвижимости, которая указана у риэлторов и застройщиков, поэтому оплата услуг агентства недвижимости изначально закладывается в ее стоимость. Случаются ситуации, когда застройщики продают объект напрямую, тогда они оставляют получившийся зазор себе. Снизить цену уже не удастся, так как она уже задекларирована и на нее запланировано налогообложение.
- Недвижимость Испании. Таунхаус - Валенсия, Хавеа (Коста-Бланка) - стоимость 299 000 евро, общая площадь 177 м², сад, четые жилых комнаты, 2 санузла, расстояние до моря 400 метров, личная парковка. Идеальный вариант для сдачи недвижимости в аренду под 7-12% годовых, в зависимости от сезона.
- Шале - Валенсия, Торревьеха (Коста-Бланка) - стоимость 205 000 евро, общая площадь 80 м², площадь земли 100 м². Личный сад, терраса. Расстояние до моря 300 метров.
Стоит обратить внимание на то, что европейцы (немцы, французы, итальянцы, шведы) предпочитают регионы с более дешевой недвижимостью, лучшим климатом и отличной экологией - район Аликанте, Мурсии, Кальпе. Почему бы и нам, россиянам, не последовать их примеру?
- бунгало в Валенсии, Аликанте (Коста-Бланка) - стоимость 149 000 евро, площадь - 92 м² . Зона для отдыха, бассейн, СПА, сауна, парковочные места для автомобиля, фитнесс центр.
Прогноз состояния рынка испанской недвижимости на 2013-й год
Кроме факторов, влияющих на популярность инвестирования в недвижимость других европейских стран, в Испании ожидается вмешательство властей в процесс. Как известно, правительство страны обдумывает решение о принятии закона, позволяющего иностранцам, купившим объект, стоимостью от 160 тысяч евро получить ВНЖ. Этот фактор может всколыхнуть рынок, так как в случае его принятия, Испания переманит к себе большинство инвесторов с доходами выше среднего уровня (олигархов, звезд шоу-бизнеса и спорта). В особенности это может пагубно отразиться на рынках таких стран как Черногория, Латвия и Литва, Израиль (см. также Недвижимость Израиля: особенности ипотеки и страхования). Ипотека и страхование в Испании уже имеют более выгодные условия, чем, к примеру, в Великобритании или Германии, пишут зарубежные СМИ. Таким образом, новый закон может привлечь значительное количество инвесторов из других стран, преимущественно из России и Китая. Кроме этого правительство сомневается в утверждении минимальной суммы, чтобы не придать явлению массовый характер.
В противном же случае, рынок недвижимости страны останется достаточно стабильным, в особенности за счет курортных регионов, таких как Коста-Брава, Севилья и Коста–Дель-Соль.
