Espana – Espana – Espana!!! – выкрикивают эти магические слова миллионы туристов со всего мира и тысячи инвесторов рынка недвижимости, обожающие эту замечательную южную европейскую страну с ее историческими местами, достопримечательностями, прекрасным климатом, живописными краями. Миллионы туристов приезжают сюда из России, Украины и других стран-членов СНГ, отдохнуть на курортах с мировым именем (Коста дель Соль, Коста Бланка, Коста Брава, Марбелья), увидеть достопримечательности прекрасных городов, в первую очередь Мадрида, Барселоны, Валенсии ну и, конечно же, побывать на славной и неповторимой испанской корриде, о которой знают во всем мире.
Тысячи россиян уже приобрели в Испании желанную недвижимость для отдыха и в качестве инвестиции: виллы, апартаменты, бунгало, шале и т.д. В последнее время особый интерес проявляется к ипотечному кредитованию, многие стараются приобрести объект недвижимости путем ипотечного кредита. По данным экспертов, в Испании путем оформления ипотечного кредита недвижимость покупают 70 – 75 процентов всех покупателей. Правда, с учетом экономической нестабильности в Европе, этот показатель немного снизился. Такая тенденция обусловлена тем, что цены на недвижимость в Испании сегодня низкие.
Каковы же условия ипотечного кредитования в Испании? Какие тонкости необходимо знать клиенту, желающему получить ипотечный кредит, чтобы у него впоследствии не возникало проблем? Что необходимо знать о страховании недвижимого имущества в Испании? Ответы на эти и другие, интересующие наших читателей и инвесторов рынка недвижимости Испании, искали аналитики разделов «Новости Европы» и «Недвижимость Испании» финансового издания «Биржевой лидер».
Ипотечный кредит в Испании: ставки кредитования
Приобретение желанного объекта недвижимости, будь то апартамент, таунхаус, замок или другой объект, очень выгодно при помощи такого удобного финансового инструмента, как ипотечный кредит, тем более в государствах с такими низкими кредитными ставками, которой является и Испания, где ипотечный кредит имеет свои характерные особенности. Дело в том, что ипотечный кредит, гарантией или обеспечением которого является непосредственно приобретаемая недвижимость, очень даже существенно расширяет возможности покупателя и потенциального инвестора рынка недвижимости. Особенностью и заодно и преимуществом ипотечного кредита в Испании является то, что здесь ставки кредитов даже несколько ниже, чем в других соседних странах ЕС.
Так же, как и в других странах Европейского Союза, банки Испании применяют две разновидности форм расчета ставок выплат по ипотечному кредиту, которые обычно во всех банках ежемесячные – плавающую или фиксированную ставки.
Исходя из экономических соображений в наибольшей степени распространена плавающая ставка (interes variable), которая, соответственно, и пользуется широкой популярностью, наиболее распространена, в первую очередь, из экономических соображений. Данную ставку рассчитывают исходя из одного из финансовых индикаторов, обычно это годовой Euribor (ежедневно публикуемая межбанковская ставка европейских банков), к которому добавляется определенный процент. Для Испании характерно, как правило, 0,5 – 1,25%. Данный процент является одним из самых низких в Европе! Конечно же, данный факт также привлекает на испанский рынок недвижимости потенциальных покупателей (олигархов, политиков, звезд шоу-бизнеса и кино), в том числе и из России. Необходимо отметить, что в случае изменения Euribor в большую или в меньшую сторону ежемесячные выплаты естественно также меняются. Однако этих изменений не следует бояться, они проводятся плавно и предсказуемо. Что касается сроков испанских ипотечных кредитов, у которых применяется плавающая ставка, в зависимости от возраста заемщика средний срок ипотеки составляет для нерезидентов 25 – 30 лет.
Намного реже используется фиксированная ставка (interes fijo), а это объясняется не чем иным, как более высокой ставкой, которая составляет 5,5 – 6,5%, ну и, безусловно, более короткими сроками, обычно не превышающими 20 лет. Ежемесячная квота в этом случае несколько выше, однако она остается неизменной в течение всего срока кредита.
Со ставками вроде все стало понятно, теперь пора перейти к объемам финансирования, что весьма и весьма важно при оформлении ипотечного кредита. Объем финансирования зависит от множества факторов, начиная от типа недвижимости, месторасположения объекта, его состояния и других нюансов. Нерезиденты, оформляющие ипотечный кредит на новые жилые объекты недвижимости, могут рассчитывать в среднем на 50 - 60%. Если уже открытая ипотеки переводится с продавца или застройщика на покупателя, то есть переоформляется, кредит может доходить до 70 процентов, a в особых случаях даже выше. Не следует забывать, что в этом случае покупатель существенно экономит на налогах. Тем, кто собирается оформить кредит недвижимости в Испании, важно знать, что практически 100 процентов нового жилья и значительная часть объектов недвижимости на вторичном рынке уже имеют ипотеку.
С целью расчета суммы кредита уполномоченный оценщик банка оценивает объект и выдает соответствующий сертификат. Банки, как известно, смотрят на все. При оформлении ипотечных рынков банки Испании в своих расчетах принимают во внимание как оценку, так и реальную стоимость объекта недвижимости. Оценка обычно длится 5–7 рабочих дней, на рассмотрение документов банком уходит не менее трех недель, и в конце данных процессов приходит время согласования и подготовки нотариального оформления.
Какие документы необходимы для оформления ипотечного кредита в Испании?
Для того, что гражданин например России смог оформить ипотечный кредит в Испании, необходимо наличие и подача следующих документов:
1) действительный заграничный паспорт;
2) налоговый номер иностранца (NIE);
3) справка с места работы, которая должна содержать сведения о доходах, стаже и занимаемой должности (оригинал и нотариально заверенный перевод на испанский язык);
4) если такова есть у желающего оформить кредит, то налоговая декларация за прошедший год, форма НДФЛ-2, (нотариально заверенный перевод);
5) выписка движений по счету в российском банке (оригинал и нотариально заверенный перевод);
6) документы, которые подчеркивали бы состоятельность клиента, собирающегося заключить ипотечный кредит;
7) справка о наличии текущих кредитных обязательств и остатков.
Очень важный совет для желающих оформить ипотечный кредит в Испании – полезно продемонстрировать банку, каким имуществом (акции, паи, недвижимость, и т.д.) владеем. Все это конечно должно быть оформлено в нотариально заверенном переводе. И еще надо взять на заметку, что чрезвычайно важным является размер суммарных доходов, который должен быть как минимум в три раза больше, чем соответствующая ежемесячная квота, которая складывается из погашаемой доли кредита и процентов.
Возможно ли досрочное погашение кредита?
Ну, во-первых, надо знать, что предварительно открывается расчетный счет, которым можно управлять через интернет, естественно, как на испанском, так и на английском языке. Погашаются квоты с этого счета автоматически. Чтобы не возникало непредвиденных проблем, чрезвычайно важно вовремя пополнять данный расчетный счет, потому что, как и в любой другой западной стране (Великобритании, Франции, Германии, Греции, Италии и тд.), в Испании выполнение кредитных обязательств означает, что у клиент формируется положительная кредитная история. А как известно, кредитная история важна во многих случаях, например тогда, когда банк рассматривает, выдавать ли последующие кредиты клиенту, будь-то на личные нужды, либо на развитие бизнеса, коммерции, инвестиционной деятельности.
Как и в любой другой стране, в Испании также возможно досрочное погашение кредита, как и целиком в одной сумме, так и его определенной части. Если это происходит, банк удерживает установленный процент, который составляет 0 – 1,0 процентов от соответствующей суммы. Эксперт рынка недвижимости, руководитель проекта Недвижимость в Испании (www.kvartira.es) Елена Гольцова (Elena Goltsova) рекомендуют плательщикам кредитов, чтобы вопросы досрочного погашения по возможности заранее обговорили с банком, выдавшим кредит. Дело в том, что данную комиссию во многих случаях удается сводить к минимально возможной, если конечно обратиться к услугам экспертов и адвокатов, разбирающихся в тонкостях досрочного погашения ипотечных кредитов. Если он решается на частичное погашение, клиент может выбрать один из следующих вариантов:
1) сохранение размера ежемесячной квоты и уменьшение срока;
2) уменьшение квоты при неизменном сроке кредита.
- недвижимость Испании. Бунгало, Коста Бланка Юг - Ориуэла Коста - стоимость 72 тыс. евро (1600 евро/кв). Общая площадь 45 кв. м. Расстояние до моря 800 метров.
- Вилла в Коста Бланка Юг - Ориуэла Коста - стоимость 215 тыс. евро (1792 евро/кв). Общая площадь 325 кв.м, Жилая - 120 кв.м. Площадь участка - 160 кв.м.
Условия ипотечного кредита подробно указаны в договоре (Escritura de Hipoteca), который обязательно подлежит нотариальному заверению и регистрации. Оригинал договора хранится в банке, а копию получает покупатель. Если возникает такой случай, то по объекту сделки существует ипотечного обременения, предварительно представитель банка-кредитора обязательно должен подписать нотариальный договор (Escritura de Cancelacion) о закрытии ипотечного обременения и полном погашении. В купчей нотариус делает запись, подтверждающую отсутствии обременения на момент ее оформления. Надо сказать, что в Испании очень четко отработаны правовые нормы ипотечного кредитования и купли-продажи, таким образом не возникает никаких проблем, возни при оформлении договора, и обе стороны получают максимальные гарантии.
Форс-мажор
Если у клиента из-за некоторых непредвиденных ситуаций или причин возникают задержки оплаты, достигающие 4-6 дней, то размер пени и штрафных процентов, взимаемых с него, небольшой. Однако, если дело доходит до более длинного срока, например, до задержек на несколько месяцев, в этом случае банк, у которого не остается других возможностей, начинает процесс изъятия объекта недвижимости через суд, после чего последует продажа недвижимости на аукционе. В этом случае остаточная сумма кредита за счет штрафов и судебных издержек возрастает, она будет удержана из конечной суммы продажи. Как это принято во всем мире, данные клиента, не возвратившего кредит, вносятся в базы данных недобросовестных плательщиков, которые уже не смогут рассчитывать на то, что в Испании им еще когда то удастся оформить ипотечный кредит.
Страхование недвижимости в Испании
Тем, кто планирует оформлять ипотечный кредит в Испании, следует знать, что одним из обязательных условий его предоставления является страхование жилья, что прописано в законодательстве Испании. Так как объекты недвижимости, которые собираются покупать по кредиту, являются залогом выплаты кредита, банки естественно желают удостовериться в том, что в случае непредвиденных ситуаций расходы все до единого будут покрыты за счет страховой выплаты. В Испании размер страховых премий составляет годовых 100-200 евро. С оформлением страхования в Испании нет проблем, так как у значительного большинства банков есть свои собственные планы и программы страхования, поэтому как правило страховой полис оформляет тот же банк, который выдает вам ипотечный кредит. Что касается страховых полисов, они могут быть базовыми, а также с дополнительным покрытием. Их стоимость конечно же зависит также и от страховой компании. Очень важно знать, что при наличии высокой конкуренции существует возможность добиться значительных скидок. Также влияет на цену страховки, стоимость застрахованного имущества.
Очень многие клиенты оформляют полную страховку, которая защищает от всех возможных рисков. Она включает в себя также гражданскую ответственность, юридическую защиту, восстановление и ремонт, кражу и т.д. Данный вид страховки по недвижимости стоимостью около 250 тысяч евро, стоит приблизительно 350 – 390 евро в год.
Как видим, инвестиция в объекты недвижимости прекрасной Испании является выгодной и вполне окупаемой, если речь идет о бизнесе. Ведь что может быть лучше отдыха в бунгало, вилле, апартаменте, особняке, таунхаусе. Так что вперед, дамы и господа, Испания ждет нас, причем с неплохими условиями оформления ипотечного кредита!
Редколлегия отдела "новости недвижимости" и "новости Европы" журнала "Биржевой Лидер", совместно с экспертами Академии трейдинга Masterforex-V, проводят опрос в Дискуссионном клубе Форекс: Как вы считаете, ипотека в Испании для иностранных граждан вполне доступна?
- да, тем более что банки не производят проверку достоверности представленных иностранцами документов;
- да, этому способствуют хорошие процентные ставки;
- нет, мне это не по карману.
