Испания и Болгария уже пятый год подряд занимают первые ступеньки рейтингов - самого привлекательного для инвесторов рынка, в виду обвала цен связанного с кризисом 2008 года. И, что самое интересное – сдавать своих позиций не собираются. Об этом свидетельствуют не только данные самых именитых рейтинговых агентств и деловых изданий, но и исследование аналитиков разделов "новости недвижимости" и "новости Европы" журнала "Биржевой лидер", потребительского спроса русскоязычного населения стран СНГ и бывшего СССР, на основе статистических данных по поисковым запросам в Яндекс и Googl. Обвал цен породил новую тенденцию среди частных инвесторов в виде получения дохода от ренты в развитых и курортных странах с комфортными климатическими условиями.
Однако продолжаться этот фестиваль скидок долго не будет: ситуация начинает потихоньку стабилизироваться и происходит вполне закономерная коррекция стоимости в сторону неуклонного роста.
Недвижимость Европы: чемпионы рейтингов - Болгария и Испания
Первоочередной задачей для инвестора, пожелавшего сменить страну проживания или получать доход с зарубежной недвижимости, является выбор региона. Интересной тенденцией сейчас является пока еще небольшая разница в ценовых категориях для стран Азии, Ближнего Востока и экзотических островов и Европы. И коль скоро будущий покупатель жилья или коммерческого объекта руководствуется принципом безопасности приобретения, предпочтение будет отдаваться именно зоне ЕС и Европе, а также – самым популярным оффшорным зонам. Правда последние делать скидок не будут в силу своей высокой ликвидности. Если выбор становится между «чемпионами» рейтингов – Болгарией и Испанией – следует определить основные «номинации», в которых будут соревноваться эти две страны. Среди них – стоимость, качество, процесс оформления документов связанных с куплей/продажей, а также – условия пребывания иностранного гражданина на территории страны и получение ним визы и ВНЖ (см. также: ВНЖ в Испании: плюсы и минусы покупки недвижимости в стране), рынок риэлторских услуг и качество обслуживания клиентов, стоимость содержания и главное – перспективность вложения. К примеру – если это «бизнес под ключ» - инвестора будет интересовать способность объекта успешно взаимодействовать с местной инфраструктурой и получение стабильной прибыли при минимуме рисков. Если же речь идет о жилье – интенсивность туристического потока и иммигрантов – потенциальных клиентов-арендаторов или же – возможность последующей выгодной перепродажи недвижимости, обмене и совладении и пр.
Визитная карта Испании и Болгарии для туристов
Мягкий климат, морское побережье, горы, солнце, оздоровление, приятный отдых, прекрасное обслуживание, гостеприимность местных жителей, зачастую одетых в национальные костюмы – таков идеальный мир в рекламных фото, билл-бордах, проспектах, буклетах и на страницах сайтов и блогов туристических агентств. Это первое, что видит иностранец. И здесь так уютно «присоседилась» графа «риэлторские услуги: подбор недвижимости, сопровождение в оформлении сделок и пр.» (подробности в статье: Недвижимость: насколько популярны болгарские АН в российском Интернете). Но наша задача – не выворачивать наизнанку все рекламные трюки имиджмейкеров, а почерпнуть максимум пользы из лежащей на поверхности информации.
Расположенная на Пиренейском полуострове, вся Испания делится на несколько климатических поясов: умеренный морской, субтропический средиземноморский (наилучшим образом проявляется на территории юго-восточного побережья: в Андалусии и Эстремадура) и континентальный. Эти «тепличные» условия существуют благодаря горным цепям, которые обрамляют страну вдоль береговой линии. Температура не опускается ниже нулевой отметки: зимы здесь кратковременные и мягкие - +5-+17 градусов Цельсия, а лето- засушливое и очень жаркое (это касается средиземноморского побережья) - +25-+30 градусов Цельсия, - отмечает руководитель проекта недвижимость в Испании - Елена Гольцова (Elena Goltsova www.kvartira.es). Самая низкая температура в период с декабря по февраль, самая высокая – с июня по сентябрь. Любителям дождя понравится осенняя Испания – все три месяца подряд здесь выпадает едва ли не максимальное количество осадков. Самые сухие месяцы – июль и август. А значит – это самые солнечные и подходящие дни для отдыха. Но сезон морского отдыха открывается в июне, когда температура воды составляет не менее +19-+21 градуса Цельсия а заканчивается не раньше октября – когда вода еще не успела остыть и ее температура составляет +20-+23 градуса Цельсия.
Более влажный климат на севере страны и северо-западе (Галисия-Каталония). Здесь мягкая зима и нежаркое лето, что обусловлено влиянием Атлантического океана. Но температура воздуха не поднимается выше +24 градусов Цельсия даже летом, при том, что зимой бывает температура до +14 градусов Цельсия. Самый суровый континентальный климат «во всей своей красе» проявляется в Центральной Испании в районе горных плато: жаркое лето сменяется холодной зимой, но и в сутки в любой сезон разница температур весьма высока. При всем при этом, рекреационных зон на территории страны – очень много. Равно как и предложений недвижимости.
А что же Болгария? Практически на всей ее территории преобладает умеренно-континентальный климат, очень похожий на украинский и на территории Краснодарского края, Центральной части Турции и т д. Исключение составляют территории черноморского побережья. Однако зимы в Болгарии все равно теплее украинских: -10 - -15 градусов Цельсия бывает только зимой в горах. В целом по стране средняя температура в период с ноября по март составляет -2- +2 градуса Цельсия. В самый жаркий месяц – июль – температура достигает своего пика и составляет в среднем +24 градуса Цельсия. На севере добирается до +28, а на побережье даже преодолевает +30 градусов Цельсия. Следует также учитывать, что на севере страны самые влажные месяцы – май-июнь, а самый сухой – февраль. В южной же части наоборот – максимальное количество осадков приходится на ноябрь-декабрь, а минимальное – на август. Эксперты сходятся во мнении, что климат страны благоприятен для отдыха.
Так что климат у обоих стран очень похож между собой. Но у Испании все же более разнообразный и теплый. Есть и горы и море. Площадь Болгарии – 110 550 км квадратных, Испании – 504 782 км квадратных. Вкупе с преимуществом в количестве морских побережий и площади, занимаемой горными массивами, Испания выглядит более привлекательно для туриста.
Последствия кризиса: скажи мне, кто твои соседи…
Соседство с другими странами в последнее время стирания границ приобретает все большее значение в качестве критерия для выбора недвижимости. И тому есть ряд объяснений: во-первых – как для самостоятельных туристов, так и для любителей «все в одном» уровня эконом-класс существует множество туров, в которые входит путешествие не в одну, а несколько стран. Кроме того, увидеть мир стремятся и студенты, которые уехали учиться за границу (вспомните комедийную интерпретацию популярной тенденции в молодежной комедии «Евротур», которая даже сейчас не теряет своей актуальности). Но и для взрослого состоявшегося человека хорошее соседство страны проживания или владения недвижимым имуществом также немаловажно: ведь сильный сосед в некотором роде является гарантом стабильности:
- К примеру, Греция, из-за последствий кризиса пострадала более всего, при этом находясь в соседстве с Турцией (см. также: Недвижимость: какие страны опасны для инвестиций?): она как последний форпост христианского мира и Европы пала первой – чему способствовала арабская весна, война в Ливии и хлынувший внезапно массивный поток беженцев ( см. статью:Facebook: Кто правит Ливией – свергнувший Каддафи народ или боевики).
- Затем проблемы появились в Италии, поскольку беженцы, практически беспрепятственно миновав греков, ринулись дальше. Не меньше проблем (пускай и временного характера) испытали и Испания и Португалия (подробности: Мировая безработица бьет рекорды. Прогнозы печальны).
Поэтому дружбу с мощным соседом никогда не следует сбрасывать со счетов. Наиболее крепкими и устойчивыми к последствиям оказались Швейцария, Швеция, страны Бени-люкс, Нидерланды, Франция, Великобритания и Германия. Не намного хуже обстоят дела и у бельгийцев и ирландцев.
Также немаловажно близкое расположение потенциального места работы, если появится необходимость мигрировать в другую страну с целью получения заработка. Трудовая миграция в Европе – обычное явление для людей любой профессии – от простого разнорабочего до менеджера высшего звена. Также возможна работа по совместительству, собственный бизнес с филиалами в 2 и более странах. Определенно, Испания выглядит более перспективной в ракурсе соседства.
Недвижимость: соотношение цена-качество
Средняя стоимость апартаментов в многоэтажных домах Испании варьируется от 70 тыс евро и выше. Цены на элитные квартиры доходят до 1 500 000 евро – как правило это жилье, расположенное на побережье. Цены на дома зависят от типа: это может быть и шале (от 110 тыс евро) и финка (квадратура угодий от 15 тыс метров – относится к элитному жилью, расположенному в сельской местности; цена стартует от 2 800 000 евро и до 60 млн евро) и вилла (от 250 тыс евро и до 25 млн евро). Но никто из испанцев не назовет домом бунгало (таунхаус): этот тип жилья рассчитан на 2 жильцов с небольшим земельным участком. Как правило, имеет общую с соседями общественную внутреннюю зону, на которой может располагаться бассейн, площадка и пр. Сейчас торгуется от 40 тыс евро.
- недвижимость Испании. Вилла - стоимость 920 000 евро, общая площадь 550 кв.м, площадь земли 2300 кв. м. Дом состоит из 6 спален, 4 ванных комнаты, собственный сад.
Также, согласно целевому использованию районов Испании, эксперты журнала "Биржевой лидер" определили троих лидеров. В номинации «лучший отпуск» победила Каталония (Коста Брава). Здесь же и самые демократичные цены. «Комбинированный» вариант – и для жилья и для отдыха, или же в совладении или при покупке двух и более объектов (один для сдачи в аренду, другой – для себя) подойдет Валенсия (Коста Бланка). Малага (Коста Дель Соль) – самый престижный регион, который предлагает только элитное жилье на лучших курортах страны. Район идеален для постоянного проживания.
Теперь рассмотрим Болгарию. Несмотря на то, что разнообразие типов жилья не настолько богатое, как в Испании, выбрать есть из чего: в основном они представлены квартирами-студиями, апартаментами на несколько комнат, виллы и коттеджи. Квартиру-студию в километре от пляжа на Солнечном Береге (Слынчев Бряг) можно приобрести за 16 тыс евро (см. также: Рейтинг самых популярных курортных комплексов Болгарии). Если цена приблизилась к порогу 10 тыс евро – это либо жилье в сельской глубинке (с плохо развитой инфраструктурой и дорогами) либо недострой. Эксперты советуют не ввязываться в авантюру инвестирования строительства: лучше больше заплатить за готовое жилье, пусть даже вторичное и старое, чем за виртуальные квадратные метры, поскольку судебная система здесь мало чем сможет помочь, а схемы выдуривания денег уже откатаны и эволюционировали невероятно: ведь поток жителей стран СНГ и бывшего Союза практически не иссякал в течении десятилетий несмотря на сложности со въездом в страну. Апартаменты в комплексе класса люкс самые малогабаритные – от 40 тыс евро до 160 тыс евро.
Самые дешевые дома – от 45 тыс евро и приближенные по характеристикам к виллам (некоторые АН даже делают пометку «в испанском стиле» и пр) – от 100 тыс евро и до 700 тыс евро. Самое интересное, что далеко не все продавцы представляют себе что же такое вилла и продают под видом оной «домик в деревне» за… 40 тыс евро: вернее – это просто стандартный дом с земельным участком. Следует заметить, что земля в Болгарии дорогая, поэтому нужно обращать внимание на конечную стоимость недвижимости в комплексе. До недавнего времени так дела обстояли и в Украине, однако сейчас положение изменилось в лучшую сторону. Отчасти благодаря бдительности покупателей. То же, что будет по квадратуре и планировке более всего походить на виллу станет соизмеримым с данным типом жилья и по стоимости, которая начинается от 100 тыс евро.
- недвижимость Болгарии. Балчик - стоимость апартаментов - 66 000 евро, общая площадь 72 кв.м — (цена за 1 кв.м. - 916 евро). С окон квартиры открывается прекрасный вид на море.
Приобретая недвижимость, инвестор задается первоочередным вопросом: какую выгоду я получу от вложения? И в этом случае доход от сдачи в аренду в Испании и Болгарии также отличается. Кроме того – статья расходов на содержания закладывается в бюджет: включая налоги и коммунальные платежи. В Испании, как утверждают эксперты среднестатистическая семья в год на оплату счетчиков тратит около 600 евро в год. В Болгарии коммунальные услуги занимают едва ли не две трети дохода, в то время как средний доход на 1 человека составляет около 450 евро в месяц. Так что хоть они и ложатся тяжелым грузом на местное население, иностранцу с более высоким доходом оплачивать счета будет вполне по силам. Другой вопрос в том, что по факту сдавать в аренду квартиру даже в мегаполисах и столице проблематично, если это не курортный сезон – 3-4 месяца в году. Все остальное время доходы не будут в состоянии покрыть расходную часть бюджета: фактически, заработок, полученный за короткий период, рассчитан на целый год. Разница очевидна. Особенно если добавить к этому тот факт, что едва ли не половина населения отапливает свои дома дровами – в домах вместо централизованного или автономного отопления стоят печи и буржуйки. Иными словами, только месячная оплата коммунальных услуг (при условии отопления газом) составит порядка 300 евро.
В Испании все обстоит иначе: здесь и сезон курортный дольше и перспектив для трудоустройства больше и ВНЖ или Шенгенскую мультивизу получить легче, да и доход с аренды может быть круглогодичным за счет постоянного, пусть и неравномерного потока туристов. В то время как в Болгарии зимой туристов практически не встретишь. Разве что в горных районах. Кстати, дома с ограниченным набором удобств неподалеку от лыжной трассы стоят как хорошие апартаменты – от 50 тыс евро.
Особенности оформления сделок купли-продажи
Оформление документов и деловые отношения между нерезидентом и другими участниками процессов, необходимых для покупки недвижимости тоже аспект немаловажный (cм: Недвижимость Болгарии: особенности ипотечного кредитования). А в некоторых случаях - даже краеугольный. В Болгарии покупать недвижимость может любое лицо. А вот приобретать земельные участки – могут только юридическое, зарегистрированное в Болгарии. В Испании таких ограничений нет. Были бы деньги. Ведь как мы видим цены существенно отличаются в обеих странах, и то, что называют обвалом в Испании, в Болгарии – все еще верхняя не достигнутая планка. Кроме того, в Испании уже отмечен рост цен на недвижимость и круг предложений, а тем более выгодных – существенно уменьшается. Раскрытие болгарского потенциала эксперты ожидают несколькими годами позже – в случае позитивного развития сценария.
Приобретение недвижимости в Испании дает право на получение шенгенской мультивизы сроком на 90 дней с последующим продлением ее через год (см.: Недвижимость: оформляем ипотечный кредит в Испании). ВНЖ получить сложнее – поскольку не факт, что претенденту дадут положительный ответ после рассмотрения. Для оформления договора купли-продажи необходимо в полиции получить регистрационный номер иностранца, а затем обязательно зафиксировать свое право собственности в Registro de Propiedad – аналог нашего БТИ. Затем – уплатить налог, который составит от 8 до 15% реальной (!) стоимости.
В Болгарии налоги на недвижимость ниже: все вместе составляет около 4% от рыночной стоимости. Что же входит в это «все»? Все начинается с оценки налоговой службой объекта: его стоимость составляет 50% от указанной в Нотариальном акте суммы. Но расчеты осуществляются согласно фактической стоимости. Затем от оценочной стоимости высчитывается госпошлина на сделку, налог и нотариальный сбор (такса). Предварительный договор (соглашение) или договор о намерениях. В Болгарии является обязательным, и, как указывалось выше, есть большой риск мошенничества. В Испании оформление такого документа сторонами номинально является необязательным (как и в Болгарии), но желательным. В Болгарии же это неписанный закон: ни один продавец не будет проводить переговоры, если покупатель не захочет подписать соглашение о намерениях.
Благодаря приобретению собственности нерезидент получает возможность посещать страну по деловой визе множество раз в течение года.
Таким образом мы видим, что несмотря на многие критерии, главным принципом в выборе лучшего кандидата все равно остается стоимость жилья и личные предпочтения. Испания – дороже, но качественнее, Болгария – дешевле, но проще. Однако в обеих странах можно найти приемлемые варианты.
Редколлегия отдела "новость Испании" и "недвижимость Болгарии" журнала "Биржевой Лидер", совместно с экспертами Академии трейдинга Masterforex-V, проводят опрос в Дискуссионном клубе Форекс: какую сумму вы готовы вложить в недвижимость Испании или Болгарии?
- интересует недвижимость в Испании до 160 тыс. евро;
- готов вложить в недвижимость Болгарии до 100 тыс. евро;
- не интересую представленные страны.
