350 солнечных дней в году, чистое средиземноморское побережье, коррида и фиеста - такой запоминается Испания всем, кто хоть раз здесь побывал.
Белая вилла на берегу моря или хотя бы скромные апартаменты - предел мечтаний многих россиян. Сегодня покупка недвижимости в Испании становится вполне доступной, тем более стоимость испанского жилья, под давлением мирового финансового кризиса, существенно снизилась.
Аналитики журнала «Биржевой лидер» разделов «новости Европы» и «недвижимость Испании» разбирались относительно ситуации на рынке испанского жилья и его дальнейшей перспективе.
Недвижимость Испании - тренды и тенденции
Сегодня в гостях у Биржевого лидера побывала ведущий эксперт в области недвижимости Испании, учредитель интернет-проекта kvartira.es - Елена Гольцова. Интервью мы посвятили вопросам относительно реальной ситуации на рынке испанского жилья, кто сегодня задает тон на рынке капитала и многим другим.
Корр. БЛ: – Добрый день, Елена. Как бы вы могли в целом охарактеризовать тенденции и происходящие сейчас изменения. Ведь черная полоса для местных владельцев недвижимости не может продолжаться долго при положительных экономических реалиях?
Елена Гольцова: – В данный момент рынок недвижимости Испании находится за шаг до бычьего разворота. Ветер перемен уже ощущают практически все крупные инвесторы мира. Мало кто ожидал настолько сильного обвала в 2008 году, но ситуация была сродни удаче рыбаков, которые после сильного шторма или прилива собирали тонны морской рыбы и других обитателей голыми руками на песке. Даже удивительно, почему целых четыре года это игнорировали западные инвесторы. А к появлению инвесторов из бывшего СССР, Восточной Европы и Азии подготовиться как следует не успели. Налаживание мостов только началось. Понятно, что очередная волна инвестиций переломит ситуацию.
И здесь главное не зевать: на рынок вышли тысячи аферистов и просто неопытных риэлтеров, которые создают панику и ажиотаж, а также – негативный имидж за счет печальных статистических данных. Эта неразбериха не только отвлекает и действует на нервы потенциальным инвесторам, но и способствует срыву действительно стоящих инвестпроектов.
Корр. БЛ: – Второй эпитет Испании – солнечная. Слово, ассоциирующееся со страной – коррида и фиеста. Русские туристы, представляя себе Испанию слышат шум прибоя и видят море поразительной голубизны в сочетании с чистыми пляжами и апельсиновыми садами. Но при более глубоком и объективном взгляде, что еще служит аттрактивом для инвестций.
Елена Гольцова: – Испания - это страна, в которой визитная карта во многом отображает реалии. И главной причиной инвестиционной привлекательности была и остается перспектива получения стабильной выгоды. А климат и географическое положение вкупе с богатым культурным и историческим наследием и развитой туристической инфраструктурой – это неотъемлемые составляющие успеха предприятия.
Корр. БЛ: – Не секрет, что тон тенденции задают значимые состоятельные фигуры на рынке капитала – ведь именно они первыми совершают рискованные, на взгляд обывателей, шаги. Мы знаем многих представителей бизнес-элиты, звезд шоу-бизнеса и политических и общественных деятелей из стран Евросоюза и Северной Америки. «Подтягиваются» и инвесторы из стран СНГ и бывшего Союза. Какой сегмент обслуживает ваше агентство? Это представители элиты или состоятельный средний класс?
Елена Гольцова: – Вы знаете, обращаются представители совершенно различных уровней дохода. Вполне логично, что сделки на уровне от 200 тысяч евро заключаются не так часто, как покупка более демократичных вариантов. Я бы сказала, что несмотря на то, что мы все росли в «хрущевках», «чешках» и «сталинках», русский и украинский покупатель довольно серьезно подходит к процессу вложения средств. Он четко знает, что ему нужно, быстро ориентируется среди наших предложений. Если это бюджетный вариант – будет выбираться лучший из лучших. Также обстоят дела и с элитной недвижимостью. Если только будущий владелец не хочет произвести изменения в планировке или отделке. В последнем случае есть риск конфликта с местным населением, которое очень трепетно относится к своей истории и архитектуре. Если испанец прослышит, что его поместье хотят переделать под суперсовременный стиль хай-тек или пр. – он может отказаться продавать свое жилье такому владельцу. К чести нынешних инвесторов из России и СНГ, следует заметить, что за последние годы они стали менее радикальными при реставрации жилья, начали ценить всю прелесть и дух местности, его колорит. Любители шикарных пентхаусов посреди американских мегаполисов едут за своей мечтой в США или Бразилию, а на Испании свое внимание сосредотачивают те, кто хочет более яркого пейзажа и морского воздуха, а также – достойно провести время отпуска, каникул, а то и всей старости.
Корр. БЛ: – А как насчет рисков? Бывали ли в Испании прецеденты, подобные Элита-центру или аналогичные тем, которые регулярно происходят в Болгарии?
Елена Гольцова: – Для покупателя главное – правильно выбрать себе для сотрудничества риэлтера или агентство. Это уже полдела. Здесь редко практикуется инвестирование на этапе строительства. В основном – это сделки на вторичном рынке жилья. Ну конечно же – новострой. Покупатель очень хорошо защищен местным законодательством. Но если он поведется на агрессивные методы продаж нечистоплотных АН, есть риск купить «не то что надо», а то, что «втюхали» местные воротилы.
Корр. БЛ: – Какие районы облюбовали выходцы из стран СНГ?
Елена Гольцова: – Вопрос не только в предпочтениях, но и в количестве предложений. Понятно, что там, где более всего объектов, будут и самые выгодные условия. В Испании нет «неудачных» регионов. Есть перспективные и негустонаселенные. Площадь страны – одна из самых больших в Европе и даже несмотря на обилие горных регионов, позволяет строительной и туристической инфраструктуре развиваться. В отличие от Израиля и Каймановых островов. Там где территорию не освоили западные инвесторы и местное население, бросают якорь выходцы из СНГ. Это Коста-Бланка (как правило вилка цен составляет 40-170 тыс евро) и самый крупный город – Аликанте. 320 солнечных дней, субтропический климат, идеальный для садоводства и неповторимая местная кухня и ассортимент продуктовых изысков на полках супермаркетов и рынках не могут оставить равнодушными приезжих. А размах проводимых празднеств сопоставим разве что с Бразильскими карнавалами. И что особенно радует – это фиеста: время послеобеденного отдыха. В Египте жители носа не кажут из домов до самого вечера из-за 50-60-градусной жары. Здесь же можно насладиться и теплой ночью и рассветом и даже полуденной жарой. Климат Коста-Бланка признан лучшим даже ВОЗ. Вода в Средиземном море сохраняется теплой большую часть года. В отличие от Черного моря.
Не менее популярным считается регион Коста-Брава вблизи Барселоны из-за близости к аэропорту. А также – Майорка. Далее следует Коста-дель-Соль, к тому же – это самый теплый и южный регион. Несправедливо игнорируют Сан-Хуан-де-Тенерифе. Как уже было сказано выше – инвестиции в любой регион Испании – это всегда плюс. Существует только риск получить меньше прибыли, чем хотелось бы.
Корр. БЛ: – В самом начале интервью вы упоминали о большом количестве недобросовестных АН и риэлтеров. Как получилась такая ситуация и как инвестору выбрать для себя настоящих специалистов?
Елена Гольцова: – Я бы посоветовала потенциальному покупателю обратить внимание на перечень услуг компании, является ли она посредником или работает напрямую с продавцом, сопровождает ли во время показа объекта или перенаправляет к «местным» риэлтерам. Как правило, АН с хорошей репутацией и высоким уровнем обслуживания берет на себя практически все сопутствующие заботы и потребности клиента, как-то изучение языка, подготовка документов в посольство и для присвоения номера, оформления ВНЖ, предоставляет базу не только объектов недвижимости, но и вакансий для трудоустройства, помогает с оформлением ипотеки, предоставляет услуги бэби-ситинга и гувернеров и многое другое. Кроме того, уже после оформления договора купли-продажи то же агентство предлагает услуги по содержанию дома во время отсутствия владельца.
В порядке вещей также контроль АН контрактов на подключение газа, электроэнергии, воды и канализации, страховка (все виды), монтаж нового оборудования как-то встроенная бытовая техника, интернет, спутниковые антенны и пр, перестановка и меблировка новой мебелью, услуги для рантье.
Как видите – больше услуг – больше возможностей и связей за счет положительного имиджа. А его формирует в первую очередь местное население. И только потом – иностранцы. Также это служит свидетельством тесных взаимосвязей с посольствами и консульствами.
Корр. БЛ: –Вы упоминали, что иностранный инвестор может оформить кредит через местный банк. Каковы условия стоит считать приемлемыми?
Елена Гольцова: – Как правило практикуется сумма аванса от покупателя в размере минимум 30% при 4,5% годовых. В Украине только один налог может достигать немыслимых размеров, когда переплата составляет более 50% тела кредита. Да и срок действия ипотеки составляет максимально 30 лет. А не 20 как в Украине. Фактически, гораздо проще купить квартиру в Испании, чем в Украине или России. Единственная проблема – это получение гражданства и длительный период ВНЖ. Для получения которого необходимо легально проживать в стране в течение 10 лет. Как мы знаем, в других странах срок получения гражданства может составлять не более 5 лет (см.: ВНЖ в Испании: плюсы и минусы покупки недвижимости в стране).
Мнение экспертов. В чем преимущества Испании перед другими странами?
В Испании сохраняется низкий уровень цен за счет лопнувшего ипотечного пузыря, когда на рынок хлынула масса предложений. Но спрос в конечном итоге обязательно догонит предложение. Причем – в недалеком будущем. Хотя бы потому что правительство стало на удивление талантливо проводить пиар-компанию, способствующую притоку инвестиций. Лучше поздно, чем никогда. Итак, в сравнении с Лазурным побережьем во Франции, Французской и Итальянской Ривьеры, Монако, Австрии, Великобритании и Каймановых Островов ( см.: Недвижимость: инвестиции в Каймановы острова - за и против) и Гонконга, цены в Испании очень демократичны. Конечно, на ум сразу же может прийти Германия. Лучшая по экономическим показателям и уровню жизни в Евросоюзе, стабильная, процветающая. Но местные АН – просто узаконенные каперы. Если внимательно и с немецкой щепетильностью не вычитать договор купли-продажи, окажется, что домик в деревне вы покупаете за 5 тыс евро, а риэлтеру должны отдать 19 тысяч. И самый гуманный в мире Европейский суд не подтвердит вашу правоту. Не говоря уже о проблемах с ВНЖ и трудоустройством. 
В отличие от той же Италии или России – за хорошую цену здесь можно купить полностью меблированную студию или апартаменты. Это очень важно для молодой семьи или студентов. Поэтому как правило предложений типа «доделай сам» здесь просто не встретишь. Особенно если речь идет о новостройках. Вспомните, в каком состоянии квартиры инвесторам сдаются под ключ? Что в них есть? Отделка? Оборудованный сантехникой санузел? Мебель? Нет! Только голые стены и «выходы под сантехнику». Рассчитывается, что еще половину суммы владелец квартиры отдаст за отделочные работы и меблировку. Именно поэтому квартиры в России, хотя и кажутся недорогими, на самом деле, как и в Германии – платится в 2 раза больше. Ну и в Турции и в Болгарии – или налог надо уплатить от реальной стоимости, или оплатить сумму, указанную не в налоговой декларации, а реальную – на руки продавцу. И выбирай из двух зол. Это не говоря уже о договоре о намерениях.
А в сравнении с украинскими ценами, то даже и говорить не приходится: за 30 тысяч евро сейчас можно купить разве что 1-2-х комнатную квартиру в областном центре, который не находится на берегу моря, да еще и в старом доме. Без лифта и других преимуществ. В лучшем случае там будет косметический ремонт и металлопластиковые окна, да еще АГВ или новый котел. В то время как апартаменты того метража можно приобрести за аналогичную сумму. Но это будет уже берег моря (или как минимум вид из окна), меблированная в хорошем состоянии.
Франция. Самый волатильный рынок недвижимости. Самая большая вилка цен. И здесь действительно, как и в Бельгии можно наткнуться на студию размером 12 квадратных метров в подвале или же выложить не менее 10 тыс евро за квадратный метр на побережье. Италия также пострадала от обвала, но не так как Испания. Совершенно очевидно, что цены вырастут в обеих странах. И все равно Испания будет выглядеть более выгодно, чем ее соседка.
