Цена на недвижимость в Испании может упасть до минимума в 2014 году. Вследствие растущего уровня безработицы Испании – на данный момент она достигла 26%, никак не удается преодолеть ипотечный кризис и выйти из опасно затянувшейся рецессии. Практически никто из экспертов не дает положительных прогнозов. Однако все сходятся во мнении, что когда-то улучшение настанет. Но только не сейчас:
- большая часть аналитиков полагает, что страна в ценах на недвижимость еще не достигла своего дна и это произойдет к началу 2015 года;
- вторая группа уверена в том, что уже к концу 2014 года есть небольшая вероятность стабилизации и небольшого подъема. В случае, если улучшение настанет и в США.
Еще есть лагерь сторонников позиции, что ниспадающий тренд – идеальный сигнал на покупку, пускай даже не для краткосрочной перспективы. Однако им тут же возражают местные радикалы, которые высказываются категорически против того, чтобы законодательство Испании ровняли под свои стандарты «Прокрусты» из Евросоюза.
Как в данном случае поступать инвесторам и что принимать во внимание, выясняли аналитики журнала "Биржевой лидер" у экспертов по недвижимости Испании компании «Дом в Европе».
Взгляд экспертов на ситуацию рынка недвижимости Испании изнутри
Ольга Ульянова, управляющий директор компании «Дом в Европе» рассказала в интервью журнала "Биржевой лидер", что мнения экспертов сильно разнятся. Однако надо отдавать себе отчет в том, что все это не более, чем прогнозы. Если проводить аналогии, то, как показывает практика, во время мирового финансового кризиса никто не мог что-либо предугадать: рост цен или падение. В том числе и такие гуру, как Д. Сорос, У. Баффет и др. Поэтому для приятия решении о покупке лучше всего оперировать фактами и здравым смыслом. А факты таковы, что испанский рынок недвижимости скорей всего достиг дна. Об этом говорит и публикуемая статистика роста числа приобретений жилья в Испании иностранцами. Так, например, по данным Национального Института Статистики (INS) в конце 2012г. на побережье Коста Бланка в провинции Аликанте было куплено 1 023 объектов жилья. Это на 21,2% больше, чем за соответствующий период 2011 года. Таким образом, Аликанте вышла на 3-е место по объему продаж жилья в Испании. Примерно в это же время русские покупатели жилья столь энергично скупали недвижимость на Коста-дель-Соль. Они вытеснили с этих позиций немцев, которые традиционно приобретают 7% всей недвижимости «солнечного побережья и занимали 2-е место, уступив только англичанам.
Как видно фактор активного потребительского спроса говорит о том, что надо покупать! Если говорить о ценовом факторе, то тут четкой определенности нет. В разных регионах Испании цены ведут себя по-разному. Однако я бы обратила внимание покупателей на то, что на Балеарских островах и Канарах цены уже начали расти. Жилая недвижимость этих островов меньше всего пострадала от кризиса. Поэтому должна быстрей всего восстановится. Я приведу слова управляющего директора «Balearics Sotheby’s International Realty» Даниеля Чаваррия Вашке: «Рынок Ибицы восстановился еще в 2012г. Жилье здесь продается уже активно даже на стадии строительства. А на Майорке некоторые виллы с хорошими видами уже дорожают. В то время, как другие потеряли за весь кризис в цене всего 15%». А мы знаем, что на популярных курортах континентальной Испании в кризис жилье потеряло от стоимости 40- 50% и более. На Канарах же в январе 2013г. средняя цена вторичной недвижимости выросла на 0,7% и составила €1564 за кв.м. К этим же доводам можно добавить индекс Fotocasa.es. Это самый популярный в Испании ресурс для продажи жилья – аналог нашего «Из рук в руки». Так вот согласно их данным на побережье Коста Брава на участке между известными городами Ллорет де Мар и Жирона падение среднестатистических цен закончилось еще в ноябре 2012г. на уровне €2386 за кв.м. А в январе, феврале этого года цены повышались! В среднем они выросли до €2459 за кв.м. Таким образом, ряд разрозненных факторов при их рассмотрении в совокупности скорей говорит «За покупку», чем о дальнейшем выжидании. Во всяком случае мы своим клиентам советуем в 2013г. использовать сложившуюся конъюнктуру именно для совершения покупки испанской недвижимости, - подытожила Ольга Ульянова.
Недвижимость Испании: проблемы и поиск решений
Ситуация с безработицей в Европе и в частности в Испании пока еще далека от завершения. И как следствие – произошел крах ипотеки. Люди не имеют возможности погашать кредиты, они отказываются от прав на имущество. Однако, и это не всегда помогает им избежать непосильных долговых обязательств, поскольку бывают прецеденты, когда сумма долга превышает стоимость недвижимости. Разумеется, правительство выступило с заявлениями о том, что все законодательные нормы будут приведены в соответствие с требованиями Евросоюза. Но, пока этого не произошло, перед банками стоит сложная задача снова реализовать возвращенные объекты, чтобы хотя бы перекрыть часть убытков.
Ведь, в отличие от Италии и других европейских стран, изначально недвижимость Испании не была переоценена.
По сути, единственным выходом сейчас для страны и банковской системы будет оперативный выход на новые инвестиции. В связи с этим на рынке риелтерских услуг сейчас наблюдается такой всплеск активности и жесточайшая конкуренция. Ведущие компании страны можно даже ставить в пример по уровню обслуживания и количеству и качеству предоставляемых услуг их коллегам в других странах. Кроме того, агентства недвижимости Испании одни из лучших по уровню оптимизации в русскоязычных версиях популярнейших поисковиков мира: Google, Яндекс, Рамблер, Yahoo, Mail.ru и др.
Фактически, покупая дом, инвестор получает в дополнение надежную опору и личных помощников в решении множества сопутствующих задач:
- управление хозяйством в отсутствие владельца;
- содействие при общении с консульством и МИД;
- оформление необходимых документов на разные случаи жизни;
- юридическая помощь и нотариальные услуги;
- подбор учебного заведения для себя или ребенка - от университета до садика;
- а также поиск обслуживающего персонала – бэби-ситтеры, гувернеры, хостесс, водители, садовники и многие другие;
- поиск клиентов для сдачи жилья в аренду (для рантье);
- управление коммерческим объектом недвижимости и «бизнесом под ключ» - гостиницей, ресторацией и пр.
Все это свидетельствует о быстром реагировании на проблемы и поиск выхода из них за кратчайший период. В частности – один из выходов – поиск новых инвесторов. Сейчас это стало возможно благодаря сниженной стоимости объектов. И в случае, если спрос возрастет, тренд сменится. Однако для этого необходимо насыщение рынка не только инвестициями в сектор элитного жилья, но и бюджетные варианты для массового потребителя: пентхаусы, студии, бунгало, таунхаусы, дома и многое другое.
Прогнозы же относительно того, что рынок недвижимости Испании еще не достиг своего ценового дна, выгодны в первую очередь банкам, которые рассчитывают таким образом привлечь как можно большее число покупателей из других стран – ведь им необходимо уже сейчас продать высвободившийся огромный объем жилой недвижимости. В 4 квартале 2012 года снижение составило 10%. А времени на устранение проблем осталось – до конца второго полугодия 2013 года.
С другой же стороны, долговые обязательства, которые висят на испанцах, вынуждают их мигрировать за границу с целью поиска работы. А значит в недалекой перспективе – возврат активов и покрытие оставшихся «дыр» в активах. Поскольку массовых одновременных выплат задолженностей не произойдет, то и инфляция не превысит запланированный уровень. К тому же, когда в Испании дела пойдут вверх, Евросоюз уже не будет настолько несговорчивым в отношении условий для оказания помощи. Благодаря этому, инвестиционный климат улучшится и цены на жилье повысятся. Зная это, банки сознательно сгущают краски. С одной стороны они являются двигателями рекламы для иностранных инвесторов, но они же и одни из виновников такого положения вещей. Им пришлось столкнуться с ситуацией круговой поруки: доверие к банкам и ипотеке не будет восстановлено, пока не стабилизируется ситуация на рынке недвижимости. А она не стабилизируется, пока у инвесторов не появится уверенность в защищенности своих инвестиций от притязаний правительства и банков.
Резюме. Испания открыта навстречу инвестициям
Именно по этой причине Испания сейчас максимально открыта навстречу инвестициям из стран СНГ, не менее радушными хозяевами выглядят и финучреждения. Однако, инвесторам гораздо лучше осуществлять сделки по покупке за счет личных средств, или же минимизировать вмешательство банка в процесс. Тем более, что найти 40 тыс. евро гораздо проще, чем, скажем 100. То есть – у инвестора есть небогатый выбор – купить себе жилье сейчас по заниженной цене, но за свои деньги, или подождать, пока с банками будет проще решить вопрос по ипотеке и сделать приобретение на сумму в 100 тыс. уже пару лет спустя. И в это же самое время, несмотря на запрет выселения людей из жилищ, банки продолжают это делать. У испанского населения более нет доверия к собственным властям и законодательству.
Эксперты второго по величине банка в Испании BBVA, полагают, что уже в при росте инвестиций на 2,1% в 2014 году произойдет восстановление рынка жилья.
Есть еще риски, подобные кипрским: ЕС может в обмен на помощь потребовать беспрецедентные условия. И пока еще неизвестно какие. Именно эта непредсказуемость делает непопулярными страны, испытывающие временные трудности (см.: Кипр: снизится ли привлекательность острова для российского бизнеса?).
Для тех лиц, которые желают проживать на территории Испании или же получить ПМЖ (см.: ВНЖ в Испании: плюсы и минусы покупки недвижимости в стране), важен также такой аспект как условия для получения ВНЖ. Несмотря на заявления правительства, в данный момент никаких действий для либерализации пребывания нерезидентов страны на ее территории предпринято не было. Поэтому, большинство инвесторов на данный момент – это люди с достатком выше среднего класса, имеющие постоянный доход за пределами Испании и желающие приобрести жилье в этой стране для личного пользования на время отпуска и праздников. К тому же, в связи со снижением покупательной способности местного населения, аренда станет более актуальной. А значит – именно здесь наметится рост. И тренд этот будет существовать до тех пор, пока Испания не решит проблемы с безработицей. А для этого нужны миллиарды Евросоюза. Уже сейчас правительство сократило затраты и наметилось увеличение экспорта. При сохранении этих тенденций Испании удастся быстрее обеспечить работой тысячи сокращенных сотрудников.
По этой причине эксперты .... считают, что инвестировать сейчас в испанское жилье можно. И лучше всего приобретать объект жилой недвижимости с целью сдачи в аренду туристам и постоянным жильцам.
